의정부지방법원 2026타경60643. 파주시 탄현면 성동리 84 소재 집합건물 비213호로, 공부상 용도는 제1종근린생활시설(미용원), 현재는 공실입니다. 현재 소유자 이주영은 2024년 11월 6일 임의경매 매각으로 소유권을 취득했고, 같은 날 중소기업은행 앞으로 채권최고액 330,000,000원의 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당이 현재 경매의 말소기준권리이며, 2026년 임의경매개시결정과 파주시 압류는 모두 그 뒤에 설정돼 매각으로 소멸합니다.
이번 사건에서 권리관계 자체보다 더 신중하게 볼 부분은 가격과 물건 이용성입니다. 현재 최저가는 57,400,000원으로 감정가 82,000,000원의 70%지만, 근린시설은 주거용 아파트처럼 동일 평형의 실거래 평균을 곧바로 대입하기 어렵고 이 물건에 대해 비교 가능한 실거래 금액도 제시돼 있지 않습니다. 따라서 ‘1회 유찰 = 저가 매수 기회’라고 단정하지 않는 것이 핵심입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경60643 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 파주시 탄현면 성동리 84 지2층 비213호 · 도로명 경기도 파주시 탄현면 새오리로 69 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 공부상 제1종근린생활시설(미용원) · 현황 공실 |
| 건물 구조 | 철골철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지3층/4층 |
| 소유자 | 이주영 · 2024.11.06 임의경매로 인한 매각으로 소유권 취득 |
| 감정가 / 최저가 | 82,000,000원 / 57,400,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 중소기업은행 / 293,684,489원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
① 권리 흐름 — 현재 말소기준 이후 권리는 소멸
임차인은 없습니다. 따라서 대항력·우선변제권에 따른 임차보증금 인수 문제도 발생하지 않으며, 계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 현재 말소기준은 2024.11.06 중소기업은행 근저당권이고, 이후의 2026.03.11 임의경매개시결정과 2026.05.20 파주시 압류는 매각으로 소멸합니다.
② 가격 판단 — 70% 유찰가만으로 ‘싸다’고 볼 수 없다
현재 최저매각가는 57,400,000원으로 감정가 82,000,000원의 70%입니다. 2회 유찰 시 시나리오는 40,180,000원(49%), 3회 유찰 시 28,126,000원(34.3%)입니다. 하지만 이 숫자는 어디까지나 감정가 대비 할인율입니다.
이 물건은 헤이리 예술마을 북서측 인근의 근린시설이고 현황 공실입니다. 동일 물건군의 최근 거래가격을 직접 비교할 수 있는 수치가 없으므로, 57,400,000원이 실제 시장가격보다 낮은지 여부는 이 자료만으로 확정할 수 없습니다. 감정가 대비 할인율 자체를 시세 할인율로 바꿔 읽어서는 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 57,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(약 매각가의 2.5% 추정) | - | 1,433,200원 |
| 2. 근저당 · 중소기업은행 | 330,000,000원 | 55,966,800원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 가정에서 근저당권 채권최고액 기준 미배당액은 274,033,200원입니다. 이는 채권자 측 미회수액 계산이며 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 파주시 탄현면 법흥리 소재 헤이리 예술마을 북서측 인근이며, 주위에는 근린생활시설 등이 소재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며 제반 교통상황은 보통입니다.
- 현황. 공부상 제1종근린생활시설(미용원)이나 현재 공실입니다. 위생·급배수와 승강기 설비를 갖추고 있습니다.
- 도로. 부정형 토지의 상업용 건부지로 이용 중이며 본건 북동측 포장도로에 접합니다.
- 규제. 계획관리지역, 가축사육제한구역, 민간인통제선, 제한보호구역, 성장관리권역 및 토지거래계약에 관한 허가구역 관련 사항이 기재돼 있습니다.
- 층 표기. 공부상 지하 2층이지만 서측 프로방스 마을 보행자 진입로 기준 현황 지상 1층이고 승강기·층별 안내도도 지상 1층으로 표시됩니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 시세를 별도로 확인. 감정가 82,000,000원과 현재 최저가 57,400,000원의 차이만으로 저가 여부를 판단하지 말고 주변 근린시설의 실제 매매·임대 조건을 확인해야 합니다.
- 공실 원인 확인. 현재 공실인 만큼 임차수요, 예상 임대료, 공실기간과 관리비 부담을 현장에서 확인해야 합니다.
- 층·동선 현장 대조. 공부상 지하 2층과 현황 지상 1층 표기가 다르므로 실제 점포 접근성, 보행자 동선, 출입구와 승강기 위치를 직접 확인해야 합니다.
- 배당 미회수와 인수 구분. 현재 가격에서 중소기업은행 근저당 미배당액이 크더라도 그 금액을 매수인 인수액으로 혼동하지 마세요. 계산상 인수는 0원입니다.
- 파주시 압류 확인. 2026.05.20 압류는 말소기준권리 이후여서 매각으로 소멸하는 것으로 표시돼 있으나, 조세 관련 실제 배당관계는 원문을 대조해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 현장 상태를 입찰 전에 직접 대조하세요.
맺으며 — “권리는 단순하지만, 가격은 아직 증명되지 않았다”
이 물건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 2024년 중소기업은행 근저당이 말소기준이고, 이후 경매개시결정과 파주시 압류는 매각으로 소멸하며 임차인도 없어 매수인 인수액은 0원입니다. 하지만 그것이 곧 좋은 가격을 뜻하지는 않습니다. 현재 최저가 57,400,000원은 감정가 대비 70%까지 내려왔지만, 제1종근린생활시설·공실이라는 이용상태와 비교 실거래 부재, 공부상 지하 2층과 현황 지상 1층의 차이를 함께 봐야 합니다. 결론은 권리는 통과, 가격·현장성은 추가 검증입니다.
