수원지방법원 2025타경41469. 평택 고덕동 프리미엄원희캐슬고덕신도시 1층 141호로, 감정평가상 이용상태는 제1·2종 근린생활시설입니다. 현 소유자는 주식회사풍년식자재이고, 2024.03.27 거래가액 1,510,784,300원으로 소유권을 이전받았습니다. 같은 날 중소기업은행이 채권최고액 3,600,000,000원의 근저당권을 설정했고, 이 근저당이 경매의 말소기준권리입니다.
말소기준 뒤에는 김미영의 전세권 50,000,000원, 우리은행 근저당권 469,200,000원, 국의 압류, 경기신용보증재단 가압류 180,000,000원, 국민은행 가압류 317,759,978원, 평택시 압류가 이어집니다. 모두 말소기준 뒤에 접수된 권리로 매각에 따라 소멸합니다. 등기상 전세권 역시 후순위이므로 배당 부족이 발생하더라도 이 분석상 매수인에게 승계되는 금액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경41469 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 고덕동 2045-1 프리미엄원희캐슬고덕신도시 1층 141호 |
| 도로명주소 | 경기도 평택시 고덕면 고덕중앙로 320 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 감정평가상 제1·2종 근린생활시설 |
| 소유자 | 주식회사풍년식자재 · 2024.03.27 소유권이전 · 거래가액 1,510,784,300원 |
| 감정가 / 최저가 | 1,515,000,000원 / 87,336,730원 |
| 유찰 횟수 | 8회 · 현재 최저가 감정가의 5.76% |
| 신청채권자 / 청구 | 중소기업은행 / 3,067,771,359원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 후순위 전세권까지 소멸
핵심은 2024.03.27 중소기업은행 근저당입니다. 앞선 신탁등기는 등기부상 이미 말소됐고, 말소기준 이후 설정된 김미영 전세권과 우리은행 근저당, 국·평택시 압류, 경기신용보증재단·국민은행 가압류 및 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 따라서 배당액이 채권액에 크게 못 미치더라도 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다.
② 가격 판단 — 감정가 5.76%라도 ‘시세보다 싸다’는 결론은 금지
현재 최저매각가는 87,336,730원으로 감정가 1,515,000,000원의 5.76% 수준입니다. 숫자만 놓고 보면 낙폭이 매우 크지만, 동일·유사 물건의 최근 12개월 실거래와 최신 거래 자료가 없어 시장가격과 직접 비교할 근거는 없습니다. 따라서 감정가 대비 할인율을 시세 할인율로 바꿔 읽으면 안 됩니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 8회 유찰 | 87,336,730원 | 85,364,669원 | 4,531,595,309원 |
| 9회 유찰 시 | 61,135,710원 | 59,635,267원 | 4,557,324,711원 |
| 10회 유찰 시 | 42,794,997원 | 41,624,687원 | 4,575,335,291원 |
유찰이 이어져 매각가가 낮아져도 이 사건의 계산상 매수인 인수액은 계속 0원입니다. 대신 채권자 미배당액은 현재 회차 4,531,595,309원에서 9회 유찰 시 4,557,324,711원, 10회 유찰 시 4,575,335,291원으로 커집니다. 이는 채권자 회수 문제이지, 해당 후순위 권리가 매수인에게 승계된다는 뜻은 아닙니다.
③ 예상배당표 (매각가 87,336,730원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,972,061원 |
| 1. 근저당 · 중소기업은행 | 3,600,000,000원 | 85,364,669원 |
| 2. 전세권 · 김미영 | 50,000,000원 | 0원 |
| 3. 근저당 · 주식회사우리은행 | 469,200,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 경기신용보증재단 | 180,000,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 주식회사국민은행 | 317,759,978원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 가정에서는 집행비용 1,972,061원 후 중소기업은행에 85,364,669원이 배당되고 후순위 전세권·근저당·가압류에는 배당 여력이 남지 않습니다. 총 채권액 4,616,959,978원 대비 채권자 배당은 85,364,669원, 미배당은 4,531,595,309원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 평택시 고덕동 소재 고덕국제화계획지구 일반산업단지 북측 인근으로, 주변에는 지식산업센터·근린생활시설·주상용건물이 혼재합니다.
- 이용상태. 감정평가상 제1·2종 근린생활시설이며, 건물은 철근콘크리트구조, 지하3층·지상10층 규모이고 대상 호실은 1층입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다. 북서측 약 20m 내외 도로와 북동측 약 15m 내외 도로에 접합니다.
- 토지·규제. 준주거지역·지구단위계획구역(고덕국제화지구)·택지개발지구이며, 토지거래계약에 관한 허가구역에 포함됩니다. 공시지가는 2,396,000원/㎡입니다.
- 물적 상태. 토지는 대체로 사다리형 평지이며 공장용지·업무용으로 조사됐고, 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 사항도 없습니다.
- 환금성 신호. 현재 회차까지 8회 유찰됐습니다. 반복 유찰 자체를 매수 수요와 환금성을 보수적으로 점검해야 하는 신호로 보는 편이 안전합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유 현황 확인. 별도 임차인 신고는 없지만 감정요항에는 임대관계가 미상으로 기재돼 있습니다. 실제 점유자와 점유 원인을 현장에서 확인해야 합니다.
- 후순위 전세권 구분. 김미영의 전세권 50,000,000원은 말소기준 뒤에 설정돼 매각으로 소멸합니다. 배당이 0원이라고 해서 해당 전세금을 매수인이 승계하는 구조는 아닙니다.
- 감정가 할인과 시세 할인을 분리. 현재 최저가는 감정가의 5.76%지만, 최근 실거래 비교자료가 없어 시세보다 저렴하다고 단정할 수 없습니다.
- 8회 유찰 원인 점검. 권리상 인수액이 0원임에도 반복 유찰된 물건이므로, 근린시설의 실제 이용·점유 상태와 현장 조건을 가격 판단과 함께 확인해야 합니다.
- 공동담보 확인. 말소기준 중소기업은행 근저당은 같은 건물 제105호·제140호와 공동담보로 기재돼 있습니다. 배당관계는 관련 공동담보 물건과 함께 원문을 대조해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가 관련 원문을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리상 인수 0원, 가격 평가는 별개”
이 사건의 권리 구조는 선명합니다. 2024.03.27 중소기업은행 근저당이 말소기준이고, 이후 전세권·근저당·압류·가압류는 매각으로 소멸합니다. 현재 매각가 가정에서 매수인 인수액은 0원이므로 권리상 실질취득은 87,336,730원입니다.
하지만 투자 판단은 여기서 끝나지 않습니다. 감정가 1,515,000,000원에서 최저가 87,336,730원까지 내려왔다는 사실보다 중요한 것은 이미 8회 유찰됐다는 점, 그리고 최근 실거래와 직접 비교할 자료가 없다는 점입니다. 권리 승계 위험은 낮지만 가격 매력은 검증되지 않았습니다. 이 물건은 ‘감정가 대비 얼마나 싸졌는가’보다 ‘왜 이 가격까지 유찰됐는가’를 확인해야 하는 사건입니다.
