의정부지방법원 2026타경60643. 경기도 파주시 탄현면 성동리 84에 소재한 제1종근린생활시설(미용원) 용도의 집합건물입니다. 등기상 지하 2층 비213호이지만, 실제로는 프로방스 마을 보행자 진입로 쪽에서 지상 1층으로 인식되는 위치입니다. 감정평가 당시 현황은 공실입니다.
이 사건의 첫인상은 가격입니다. 감정가 82,000,000원에서 3회 유찰을 거쳐 최저매각가가 28,130,000원까지 내려왔습니다. 하지만 근린시설은 주거용 아파트처럼 거래가격과 임대수요를 일률적으로 비교하기 어렵습니다. 공실 상태, 실제 접근 동선, 상가 수요, 향후 재매각 가능성에 따라 경제적 가치가 크게 달라질 수 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경60643 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 파주시 탄현면 성동리 84 지2층 비213호 |
| 도로명주소 | 경기도 파주시 탄현면 새오리로 69 |
| 물건종류 | 집합건물 · 근린시설 · 공부상 제1종근린생활시설(미용원) |
| 층별 현황 | 공부상 지하 2층 · 프로방스 마을 보행자 진입로 기준 현황 지상 1층 |
| 이용상태 | 공실 |
| 소유자 | 이주영 (2024.11.06 임의경매로 인한 매각을 통해 소유권 취득) |
| 감정가 | 82,000,000원 |
| 최저매각가 | 28,130,000원 (3회 유찰) |
| 감정가 대비 | 약 34% |
| 신청채권자 | 중소기업은행 |
| 청구금액 | 293,684,489원 |
| 매각기일 | 2026.11.11 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 중소기업은행 근저당
현재 권리분석의 기준은 2024.11.06 설정된 을구 13번 중소기업은행 근저당권입니다. 채권최고액은 330,000,000원이며, 같은 날 소유권을 취득한 이주영이 채무자로 기재되어 있습니다.
이 근저당권은 매각으로 소멸하는 말소기준권리입니다. 이후 등기된 중소기업은행의 임의경매개시결정과 파주시 압류도 매각으로 소멸하는 것으로 분류됩니다. 과거의 가압류·가처분·근저당권 및 이전 경매등기 중 관련 말소가 완료된 권리들은 현재의 인수 대상 권리와 구분해야 합니다.
② 점유·임대차 — 공실이지만 임대관계는 확인 필요
현재 확인된 임차인 신고 내역은 없습니다. 감정평가상 이용상태도 공실로 기재되어 있습니다. 따라서 확인된 대항력 임차인이나 보증금 인수 내역은 없으며, 배당 계산상 매수인 인수액은 0원으로 산정되어 있습니다.
하지만 감정평가서에는 임대관계 미상이라고 기재되어 있습니다. 공실이라는 현황만으로 과거 임대차의 종료 여부, 임차권등기, 미반환 보증금 문제까지 확정할 수는 없습니다. 실제 점유 상태와 임대차 관련 서류를 별도로 대조하는 것이 안전합니다.
| 확인 항목 | 조사 결과 | 판단 |
|---|---|---|
| 임차인 신고 | 없음 | 확인된 임차인 없음 |
| 현황 점유 | 공실 | 감정평가 당시 기준 |
| 임대관계 | 미상 | 추가 조사 필요 |
| 대항력 임차인 | 확인된 내역 없음 | 점유·임대차 원본 확인 필요 |
| 매수인 예상 인수액 | 0원 | 배당 시뮬레이션 기준 |
현재 조사 결과만으로 특정 임차인에게 대항력이 있다고 판단할 근거는 없습니다. 반대로 임대관계가 미상인 이상, 실제 계약이나 점유 관련 권리의 존재 가능성을 완전히 배제해서도 안 됩니다.
③ 가격 분석 — 감정가의 약 34%, 시세와는 별개
최저매각가 28,130,000원은 감정가 82,000,000원의 약 34% 수준입니다. 감정가에서 상당한 폭으로 하락했지만, 가격이 내려온 사실과 시장가격보다 저렴하다는 판단은 구분해야 합니다.
