935,396,000원
제주지방법원 2023타경27030. 제주시 용담이동 2731-2, 토지면적 968.0㎡의 대지 사건입니다. 지목은 ‘대’, 토지이용상황은 ‘주거기타’, 제1종일반주거지역이며 매각물건명세서 비고상 일괄매각·제시외 건물 포함입니다. 감정 이용상태에는 단독주택, 주택 및 창고, 변소가 확인되고 일부 건물은 현황 멸실로 기재돼 있습니다. 등기상 소유자는 고길수이며, 현재 말소기준권리는 2022.10.07 설정된 손정희의 채권최고액 210,000,000원 근저당권입니다.
말소기준권리 뒤에 등기된 근로복지공단 가압류, 손정희·하나새마을금고의 경매개시결정, 제주특별자치도 압류, 신한은행 가압류, 강미숙의 강제경매개시결정, 국민건강보험공단 압류는 제공된 권리판정상 매각으로 소멸합니다. 그러나 등기부보다 먼저 봐야 할 변수가 하나 있습니다. 현황조사상 점유자 오석지의 전입일이 2001.05.29로 말소기준보다 훨씬 앞선다는 점입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 제주지방법원 2023타경27030 |
|---|---|
| 소재지 | 제주특별자치도 제주시 용담이동 2731-2 |
| 용도 / 토지 | 대지 · 968.0㎡ · 지목 대 · 토지이용상황 주거기타 |
| 지상 이용상태 | 기호(8-3) 단독주택 · 기호(8-4) 주택 및 창고 · 기호(8-5) 변소 · 기호(8-1), 기호(8-2) 현황 멸실 |
| 소유자 | 고길수 (2013.02.08 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 1,908,971,200원 / 935,396,000원 (2회 유찰) |
| 채권자 / 청구금액 | 강미숙 / 86,123,387원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
| 매각 조건 | 일괄매각 · 제시외 건물(2-1~2-7) 포함 |
① 권리 흐름 — 등기상 후순위는 소멸, 점유자는 별도 확인
등기상 기준점은 2022.10.07 손정희 근저당권 210,000,000원입니다. 그 뒤의 가압류·압류·경매개시결정은 제공된 판정상 매각으로 소멸합니다. 과거 제주은행·우리은행· 하나새마을금고 등의 근저당권은 등기부상 이미 말소된 것으로 표시되어 있습니다.
② 임차인·점유 조사 — 가장 먼저 풀어야 할 위험
| 점유자 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 오석지 | 소재지 8. 지상 제시건물 | 2001.05.29 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
보증기관 대위·승계 신고가 붙은 사례가 아니므로 중복 보증금을 합산할 문제는 없습니다. 확인되는 실제 점유자는 오석지 1명입니다. 다만 임대차 금액 자체가 확인되지 않아 매각물건명세서와 임대차 관계 원본 확인이 입찰 전 핵심입니다.
③ 가격 판단 — 49%까지 내려와도 ‘싸다’로 단정할 수 없다
현재 최저매각가는 935,396,000원으로 감정가 1,908,971,200원의 49% 수준이며 2회 유찰된 상태입니다. 다만 이 사건은 확인된 실거래 시세와 비교해 가격 우위를 검증하기보다, 미상 임차보증금이 실질취득액에 추가될 가능성을 먼저 제거해야 합니다. 따라서 ‘감정가 대비 많이 떨어졌다’는 이유만으로 가격 메리트를 부여할 수 없습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (2회 유찰, 감정가 49%) | 935,396,000원 | 494,082,805원 | 0원 | 429,559,235원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 654,777,200원 | 494,082,805원 | 0원 | 151,746,623원 |
| 4회 유찰 시 (감정가 24%) | 458,344,040원 | 451,360,600원 | 42,722,205원 | 0원 |
④ 예상배당표 (매각가 935,396,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 11,753,960원 |
| 2. 을구 25번 근저당권 · 손정희 | 210,000,000원 | 210,000,000원 |
| 3. 갑구 11번 가압류 · 근로복지공단 | 16,669,960원 | 16,669,960원 |
| 4. 갑구 12번 경매개시결정 · 손정희 | 86,123,387원 | 86,123,387원 |
| 5. 갑구 13번 경매개시결정 · 하나새마을금고 | 86,123,387원 | 86,123,387원 |
| 6. 갑구 15번 가압류 · 주식회사 신한은행 | 9,042,684원 | 9,042,684원 |
| 7. 갑구 16번 경매개시결정 · 강미숙 | 86,123,387원 | 86,123,387원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 429,559,235원 |
현재 회차 배당 시나리오상 채권 총 494,082,805원이 모두 배당되고 소유자 잔여는 429,559,235원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 보증금 미상 점유자의 실제 임대차관계는 별도로 확인해야 합니다.
