의정부지방법원 2026타경60643. 경기도 파주시 탄현면 성동리 84, 프로방스 마을 인근에 위치한 집합건물 제비214호 근린시설입니다. 공부상으로는 지하 2층에 표시돼 있지만, 감정평가서에는 서측 프로방스 마을 보행자 진입로를 기준으로 현황 지상 1층에 위치하고 건물 승강기와 층별 안내도에도 지상 1층으로 표시된다고 기재돼 있습니다. 이 차이는 단순한 표기 문제가 아니라 실제 접근성, 점포의 노출도와 영업 여건을 판단하는 핵심 요소입니다.

등기상 현재 소유자는 이주영 씨이며, 2024년 11월 6일 임의경매 매각으로 소유권을 취득한 뒤 같은 날 중소기업은행 근저당권이 설정됐습니다. 해당 근저당권의 채권최고액은 3억 3,000만원입니다. 이후 2026년 3월 11일 중소기업은행이 다시 임의경매를 신청했습니다. 현재 최저가는 감정가의 34.3%이지만, 감정평가서상 현황은 공실이고 임대관계는 미상입니다. 따라서 이 물건의 핵심은 낮아진 매각가격 자체보다 실제 점포의 위치·상태와 임대수요를 확인하는 데 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸

이 물건의 권리분석에서 가장 중요한 기준은 2024년 11월 6일 설정된 중소기업은행 근저당권입니다. 을구 14번 근저당권의 채권최고액은 330,000,000원이고, 이 권리가 말소기준권리입니다. 이번 임의경매는 해당 근저당권자가 신청한 경매이므로, 정상적으로 매각이 이루어지면 말소기준권리인 근저당권과 그 뒤에 설정된 경매개시결정 등기는 매각으로 소멸하는 구조입니다.

과거 등기에는 신용보증기금과 중소기업은행의 가압류, 회생절차, 과거 경매개시결정, 여러 근저당권과 질권 등이 등장합니다. 그러나 이들 중 상당수는 회생계획인가에 따른 말소 또는 2024년 11월 6일 이전 경매매각에 따라 정리된 과거 권리입니다. 현재의 권리분석에서는 과거 권리와 이번 매각으로 소멸할 현재 근저당권을 구분해야 합니다.

임차인 없음. 현황조사상 별도 임차인 인수 문제는 확인되지 않습니다. 감정평가서에는 임대관계가 미상이라고 기재돼 있고, 대상 건물을 포함한 제비213호~제비215호는 현황 공실로 평가됐습니다. 따라서 법률상 인수 위험과 별개로 실제 점유자, 열쇠 보유자, 관리비 및 시설물 상태는 현장에서 다시 확인해야 합니다.

② 가격·유찰 분석 — 감정가의 34.3%, 그러나 시세 메리트는 별도 확인

감정가는 82,000,000원, 현재 최저매각가는 28,130,000원입니다. 세 차례 유찰을 거쳐 최저가가 감정가의 약 34.3%까지 내려왔습니다. 감정가와 최저가의 차이는 53,870,000원입니다.

다만 이 수치만으로 시세보다 저렴하다고 결론 내릴 수는 없습니다. 해당 근린시설의 최근 실거래가격이나 동일 건물 내 비교 가능한 거래가격을 확인할 근거가 없어, 현재 최저가가 시장가격보다 낮은지 판단하기 어렵습니다. 특히 상가·근린시설은 실제 층 위치, 출입구, 가시성, 공실 기간, 임대수요에 따라 가격 차이가 크게 발생할 수 있습니다.

유찰이 추가되면 최저매각가격은 낮아지지만, 그만큼 중소기업은행의 미배당액은 커집니다. 현재 회차에서 채권자에게 돌아가는 예상 배당액은 27,223,660원이며, 4회 유찰 시에는 18,936,562원, 5회 유찰 시에는 13,135,593원으로 줄어듭니다.

③ 예상배당표 (매각가 28,130,000원 가정)

집행비용 약 906,340원을 먼저 공제하고 나머지 27,223,660원을 중소기업은행에 배당하는 가정입니다. 근저당권 채권최고액 330,000,000원을 기준으로 계산한 미배당액은 302,776,340원입니다. 소유자에게 돌아갈 잔여금은 없습니다.

참고로 경매신청 청구금액은 293,684,489원이며, 등기상 근저당권 채권최고액은 330,000,000원입니다. 두 금액은 서로 다른 기준이므로 혼동하면 안 됩니다. 위 배당표는 제공된 배당 시나리오에 따라 채권최고액을 기준으로 작성한 예상치입니다.