동일 건물 또는 인근 비교 가능한 근린시설의 실거래가격이 확인되지 않았으므로, 현재 최저가가 적정 시세보다 낮은지 객관적으로 판단하기 어렵습니다. 특히 상업용 집합건물의 경우 실제 임대수요와 공실 기간, 건물 내 동선, 관리비 및 재매각 가능성이 가격에 직접적인 영향을 미칩니다.
| 구분 | 매각가격 | 감정가 대비 | 상태 |
|---|---|---|---|
| 감정가 | 82,000,000원 | 100% | 가격 산정 기준 |
| 현재 회차 | 28,130,000원 | 약 34% | 3회 유찰 |
| 4회 유찰 시 | 19,691,000원 | 약 24% | 가정 시나리오 |
| 5회 유찰 시 | 13,783,700원 | 약 17% | 가정 시나리오 |
④ 예상배당표 (매각가 28,130,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 906,340원 |
| 1. 을구 13번 근저당권 · 중소기업은행 | 330,000,000원 | 27,223,660원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
현재 최저매각가에 낙찰되는 경우, 추정 집행비용 906,340원을 제외한 27,223,660원이 중소기업은행에 배당됩니다. 채권최고액 기준 미배당액은 302,776,340원이며, 소유자에게 돌아갈 잔여금은 0원으로 계산됩니다.
다만 이 미배당액은 채권자에게 배당되지 못한 금액으로, 매수인이 그대로 인수해야 한다는 뜻이 아닙니다. 계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 실제 배당액은 공동담보 관계, 채권 잔액, 조세 및 배당순위 확정 결과에 따라 달라질 수 있습니다.
집행비용은 매각가를 기준으로 한 추정치입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았으며 실제 배당 결과는 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 회차별 배당 시나리오
중소기업은행의 신청 청구금액은 293,684,489원입니다. 현재 최저가로 낙찰되더라도 신청 청구금액이 전액 충족되지는 않습니다. 추가 유찰 시 매각대금이 낮아지는 만큼 채권자에게 돌아가는 예상 배당액도 감소합니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 3회 유찰 | 28,130,000원 | 27,223,660원 | 302,776,340원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 19,691,000원 | 18,936,562원 | 311,063,438원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 13,783,700원 | 13,135,593원 | 316,864,407원 | 0원 |
⑥ 입지·이용상태·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 파주시 탄현면 법흥리 소재 헤이리 예술마을 북서측 인근에 위치합니다. 주위에는 근린생활시설 등이 소재합니다. 실제 상가 유동인구와 수요는 별도 조사가 필요합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다. 감정평가상 제반 교통상황은 보통입니다.
- 층수와 접근성. 공부상 지하 2층이지만 프로방스 마을 보행자 진입로 기준 현황 지상 1층입니다. 건물 승강기와 층별 안내도에도 지상 1층으로 표시되어 있습니다. 실제 점포 전면의 노출도와 고객 접근 동선을 직접 확인해야 합니다.
- 이용상태. 공부상 제1종근린생활시설(미용원)이며 현재 공실입니다. 재사용이나 업종 변경을 검토한다면 해당 용도의 영업 가능 여부와 필요한 인허가 조건을 확인해야 합니다.
- 건물 구조. 철골철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕의 지하 3층·지상 4층 건물입니다. 외벽은 석재타일붙임 마감 등이며 새시창호가 설치되어 있습니다.
- 설비. 위생·급배수 및 승강기 설비 등을 갖추고 있습니다. 공실인 점을 고려해 실제 작동 상태와 보수 필요성은 현장에서 확인해야 합니다.
- 토지 및 도로. 부정형 토지의 상업용 건부지로 이용 중이며, 북동측 포장도로에 접합니다.
- 지역·지구. 계획관리지역, 가축사육제한구역, 민간인통제선, 제한보호구역 및 성장관리권역 등이 기재되어 있습니다. 토지거래계약에 관한 허가구역도 기재되어 있으나 실제 허가 대상 여부와 적용 조건은 물건의 용도와 거래주체 등을 기준으로 관계기관에 확인해야 합니다.
- 위반건축물. 감정평가 관련 조사에서 위반건축물로 표시된 사항은 없습니다. 다만 별도 인허가나 이용상 제한까지 없다는 의미는 아닙니다.
