23,100,000원
대전지방법원 2026타경10257. 천안시 동남구 병천면 병천리 아우내아파트 4층 412호입니다. 감정가 33,000,000원에서 한 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 23,100,000원입니다. 등기상 현재 소유자는 김태헌이고, 말소기준권리는 2006.05.29 설정된 부강신용협동조합 채권최고액 16,000,000원 근저당입니다. 그 뒤 2025.12.26 서원규 근저당 10,000,000원과 2026.02.12 임의경매개시결정이 있어 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다.
임차관계에서는 본건 412호에 김영희가 2021.06.08 전입한 것으로 조사됐습니다. 이 날짜는 말소기준권리인 2006.05.29보다 늦기 때문에 대항력은 없습니다. 보증금·확정일자·배당요구 내용은 확인되지 않아 우선변제 범위는 별도 확인이 필요하지만, 제공된 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다. 김청식은 2025.08.13 전입으로 조사됐으나 점유 부분이 402호로 표기돼 본건 412호와 호수가 다릅니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2026타경10257 |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 천안시 동남구 병천면 병천리 308 아우내아파트 4층 412호 |
| 도로명 | 충청남도 천안시 동남구 병천면 아우내장터1길 7 |
| 물건종류 / 면적 | 아파트 · 41.65㎡ · 방3·주방/식당·욕실·발코니 등 · 6층 건물 중 4층 |
| 소유자 | 김태헌 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 33,000,000원 / 23,100,000원 (1회 유찰) |
| 청구액 | 41,854,246원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
현재 권리분석의 기준점은 2006.05.29 부강신용협동조합 근저당입니다. 2004.06.30 김태헌이 임의경매 매각으로 소유권을 취득했고, 당시보다 앞선 가압류·근저당·임차권 등은 등기부상 이미 말소됐습니다. 이후 2006년 근저당을 기준으로 2025년 서원규 근저당과 2026년 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 배당에서 채권 전액이 회수되지 않더라도 제공된 계산상 매수인에게 승계되는 금액은 0원입니다.
② 임차인 확인 — 412호 전입은 말소기준 이후
| 성명 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김영희 | 412호 · 주거 | 2021.06.08 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 0원 |
| 김청식 | 402호 | 2025.08.13 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 0원 |
③ 시세 비교 — 최근 12개월 평균의 73.7%
아우네아파트 동일 면적대 실거래 자료는 총 12건이며 전체 평균은 30,875,000원입니다. 과거 거래가 섞인 전체 평균보다 최근 흐름을 우선하면, 최근 12개월 평균은 31,333,333원, 최신 거래는 2026.05 30,000,000원입니다. 현재 최저매각가 23,100,000원은 최근 12개월 평균의 73.7%입니다. 최근 거래 흐름은 이전 기간 대비 2.0%로 집계돼 하락 추세 수치는 아닙니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.05 | 43.66㎡ | 5 | 30,000,000원 |
| 2026.05 | 43.66㎡ | 5 | 30,000,000원 |
| 2025.10 | 43.66㎡ | 1 | 34,000,000원 |
| 2025.04 | 41.65㎡ | 1 | 37,500,000원 |
| 2025.01 | 41.65㎡ | 2 | 35,000,000원 |
| 2025.01 | 41.65㎡ | 4 | 33,000,000원 |
| 2024.09 | 41.65㎡ | 5 | 30,000,000원 |
| 2024.07 | 41.65㎡ | 6 | 23,000,000원 |
| 2024.03 | 43.66㎡ | 6 | 20,000,000원 |
| 2023.11 | 41.65㎡ | 3 | 33,000,000원 |
| 2023.11 | 41.65㎡ | 4 | 30,000,000원 |
| 2023.10 | 41.65㎡ | 1 | 35,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 3건 | 31,333,333원 |
④ 예상배당표 (매각가 23,100,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 815,800원 |
| 1. 근저당 · 부강신용협동조합 | 16,000,000원 | 16,000,000원 |
| 2. 근저당 · 서원규 | 10,000,000원 | 6,284,200원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 등기상 담보채권 26,000,000원 중 22,284,200원이 배당되고 3,715,800원이 미배당으로 계산됩니다. 소유자 잔여는 0원이며, 제공된 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 인수는 계속 0원
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 23,100,000원 | 22,284,200원 | 3,715,800원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 감정가 49% | 16,169,999원 | 15,478,939원 | 10,521,061원 | 0원 |
| 3회 유찰 · 감정가 34% | 11,318,999원 | 10,715,257원 | 15,284,743원 | 0원 |
유찰이 더 진행될수록 채권자 미배당액은 커지지만, 이 사건 시뮬레이션에서는 각 회차 모두 매수인 인수액이 0원입니다. 즉 채권자가 전액 배당받지 못한다는 사실과 낙찰자가 그 미배당채권을 인수한다는 것은 같은 의미가 아닙니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 아우내독립만세기념공원 북서측 인근이며, 공동주택·단독주택·근린생활시설 등이 형성된 주택지대입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 시내버스정류장 및 간선도로가 있어 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트 벽식구조 평슬래브지붕 6층 건물이며 도시가스 개별난방, 위생·급배수설비, 화재발신기, 지하주차장 시설이 있습니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역이며 공장설립제한지역·가축사육제한구역·역사문화환경보존지역·중점경관관리구역 등이 포함 또는 저촉됩니다.
- 토지. 3필 일단의 부정형 토지로 아파트용 건부지로 이용 중이며, 공시지가는 431,900원/㎡입니다.
- 단지·거래. 72세대, 1996.04.18 준공이며 실거래 12건의 가격 범위는 20,000,000원부터 37,500,000원입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 412호 실제 점유 확인. 매각물건명세서와 현황조사에 나타난 김영희의 현재 점유 여부와 임대차 내용을 다시 확인해야 합니다.
- 402호 김청식 구분. 김청식은 402호로 표시돼 있으므로 본건 412호의 임차관계와 혼동하지 않아야 합니다.
- 보증금·우선변제 확인. 조사된 임차인의 보증금·확정일자·배당요구 내용이 미상입니다. 대항력은 없지만 배당순위와 최우선변제는 별도 확인 대상입니다.
- 가격 기준. 현재 최저가 23,100,000원은 최근 12개월 평균 31,333,333원의 73.7%, 최신 거래 30,000,000원보다 낮습니다.
- 배당과 인수 구분. 현재 회차 미배당 3,715,800원이 발생하지만 제공된 계산상 매수인 인수는 0원입니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·실거래 자료를 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 소멸형, 현재 가격은 최근 시세 아래
이 사건의 말소기준은 2006.05.29 부강신용협동조합 근저당입니다. 본건 412호 김영희의 2021.06.08 전입은 그보다 늦어 대항력이 없고, 후순위 근저당과 경매개시결정도 매각으로 소멸합니다. 배당에서 일부 미회수 채권이 생겨도 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다.
가격 측면에서는 감정가 33,000,000원에서 한 번 유찰된 최저가 23,100,000원이 최근 12개월 실거래 평균 31,333,333원의 73.7%이고 최신 거래 30,000,000원보다 낮습니다. 따라서 현재 회차는 가격 차이가 확인되는 구간입니다. 다만 보증금·확정일자·배당요구가 확인되지 않은 412호 점유관계와 402호 조사 인원의 호수 불일치는 반드시 원본에서 다시 확인하는 것이 핵심입니다.
