대전지방법원 2026타경10257. 천안시 동남구 병천면 병천리 아우내아파트 4층 404호 아파트입니다. 현재 소유자는 김태헌이며, 2004.06.30 임의경매로 인한 매각으로 소유권을 취득했습니다. 현재 권리관계에서 가장 앞선 기준권리는 2006.05.29 설정된 부강신용협동조합 근저당권 16,000,000원입니다. 그 뒤 2025.12.26 서원규 근저당권 10,000,000원과 2026.02.12 임의경매개시결정이 이어졌고, 이들 후순위 권리는 매각으로 소멸합니다.
과거에는 한국주택은행·류용우 등 근저당과 강순구의 주택임차권 등 여러 권리가 존재했지만, 2004.06.30 이전 경매 매각 과정에서 등기부상 말소됐습니다. 따라서 현재 입찰에서 주목할 권리는 2006년 부강신용협동조합 근저당 이후의 권리입니다. 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2026타경10257 |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 천안시 동남구 병천면 병천리 308 아우내아파트 4층404호 |
| 도로명주소 | 충청남도 천안시 동남구 병천면 아우내장터1길 7 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 방3, 주방/식당, 욕실, 발코니 등 · 6층 건물 중 4층 |
| 대상 면적 | 41.65㎡ |
| 소유자 | 김태헌 · 2004.06.30 임의경매로 인한 매각으로 소유권 취득 |
| 감정가 / 최저가 | 33,000,000원 / 23,100,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 서원규 / 41,854,246원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
① 권리 흐름 — 현재 권리는 말소기준 이후 소멸
현재 말소기준은 을구 7번 부강신용협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 16,000,000원이며, 2006.05.29 설정됐습니다. 이후 설정된 서원규 근저당권 10,000,000원과 2026.02.12 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다. 과거 1996~2004년의 근저당·가압류·주택임차권은 이미 말소된 이력입니다.
② 점유·임차 확인 — 현황조사 호수가 대상 404호와 다르다
| 성명 | 현황조사 기재 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김청식 | 402호 | 2025.08.13 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김영희 | 412호 | 2021.06.08 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
김청식의 전입일은 2025.08.13, 김영희의 전입일은 2021.06.08로 모두 말소기준일 2006.05.29보다 늦어 기재상 대항력은 없습니다. 보증금과 확정일자, 배당요구 여부는 확인되지 않습니다. 다만 더 중요한 점은 두 사람의 현황조사 기재 호수가 각각 402호와 412호라는 것입니다. 경매 대상은 404호이므로 이 두 사람을 대상 404호의 임차인으로 단정할 수 없습니다.
③ 시세 비교 — 현재 최저가는 최근 거래대보다 낮다
아우네아파트는 72세대, 1996.04.18 준공으로 확인됩니다. 대상 면적은 41.65㎡이며, 비교 실거래 12건의 전체 평균은 30,875,000원입니다. 가격 판단에서는 최근 거래를 우선하면, 최근 12개월 평균은 31,333,333원, 최신 거래는 2026.05의 30,000,000원입니다. 최근 구간은 이전 구간 대비 +2.0%로 하락 추세가 아닙니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.05 | 43.66㎡ | 5 | 30,000,000원 |
| 2026.05 | 43.66㎡ | 5 | 30,000,000원 |
| 2025.10 | 43.66㎡ | 1 | 34,000,000원 |
| 2025.04 | 41.65㎡ | 1 | 37,500,000원 |
| 2025.01 | 41.65㎡ | 2 | 35,000,000원 |
| 2025.01 | 41.65㎡ | 4 | 33,000,000원 |
| 2024.09 | 41.65㎡ | 5 | 30,000,000원 |
| 2024.07 | 41.65㎡ | 6 | 23,000,000원 |
| 2024.03 | 43.66㎡ | 6 | 20,000,000원 |
| 2023.11 | 41.65㎡ | 3 | 33,000,000원 |
| 2023.11 | 41.65㎡ | 4 | 30,000,000원 |
| 2023.10 | 41.65㎡ | 1 | 35,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 12건 | 30,875,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 3건 | 31,333,333원 |
현재 최저가 23,100,000원은 최근 12개월 평균 31,333,333원의 73.7%입니다. 최신 거래 30,000,000원보다도 낮습니다. 전체 평균 30,875,000원만을 기준으로 보더라도 최저가는 낮지만, 이 사건에서는 최근 12개월 평균과 최신 거래가 모두 같은 방향을 가리키므로 현재 회차에는 가격 여유가 존재합니다. 다만 실거래 범위가 20,000,000원부터 37,500,000원까지 넓어 개별 호수의 상태 확인이 중요합니다.
