의정부지방법원 2026타경60643. 파주시 탄현면 성동리 84, 비214호 근린시설입니다. 현재 소유자는 이주영이고, 2024년 11월 6일 임의경매로 인한 매각을 원인으로 소유권을 취득했습니다. 바로 같은 날 중소기업은행 채권최고액 330,000,000원 근저당권이 설정됐고, 이것이 현재 경매의 말소기준권리입니다. 2026년 3월 11일 중소기업은행이 임의경매를 개시했으며, 말소기준권리와 경매개시결정은 이번 매각으로 소멸합니다.
등기부에는 과거 신탁, 가압류, 회생절차, 여러 근저당권과 과거 경매 이력이 길게 남아 있지만, 상당수는 이미 말소됐거나 2024년 11월 6일 이전 경매 매각으로 정리된 이력입니다. 현재 권리관계에서 핵심은 2024년 11월 6일 중소기업은행 근저당권 하나입니다. 임차인은 조사되지 않았고, 현재 배당 시나리오에서도 매수인이 떠안을 금액은 0원으로 계산돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경60643 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 파주시 탄현면 성동리 84 지2층비214호 |
| 도로명 | 경기도 파주시 탄현면 새오리로 69 |
| 물건종류 | 근린시설 · 공부상 제1종근린생활시설(미용원) · 현황 공실 |
| 소유자 | 이주영 |
| 감정가 / 최저가 | 82,000,000원 / 57,400,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 청구금액 | 293,684,489원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
① 권리 흐름 — 과거 권리보다 현재 말소기준을 보라
현 소유자 이주영은 2024년 11월 6일 기존 임의경매의 매각으로 소유권을 취득했습니다. 같은 날 설정된 을구 14번 중소기업은행 근저당권 330,000,000원이 현재 말소기준입니다. 2026년 3월 11일 중소기업은행의 임의경매개시결정은 그 이후 권리로서 이번 매각으로 소멸합니다.
② 가격 판단 — 70% 유찰가만으로 ‘싸다’고 할 수 없다
현재 최저매각가는 57,400,000원으로 감정가 82,000,000원의 70%입니다. 한 차례 유찰되어 외형상 할인폭은 커졌습니다. 그러나 동일·유사 근린시설의 최근 실거래 비교자료가 확인되지 않아, 이 70%를 곧바로 시세 할인율로 해석할 근거는 없습니다.
더구나 감정평가상 이 물건은 제1종근린생활시설(미용원)이지만 현재 공실입니다. 주거용처럼 표준화된 실거래 비교가 쉽지 않은 근린시설이므로 실제 임대수요, 공실기간, 전용 접근성, 상가 동선 등을 확인하지 않은 채 감정가 대비 할인폭만으로 가격 메리트를 판단하는 것은 위험합니다.
③ 예상배당표 (매각가 57,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,433,200원 |
| 2. 을구 14번 근저당권 · 중소기업은행 | 330,000,000원 | 55,966,800원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 57,400,000원 가정 시 중소기업은행 근저당권에는 55,966,800원이 배당되고, 채권최고액 기준 미배당은 274,033,200원입니다. 소유자 잔여는 0원이며, 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 현황·입지 — ‘지하2층’ 표기와 실제 접근층이 다르다
- 현황. 공부상 제1종근린생활시설(미용원)이나 현재는 공실입니다.
- 층 위치. 공부상 지하2층으로 표기되어 있으나 성동리 84번지 서측 프로방스 마을 보행자 진입로 기준으로는 현황 지상1층에 소재하며, 승강기 및 층별 안내도상 지상1층으로 표시되어 있습니다.
- 주위환경. 파주시 탄현면 법흥리 소재 헤이리 예술마을 북서측 인근이며, 주변에는 근린생활시설 등이 소재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철골철근콘크리트구조·철근콘크리트지붕 지3층/4층 건물이며 외벽은 석재타일붙임 마감 등, 창호는 새시창호입니다.
- 설비. 위생·급배수 및 승강기 설비 등을 갖추고 있습니다.
- 토지. 부정형 토지로 상업용 건부지로 이용 중이며 북동측 포장도로에 접합니다.
- 규제. 계획관리지역, 가축사육제한구역, 민간인통제선, 제한보호구역, 성장관리권역 및 토지거래계약 허가구역 관련 사항이 기재되어 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 권리 기준점. 2024.11.06 중소기업은행 근저당권이 말소기준입니다. 현재 경매개시결정은 이후 권리로 매각 시 소멸합니다.
- 임차관계. 확인된 임차인은 없습니다. 감정평가상 임대관계는 미상으로 기재되어 있으므로 실제 점유 상태는 현장에서 재확인해야 합니다.
- 공실 확인. 감정평가 당시 현황은 공실입니다. 현재도 공실인지, 내부 상태와 영업 가능한 상태인지 확인이 필요합니다.
- 층·동선 확인. 공부상 지하2층과 실제 지상1층 표시의 차이를 현장에서 직접 대조하고, 보행자 동선과 출입구를 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 현재 최저가가 감정가의 70%라는 사실만으로 시세보다 싸다고 판단하지 말고, 주변 근린시설 임대료·매매사례를 별도로 확인해야 합니다.
- 유찰 시나리오. 2회 유찰 시 40,180,000원, 3회 유찰 시 28,126,000원입니다. 가격 하락과 환금성 위험을 함께 비교해야 합니다.
맺으며 — 권리는 깨끗해졌지만, 상가의 승부처는 현장이다
이 사건의 현재 권리구조는 복잡해 보이는 과거 등기 이력과 달리 비교적 명확합니다. 2024년 11월 6일 이주영이 임의경매 매각으로 소유권을 취득했고, 같은 날 설정된 중소기업은행 근저당권이 말소기준입니다. 이번 매각으로 해당 근저당권과 경매개시결정이 소멸해 매수인 인수액은 0원입니다.
하지만 투자 판단은 권리만으로 끝나지 않습니다. 이 물건은 근린시설이며 현재 공실이고, 공부상 지하2층과 실제 보행자 접근 기준 지상1층이라는 차이가 있습니다. 현재 최저가 57,400,000원은 감정가의 70%지만 비교할 최근 실거래 자료가 없어 이를 곧바로 ‘시세보다 저렴하다’고 부를 수 없습니다. 권리는 정리형, 가격은 검증형, 핵심 리스크는 공실·환금성·현장 동선. 이 세 가지를 확인한 뒤 응찰가를 정해야 하는 물건입니다.