- 환금성. 3회 유찰된 공실 근린시설로서, 실제 시장가격과 임대수요를 확인하지 않은 상태에서는 향후 환금성이 충분하다고 평가하기 어렵습니다. 특히 매수자층이 제한될 가능성을 검토해야 합니다.
⑦ 입찰 전 체크리스트
- 실거래 시세 확인. 같은 건물의 비슷한 용도·위치·규모를 가진 근린시설 거래사례와 인근 상가 거래가격을 비교하세요. 감정가와 최저가의 차이만으로 입찰 상한을 결정해서는 안 됩니다.
- 현장 동선 확인. 공부상 지하 2층과 현황 지상 1층의 차이가 중요한 물건입니다. 프로방스 마을 보행자 진입로에서 실제 비213호까지의 접근 동선, 점포 노출도 및 영업 적합성을 확인하세요.
- 점유·임대관계 재조사. 감정평가 당시 공실이지만 임대관계는 미상입니다. 매각물건명세서, 현황조사서, 임차권등기 및 실제 점유 상태를 입찰 직전에 다시 확인해야 합니다.
- 공동담보 확인. 중소기업은행 근저당권은 비214호·비215호를 공동담보로 포함합니다. 공동담보목록, 실제 채권 잔액 및 다른 담보물의 처분 상황을 확인하세요.
- 파주시 압류 확인. 등기상 압류는 매각으로 소멸하는 권리로 분류되지만 관련 조세의 성격과 배당순위 등은 별도로 확인해야 합니다.
- 관리비 체납 확인. 집합건물은 관리비 체납 여부가 중요합니다. 관리단에 미납 내역과 공용부분 관리비 등 매수인 부담 가능성을 확인하세요.
- 이용 제한 검토. 계획관리지역과 군사시설 관련 제한 등이 기재되어 있습니다. 예정 업종의 영업·인허가 및 토지이용 제한 적용 여부를 관계기관에 확인하세요.
- 유찰 원인 점검. 이미 3회 유찰되었습니다. 가격뿐 아니라 공실, 실제 수요, 위치 특성, 관리 상태, 자금조달 가능성 등 복수의 원인을 검토해야 합니다.
- 자금계획. 최저가 28,130,000원에 낙찰되는 가정에서는 권리 인수액을 더한 금액도 28,130,000원입니다. 다만 취득 관련 세금, 등기비용, 관리비 및 시설 보수비 등은 이 금액에 포함되지 않았습니다.
- 원본 서류 대조. 등기사항전부증명서, 공동담보목록, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 매각기일의 변경 여부를 최종 확인하세요.
맺으며 — “많이 떨어진 가격”과 “저렴한 물건”은 다르다
이 사건에서 확인되는 권리구조는 비교적 명확합니다. 2024.11.06 설정된 중소기업은행 근저당권이 말소기준이고, 후순위 임의경매개시결정과 파주시 압류는 매각으로 소멸하는 권리입니다. 확인된 임차인 신고 내역은 없으며, 예상 매수인 인수액도 0원입니다.
그러나 경매의 경제적 매력은 권리관계만으로 결정되지 않습니다. 이 물건은 3회 유찰된 공실 근린시설이고, 감정가 대비 최저가가 크게 내려왔음에도 실제 거래시세와 임대수익을 확인할 수 없습니다. 특히 공부상 지하 2층과 현황 지상 1층의 차이, 공동담보 관계, 임대관계 미상 및 각종 지역·지구 제한을 함께 살펴야 합니다.
따라서 최저가 28,130,000원을 곧바로 매수 기회로 해석하기보다, 현장에서 상가의 이용 가능성과 수요를 확인하고 비교 거래사례를 확보한 뒤 입찰 여부를 판단하는 것이 타당합니다.
최종 판단: 등기상 주요 권리 인수위험은 낮은 편이나, 가격 적정성과 환금성이 검증되지 않아 신중한 접근이 필요한 C등급 물건입니다. 감정가 대비 큰 할인폭은 확인되지만, 이를 가격 메리트로 인정하려면 별도의 시장 검증이 선행되어야 합니다.