④ 예상배당표 (매각가 23,100,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 815,800원 |
| 1. 근저당 · 부강신용협동조합 | 16,000,000원 | 16,000,000원 |
| 2. 근저당 · 서원규 | 10,000,000원 | 6,284,200원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 채권최고액 기준 총 26,000,000원 중 22,284,200원이 배당되고 3,715,800원이 미배당으로 남습니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰, 감정가 70%) | 23,100,000원 | 22,284,200원 | 3,715,800원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 49%) | 16,169,999원 | 15,478,939원 | 10,521,061원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 11,318,999원 | 10,715,257원 | 15,284,743원 | 0원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 아우내독립만세기념공원 북서측 인근으로 공동주택·단독주택·근린생활시설 등이 형성된 주택지대이며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 간선도로가 있어 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트 벽식구조 평슬래브지붕 6층 건물이며, 기본 위생·급배수설비, 화재발신기, 도시가스 개별난방, 지하주차장 시설이 있습니다.
- 토지. 3필 일단의 부정형 토지를 아파트용 건부지로 이용하고 있으며, 제2종일반주거지역입니다. 공시지가는 431,900원/㎡입니다.
- 도로. 남측 약 6~7m, 북측 약 4m 포장도로에 접하며 도로 포장 및 가로상태는 보통입니다.
- 공부. 공부와의 차이는 특이사항 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
- 환금성. 72세대, 1996.04.18 준공 단지이며 비교 실거래는 12건입니다. 거래가격 범위가 20,000,000원~37,500,000원으로 넓어 호수별 상태에 따른 가격 편차를 확인할 필요가 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 404호 점유자 확인. 현황조사 기재자는 402호 김청식, 412호 김영희입니다. 대상 404호의 실제 점유자와 임대차 관계를 원본 서류와 현장에서 확인해야 합니다.
- 말소기준 재확인. 을구 7번 부강신용협동조합 근저당권, 2006.05.29, 채권최고액 16,000,000원이 기준입니다.
- 후순위 권리. 2025.12.26 서원규 근저당권 10,000,000원과 2026.02.12 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
- 최근 시세 우선. 최근 12개월 평균 31,333,333원, 최신 거래 30,000,000원과 실제 응찰가를 비교해야 합니다.
- 배당 변수. 현재 배당표는 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않았습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·실거래 원본을 입찰 직전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “가격은 좋고, 404호 점유 확인이 마지막 관문”
현재 자료상 이 사건은 말소기준 이후 권리가 모두 소멸하고 매수인 인수액이 0원인 구조입니다. 가격도 1회 유찰 후 23,100,000원까지 내려와 최근 12개월 평균 31,333,333원의 73.7%입니다. 최신 거래 30,000,000원과 비교해도 현재 최저가는 낮고, 최근 거래 추세는 +2.0%입니다.
다만 현황조사에 나타난 김청식·김영희의 기재 호수는 각각 402호·412호로, 대상인 404호와 일치하지 않습니다. 따라서 이 물건의 결론은 “권리·가격은 긍정적, 점유관계는 확인 필수”입니다. 404호의 실제 점유자와 임대차 상태가 원본 확인에서 깔끔하게 정리된다면 현재 회차는 가격 측면에서도 검토할 이유가 충분한 사건입니다.