⑤ 토지·건물 상태와 환금성 메모 (감정 및 토지정보 기준)
- 토지. 면적 968.0㎡, 지목 대, 토지이용상황 주거기타, 평지·사다리형이며 도로접면은 광대로한면입니다.
- 용도지역. 제1종일반주거지역이며 공시지가는 744,800원/㎡입니다.
- 지상 건물. 기호(8-1), 기호(8-2)는 현황 멸실, 기호(8-3)는 단독주택, 기호(8-4)는 주택 및 창고, 기호(8-5)는 변소로 이용 중입니다.
- 건물 구조. 기호(8-3)는 벽돌조 함석지붕 단층, 기호(8-4)는 브럭조 및 잡석조 스레트지붕 단층, 기호(8-5)는 벽돌조 스라브지붕 단층이며 허가일자는 1945.로 기재돼 있습니다.
- 설비. 기호(8-3), 기호(8-4)에 기본위생설비·급배수설비·보일러 난방설비가 기재돼 있습니다.
- 규제. 지하수자원특별관리구역·건축계획심의대상구역·장애물제한표면구역·하수처리구역·가축사육제한구역·역사문화환경보존지역·고도지구가 확인됩니다.
- 매각 범위. 매각물건명세서 비고상 일괄매각이며 제시외 건물(2-1~2-7)을 포함합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 오석지 임대차 원본 확인. 2001.05.29 전입의 실제 점유관계, 보증금, 확정일자, 배당요구 여부를 확인하기 전에는 인수액을 확정하지 마세요.
- 실질취득액 재계산. 보증금이 존재하고 배당 후 미회수액이 남는다면 최저가 935,396,000원에 그 금액을 더해 판단해야 합니다.
- 49% 할인율 과신 금지. 2회 유찰됐다는 사실만으로 시세보다 싸다고 판단할 근거는 되지 않습니다.
- 일괄매각 범위 확인. 대지와 지상 제시건물·제시외 건물의 실제 현황, 멸실 여부와 인도 대상을 현장에서 대조해야 합니다.
- 토지 규제 확인. 제1종일반주거지역 외 지하수자원특별관리구역·장애물제한표면구역·역사문화환경보존지역·고도지구 등 제한을 입찰 목적과 대조해야 합니다.
- 배당표와 임차보증금 분리. 제공된 채권 배당표의 인수 0원은 보증금 미상 점유자의 권리까지 확정한 결과로 보지 않는 것이 안전합니다.
맺으며 — “49% 할인보다 먼저, 2001년 전입을 확인해야 한다”
이 사건은 감정가 1,908,971,200원에서 최저가 935,396,000원까지 내려온 2회 유찰 물건입니다. 등기부만 보면 2022.10.07 손정희 근저당권을 기준으로 후순위 권리가 소멸해 구조가 정리됩니다. 그러나 현황조사상 오석지가 2001.05.29 전입했고 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 따라서 이 점유자는 대항력 가능·미상으로 남겨야 하며, 실질취득액도 현재는 확정할 수 없습니다. 등기상 후순위는 정리되지만, 임차인 확인 전까지 가격 판단은 보류. 이 물건의 승부처는 할인율이 아니라 오석지의 임대차 원본과 미배당 보증금 존재 여부입니다.
