대전지방법원 2026타경10257. 천안시 동남구 병천면 아우내아파트 4층 403호입니다. 감정평가상 아파트로 이용 중이며, 철근콘크리트 벽식구조 평슬래브지붕 6층 건물에 속합니다. 현재 소유자는 김태헌이며, 2004년 6월 30일 임의경매로 인한 매각을 원인으로 소유권을 취득했습니다.

현재 권리분석의 기준점은 2006년 5월 29일 부강신용협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 16,000,000원이며, 2025년 서원규 근저당 10,000,000원과 2026년 임의경매개시결정은 모두 이보다 뒤에 설정·등기됐습니다. 제공된 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 2006년 근저당이 말소기준

1996년부터 2003년까지의 과거 근저당·가압류·임차권·경매개시결정은 2004년 6월 30일 임의경매로 인한 매각 과정에서 이미 말소됐습니다. 현재 분석에서 중요한 권리는 2006년 부강신용협동조합 근저당과 그 이후의 서원규 근저당, 2026년 경매개시결정입니다. 후순위 권리는 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.

② 임차인·점유 조사 — 대상 403호와 호수 대조가 핵심

현황조사에 확인된 사람은 2명이지만 조사 호수는 각각 402호와 412호로, 본 경매 대상인 403호와 다릅니다. 두 사람의 전입일도 말소기준일인 2006년 5월 29일보다 뒤여서 제공된 권리판정상 대항력은 없습니다. 보증금과 확정일자는 확인되지 않았으므로 우선변제 여부는 미상입니다. 보증기관 대위·승계 신고는 없으며, 실제 임차인으로 조사된 사람은 2명입니다.

③ 시세 비교 — 최저가는 최근 12개월 평균의 73.7%

아우네아파트의 비교 가능한 실거래는 총 12건이며, 대상 면적 41.65㎡와 면적이 매칭됩니다. 전체 12건 평균은 30,875,000원이지만, 가격 판단은 최근 거래를 우선해 보는 것이 적절합니다. 최근 12개월 평균은 31,333,333원, 최신 거래는 2026년 5월 30,000,000원입니다. 최근 거래 흐름은 과거보다 2.0% 상승한 것으로 집계돼 있습니다.

현재 실질취득액은 배당표상 인수액이 0원이므로 최저매각가와 같은 23,100,000원입니다. 이는 최근 12개월 평균 31,333,333원의 73.7%, 최신 거래 30,000,000원보다 6,900,000원 낮은 수준입니다. 전체 평균 대비 할인율만이 아니라 최근 12개월 평균과 최신 거래 모두를 기준으로 봐도 현재 회차 가격은 낮습니다.

④ 예상배당표 (매각가 23,100,000원 가정)

현재 회차에서는 근저당 채권 합계 26,000,000원 중 22,284,200원이 배당되고 3,715,800원의 미배당이 발생합니다. 미배당 채권은 후순위 권리자의 회수 부족 문제이며, 제공된 시뮬레이션상 매수인이 인수하는 금액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.

⑤ 유찰 시 배당 변화

유찰이 반복될수록 채권자 미배당은 3,715,800원에서 10,521,061원, 15,284,743원으로 커지지만, 세 시나리오 모두 매수인 인수액은 0원입니다. 즉 가격이 내려갈수록 후순위 채권자의 회수 부족은 커지되, 제공된 권리 시뮬레이션상 그 부족액이 매수인에게 넘어오는 구조는 아닙니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 아우내독립만세기념공원 북서측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택·단독주택·근린생활시설 등으로 형성된 주택지대입니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 시내버스정류장 및 간선도로가 있어 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
• 건물. 철근콘크리트 벽식구조 평슬래브지붕 6층 건물이며, 도시가스 개별난방·기본 위생 및 급배수설비·화재발신기·지하주차장 시설이 있습니다.
• 토지. 3필 일단의 부정형 토지로 아파트용 건부지로 이용 중이며, 남측 약 6~7m·북측 약 4m 포장도로에 접합니다.
• 규제. 도시지역·제2종일반주거지역이며 가축사육제한구역·공장설립제한지역·역사문화환경보존지역·중점경관관리구역 등이 포함 또는 저촉됩니다.
• 규모·거래. 72세대, 1996년 4월 18일 준공 단지입니다. 비교 실거래 12건이 확인되며 최근 12개월 거래는 3건입니다.
• 공부 차이. 감정평가상 특이사항이 없고 위반건축물 표시도 없습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 403호 점유 확인. 현황조사 전입자는 402호·412호로 확인됩니다. 대상 403호의 실제 점유자와 인도 가능성을 원본에서 확인하세요.
• 최근 시세 중심으로 상한 설정. 최근 12개월 평균은 31,333,333원, 최신 거래는 30,000,000원입니다. 현재 실질취득 23,100,000원과의 차이를 기준으로 입찰 상한을 검토하세요.
• 후순위 미배당과 인수 구분. 현재 회차 미배당 3,715,800원은 채권자 측 부족액이며, 제공된 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다.
• 관리비·세금 확인. 예상배당은 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않았으므로 실제 배당과 비용은 달라질 수 있습니다.
• 규제·건물 상태 확인. 역사문화환경보존지역·중점경관관리구역 등 토지이용규제와 1996년 준공 건물의 현장 상태를 함께 점검하세요.
• 원본 대조. 입찰 전 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 실거래 원문을 직접 확인하세요.

맺으며 — “권리는 소멸형, 승부처는 점유 확인과 입찰가”

이 물건의 현재 최저가는 23,100,000원이고, 배당표상 매수인 인수액은 0원입니다. 최근 12개월 실거래 평균 31,333,333원의 73.7%, 최신 거래 30,000,000원보다도 낮아 현재 회차에는 가격 차이가 존재합니다. 최근 흐름도 과거 대비 2.0% 상승으로 집계돼 하락장 보정 때문에 할인 메리트를 지워야 할 상황은 아닙니다.

다만 현황조사상 확인된 전입자는 402호와 412호이고 경매 대상은 403호입니다. 따라서 등기상 인수 위험보다 403호의 실제 점유·명도 상태 확인이 실무상 핵심입니다. 권리 구조와 가격만으로는 긍정적 요소가 있지만, 대상 호수의 점유관계를 확인한 뒤 응찰가를 정하는 접근이 적절합니다.