수원지방법원 2025타경41469. 평택시 고덕동 프리미엄원희캐슬고덕신도시 1층 140호로, 감정평가상 이용상태는 제1·2종 근린생활시설입니다. 현재 소유자인 주식회사풍년식자재는 2024년 3월 19일 매매를 원인으로 거래가액 1,256,979,100원에 취득했고, 2024년 3월 27일 같은 날 중소기업은행이 채권최고액 3,600,000,000원의 공동담보 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당권이 말소기준권리입니다.
말소기준 이후 김미영의 전세금 50,000,000원 전세권, 우리은행 근저당권, 국가·평택시 압류와 경기신용보증재단·국민은행 가압류가 차례로 등기됐습니다. 모두 매각으로 소멸하는 구조라 권리 자체의 인수액은 0원으로 계산됩니다. 다만 감정평가서에는 임대관계 미상으로 기재되어 있으므로, 등기권리의 소멸과 실제 점유·명도 난도는 분리해서 판단해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경41469 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 고덕동 2045-1 프리미엄원희캐슬고덕신도시 1층 140호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(근린시설) · 제1·2종 근린생활시설 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 · 지하 3층, 지상 10층 · 복합판넬 외벽 · 페어글라스 창호 |
| 소유자 | 주식회사풍년식자재 (2024.03.19. 매매, 거래가액 1,256,979,100원) |
| 감정가 / 최저가 | 1,260,000,000원 / 103,766,410원 (7회 유찰, 감정가 8.24%) |
| 신청채권자 / 청구 | 중소기업은행 / 3,067,771,359원 |
| 매각기일 | 2026.07.27 |
① 권리 흐름 — 등기상 인수 0원, 점유 확인은 별개
말소기준은 2024년 3월 27일 중소기업은행 근저당권입니다. 이후 등기된 김미영의 전세권, 우리은행 근저당권, 국가·평택시 압류, 경기신용보증재단·국민은행 가압류와 경매개시결정은 매각으로 모두 소멸합니다. 과거 하나자산신탁·우리자산신탁·코리아신탁 관련 신탁등기는 등기부상 이미 말소됐습니다.
② 가격 판단 — 7회 유찰이 곧 저가매수 근거는 아니다
현재 최저매각가는 103,766,410원으로 감정가 1,260,000,000원의 8.24%입니다. 할인폭은 매우 커 보이지만, 비교 가능한 실거래 기준가격이 확인되지 않는 상태에서는 감정가 대비 비율만으로 ‘시세보다 싸다’고 판단할 수 없습니다. 특히 주거용이 아닌 근린생활시설은 임대수익, 공실, 업종 적합성, 관리비와 상권 수요가 가격을 좌우합니다.
| 회차 시나리오 | 감정가 대비 | 매각가 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 7회 유찰 | 8.24% | 103,766,410원 | 4,515,446,298원 | 0원 |
| 8회 유찰 시 | 5.76% | 72,636,487원 | 4,546,030,948원 | 0원 |
| 9회 유찰 시 | 4.04% | 50,845,540원 | 4,567,429,658원 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 103,766,410원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,252,730원 |
| 1. 근저당 · 중소기업은행 | 3,600,000,000원 | 101,513,680원 |
| 2. 전세권 · 김미영 | 50,000,000원 | 0원 |
| 3. 근저당 · 주식회사우리은행 | 469,200,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 경기신용보증재단 | 180,000,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 주식회사국민은행 | 317,759,978원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 4,616,959,978원 가운데 집행비용을 제외한 101,513,680원이 중소기업은행에 배당되고, 예상 미배당액은 4,515,446,298원입니다. 후순위 전세권과 근저당권·가압류는 배당받지 못하지만 매각으로 소멸하며, 현재 계산된 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·최우선변제와 공동담보 분담 결과는 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 제1·2종 근린생활시설이며, 토지는 공장용지·업무용으로 이용되고 있습니다.
- 주위환경. 고덕국제화계획지구 일반산업단지 북측 인근으로, 지식산업센터·근린생활시설·주상용건물이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다. 북서측 약 20m, 북동측 약 15m 도로에 접합니다.
- 규제. 준주거지역·고덕국제화지구 지구단위계획구역·택지개발지구·토지거래계약 허가구역에 포함됩니다.
- 토지. 토지면적 5,619.3㎡, 평지의 사다리형 중로각지이며 공시지가는 2,396,000원/㎡입니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이와 위반건축물 사항은 확인되지 않았고, 공용 위생·소화·화재탐지·승강기 설비가 있습니다.
- 환금성. 근린시설은 주거용보다 임차수요와 업종 적합성에 민감합니다. 7회 유찰 이력은 재매각 때도 수요층이 제한될 가능성을 점검해야 한다는 신호입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 매각 진행 여부. 등기사항전부증명서 발급일은 2026.07.29이고 기재된 매각기일은 2026.07.27입니다. 매각결과와 차기기일 여부를 법원 원본에서 확인해야 합니다.
- 점유자 확인. 임대관계가 미상입니다. 현장 방문을 통해 영업 여부, 출입 상태, 실제 점유자와 명도 협의 가능성을 확인하세요.
- 전세권자 확인. 김미영의 전세권은 매각으로 소멸하지만, 실제 점유 여부와 인도 과정은 별도로 확인해야 합니다.
- 공동담보 확인. 중소기업은행 근저당권은 같은 건물 105호와 141호를 공동담보로 포함합니다. 실제 배당은 공동담보 분담 결과에 따라 달라질 수 있습니다.
- 세금·배당 확인. 국가와 평택시의 압류 금액이 등기상 특정되지 않았습니다. 당해세 우선순위와 실제 배당표를 확인하세요.
- 수익성 검증. 감정가 대비 8.24%라는 할인율보다 예상 임대료, 공실 기간, 관리비, 업종 제한과 내부 상태를 기준으로 응찰가를 산정하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 매각기일 결과를 직접 대조하세요.
맺으며 — “권리 소멸형 ≠ 가격 안전형”
이 물건은 말소기준 이후의 전세권·근저당권·압류·가압류가 모두 매각으로 소멸해, 현재 확인된 매수인 인수액은 0원입니다. 권리 구조만 보면 복잡한 인수형 물건은 아닙니다. 그러나 투자 판단의 핵심은 권리가 아니라 가격과 환금성입니다.
감정가 1,260,000,000원에서 7회 유찰돼 최저가가 103,766,410원까지 내려왔지만, 시세 기준값이 없는 근린시설을 감정가 대비 할인율만으로 싸다고 평가할 수는 없습니다. 임대관계 미상, 공동담보, 7회 유찰, 근린시설 특유의 공실·업종 수요가 함께 남아 있습니다. 결론은 권리는 소멸형, 가격 판단은 보류입니다. 현장 임대수익과 점유 상태가 확인되지 않는다면 낮은 최저가 자체를 매수 근거로 삼기 어렵습니다.
