수원지방법원 2025타경41469. 평택 고덕동 프리미엄원희캐슬고덕신도시 1층 105호로, 감정평가상 제1·2종 근린생활시설입니다. 소유자 주식회사풍년식자재가 2024년 3월 19일 매매를 원인으로 거래가액 1,775,752,600원에 취득했고, 같은 달 27일 중소기업은행 명의의 채권최고액 3,600,000,000원 근저당이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준이며, 이후 우리은행 근저당과 압류·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
권리 구조만 보면 매수인이 등기상 떠안을 금액은 없습니다. 다만 이 물건의 핵심 위험은 인수 권리가 아니라 시장성·배당 불확실성입니다. 현재 최저가는 감정가의 8.24%까지 내려왔지만 이미 7회 유찰됐고, 현재 매각가를 가정해도 신고된 채권 중 4,423,871,213원이 미배당으로 남습니다. 국세·지방세 압류 3건은 금액과 당해세 여부에 따라 실제 배당 순서와 금액을 바꿀 수 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경41469 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 고덕동 2045-1 프리미엄원희캐슬고덕신도시 1층 105호 |
| 도로명주소 | 경기도 평택시 고덕면 고덕중앙로 320 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(근린시설) · 제1·2종 근린생활시설 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하 3층, 지상 10층 건물 내 1층 105호 |
| 소유자 | 주식회사풍년식자재 (2024.03.19. 매매, 거래가액 1,775,752,600원) |
| 감정가 / 최저가 | 1,772,000,000원 / 145,931,810원 (7회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 중소기업은행 / 3,067,771,359원 |
| 매각기일 | 2026.07.27 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
2020년부터 설정됐던 하나자산신탁·우리자산신탁·코리아신탁 관련 신탁등기는 모두 등기부상 말소됐습니다. 현재 소유권은 주식회사풍년식자재에 있고, 말소기준은 2024.03.27. 중소기업은행 근저당입니다. 이후 설정된 우리은행 근저당, 광주시·국·평택시 압류, 경기신용보증재단·국민은행 가압류 및 경매개시결정은 모두 말소기준권리보다 뒤에 있어 매각으로 소멸합니다.
② 가격 판단 — 8.24%라는 숫자만 보면 안 된다
감정가 1,772,000,000원에서 7회 유찰돼 현재 최저매각가는 145,931,810원입니다. 현재 회차 비율은 감정가의 8.24%입니다. 다음 회차 시나리오는 8회 유찰 시 102,152,267원, 9회 유찰 시 71,506,586원으로 제시돼 있습니다.
그러나 동일·유사 근린시설의 최근 실거래 평균이나 최신 거래가 확인되지 않아, 현재 최저가가 실제 시장가보다 낮은지는 판단할 수 없습니다. 특히 제1·2종 근린생활시설은 주거용 부동산처럼 동일 평형 거래를 단순 비교하기 어렵고, 7회 유찰 이력 자체가 수요·환금성 또는 개별 물건 조건에 대한 시장의 경계 신호일 수 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 145,931,810원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,843,045원 |
| 1. 근저당 · 중소기업은행 | 3,600,000,000원 | 143,088,765원 |
| 2. 근저당 · 주식회사우리은행 | 469,200,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 경기신용보증재단 | 180,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 주식회사국민은행 | 317,759,978원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
신고 채권 합계 4,566,959,978원 중 143,088,765원이 채권자에게 배당되고, 4,423,871,213원이 미배당으로 남는 시나리오입니다. 국세·지방세 압류의 금액과 당해세 여부는 반영되지 않아 실제 배당액은 달라질 수 있습니다. 미배당 채권은 매수인이 인수하지 않습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정평가 기준)
- 주위환경. 고덕국제화계획지구 일반산업단지 북측 인근으로 지식산업센터, 근린생활시설, 주상용건물이 혼재하는 지역입니다.
- 이용상태. 감정평가상 제1·2종 근린생활시설입니다. 주거용 아파트가 아닌 상업·업무 수요 기반 물건으로 접근해야 합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다.
- 도로. 북서측 약 20m, 북동측 약 15m 도로에 각각 접합니다.
- 토지. 대체로 사다리형 평지이며 공장용지·업무용으로 이용되고, 공장인 지식산업센터 건부지입니다.
- 용도지역. 준주거지역·고덕국제화지구 지구단위계획구역·택지개발지구에 해당하고, 토지거래계약에 관한 허가구역이 포함됩니다.
- 설비. 공용 위생설비, 소화설비, 화재탐지설비, 승강기설비가 설치돼 있습니다.
- 건축 상태. 공부와의 차이 및 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다.
- 공시지가. ㎡당 2,396,000원이며 전체 토지면적은 5,619.3㎡입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 현장 점유 확인. 확인된 임차인은 없지만 임대관계가 미상이므로 영업자, 임차인, 유치 점유 여부를 현장에서 확인해야 합니다.
- 매각물건명세서 재확인. 배당요구 종기 이후 새로 확인된 임차인이나 법정지상권·유치권 관련 기재가 없는지 원본을 대조해야 합니다.
- 체납세액 확인. 국세·지방세 압류 3건의 세목, 법정기일, 당해세 여부와 예상 배당액을 확인해야 합니다.
- 7회 유찰 원인 확인. 공실, 업종 제한, 관리비, 분양가, 상권 수요, 내부 상태 및 이용 제한 여부를 조사해야 합니다.
- 토지거래허가구역 확인. 입찰 목적과 취득 절차에 적용되는 허가 요건을 관할 기관에 확인해야 합니다.
- 관리비·공용부분 부담. 지식산업센터 및 근린시설은 관리비 구조가 복잡할 수 있으므로 관리주체를 통해 체납액과 공용부분 승계 범위를 확인해야 합니다.
- 수익성 검증. 실거래 비교 자료만으로 가격 판단이 어려우므로 실제 임대료, 공실 기간, 관리비와 필요수익률을 기준으로 별도 수익가치를 산정해야 합니다.
맺으며 — 권리는 정리되지만 시장성은 검증해야 한다
이 물건은 말소기준권리 이후의 근저당·압류·가압류가 매각으로 소멸하고, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수도 0원입니다. 등기상 권리 구조는 비교적 명확합니다. 하지만 감정가 1,772,000,000원에서 7회 유찰돼 145,931,810원까지 내려왔다는 사실을 곧바로 가격 메리트로 해석해서는 안 됩니다.
동일·유사 점포의 최근 실거래 비교가 없고, 임대관계가 미상이며, 국세·지방세 압류 3건과 저환금 근린시설 특성이 겹칩니다. 현재 회차에서도 미배당 채권이 4,423,871,213원에 이르지만 그 미배당액을 매수인이 인수하는 것은 아닙니다. 결론은 권리는 조건부 합격, 가격과 점유는 보류입니다. 입찰 전 체납세액·현장 점유·실제 임대수익·7회 유찰 원인을 확인한 뒤 수익가치 기준으로 상한가를 정해야 합니다.