④ 입지·물건 상태·환금성 메모 (감정평가서 기준)

• 입지. 경기도 파주시 탄현면 법흥리 소재 헤이리 예술마을 북서측 인근에 위치합니다. 주변은 근린생활시설 등이 소재하는 상업·생활편의시설 중심 환경입니다.
• 교통. 대상 건물까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다. 감정평가상 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
• 층 표시 차이. 등기 및 공부상 지하 2층으로 표기돼 있지만, 서측 프로방스 마을 보행자 진입로 기준으로 현황 지상 1층이며 승강기와 층별 안내도에도 지상 1층으로 표시됩니다. 실제 출입구와 점포 전면의 위치를 현장에서 확인해야 합니다.
• 용도. 공부상 제1종근린생활시설(미용원)입니다. 현재 공실 상태이므로 미용원 등 기존 용도로 재사용할 수 있는지, 다른 업종으로 활용할 수 있는지 인허가 및 시설 조건을 확인해야 합니다.
• 건물 구조·설비. 철골철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕이며 외벽은 석재타일 마감입니다. 위생 및 급배수, 승강기 설비 등이 갖춰진 것으로 평가됐습니다.
• 토지이용계획. 계획관리지역이며 가축사육제한구역, 민간인통제선, 제한보호구역(전방지역 25km), 성장관리권역 등에 해당하는 것으로 기재돼 있습니다.
• 토지거래허가 관련. 외국인 등 특정 대상과 용도에 대한 토지거래계약허가구역 지정기간이 2025.08.26~2026.08.25로 기재돼 있습니다. 매각기일인 2026.11.11 기준 재지정 여부와 적용 대상을 관계부서에 확인해야 합니다.
• 건물 상태. 감정평가상 위반건축물 사항은 없으며, 공부와의 차이는 층 표시와 현황 위치의 차이로 기재돼 있습니다.
• 환금성. 헤이리 예술마을 인근의 근린시설이라는 입지 특성은 있으나, 현황 공실이고 임대관계가 미상입니다. 실거래 비교 근거도 확인되지 않아 매각가격만으로 환금성을 평가하기 어렵습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 실제 층과 위치 확인. 공부상 지하 2층, 현황 지상 1층의 차이를 현장에서 확인하세요. 서측 보행자 진입로에서 대상 제비214호까지의 동선과 외부 노출도를 직접 점검해야 합니다.
• 공실 및 임대수요. 감정평가서상 현황은 공실이고 임대관계는 미상입니다. 현재 점유 여부, 시설물 상태, 열쇠와 출입권한, 관리비 체납, 실제 임대 가능성을 확인하세요.
• 인수권리 재확인. 2024.11.06 중소기업은행 근저당권을 말소기준으로 삼고, 매각물건명세서의 인수사항과 등기부 최신 발급본을 대조하세요. 예상 인수액은 0원이지만 최종 판단은 매각물건명세서와 매각조건을 기준으로 해야 합니다.
• 공동담보 확인. 을구 14번 근저당권의 공동담보에 제비213호와 제비215호가 기재돼 있습니다. 해당 호수의 등기와 담보관계, 과거 경매매각으로 정리된 권리를 함께 확인하세요.
• 유찰 가격 시나리오. 현재 최저가 28,130,000원 외에 4회 유찰 시 19,691,000원, 5회 유찰 시 13,783,700원의 시나리오가 있습니다. 다만 낮은 최저가만으로 입찰을 결정하지 말고 실제 임대수익과 매각 가능성을 기준으로 상한을 정하세요.
• 상가 임대 및 업종 검토. 제1종근린생활시설(미용원)로 평가된 물건입니다. 실제 사용 가능 업종, 내부 시설 상태, 급배수 및 위생설비, 용도 관련 인허가를 확인하세요.
• 토지이용 규제. 계획관리지역과 군사시설 관련 제한, 토지거래허가 관련 지정 내용을 확인하세요. 특히 지정기간 이후 매각기일 현재의 규제 상태를 파주시 관계부서에서 재확인해야 합니다.
• 관리비·세금. 집합건물 관리사무소에서 미납 관리비와 공용부분 부담, 관리규약 및 기타 정산사항을 확인하세요. 당해세 등 법정 우선권리도 배당절차에서 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서 발급일은 2026.08.28입니다. 입찰 전 최신 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 건축물 관련 공부를 대조하세요.

맺으며 — “인수 0원”과 “좋은 투자”는 다르다

의정부지방법원 2026타경60643은 권리 측면에서는 비교적 명확한 구조입니다. 2024년 11월 6일 설정된 중소기업은행 근저당권이 말소기준권리이고, 이번 매각으로 소멸하는 구조입니다. 파악된 임차인도 없어 매수인 인수액은 0원으로 예상됩니다. 채권최고액 3억 3,000만원 가운데 현재 최저가 기준 예상 배당액은 27,223,660원에 그치지만, 그 미배당액 302,776,340원이 낙찰자에게 넘어오는 것은 아닙니다.

그러나 권리상 안전하다는 사실만으로 입찰을 권할 수는 없습니다. 감정평가상 제1종근린생활시설(미용원)이지만 현재 공실이고 임대관계는 미상입니다. 특히 공부상 지하 2층과 현황 지상 1층이라는 차이는 이 점포의 실제 가치와 임대 경쟁력을 좌우할 수 있습니다. 최근 실거래 비교 근거도 확인되지 않아 2,813만원이라는 최저가를 시세보다 싸다고 평가할 근거는 부족합니다.

권리상 인수 위험은 낮습니다. 반면 실물 위치·공실·임대수요·환금성은 별도로 검증해야 합니다. 3회 유찰로 가격이 크게 낮아졌다는 사실보다 중요한 것은 이 점포를 실제로 어떤 업종이 사용할 수 있고, 얼마의 임대수익 또는 재매각가치를 확보할 수 있는가입니다. 이 물건은 권리보다 현장 확인과 수익성 검토가 입찰의 승부처입니다.