의정부지방법원 2026타경60643. 파주시 탄현면 성동리 84의 비215호로, 용도는 근린시설입니다. 감정평가상 공부에는 제1종근린생활시설(미용원)으로 되어 있으나 현황은 공실입니다. 감정가 82,000,000원에서 한 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 57,400,000원입니다. 현재 소유자는 이주영이며, 2024.11.06. 임의경매 매각으로 소유권을 취득한 날 중소기업은행 앞으로 채권최고액 330,000,000원의 근저당권이 설정됐습니다. 바로 이 근저당권이 이번 경매의 말소기준권리입니다.
그 뒤 2026.03.11. 중소기업은행이 임의경매개시결정을 받아 이번 경매가 진행되고 있습니다. 임차인 신고 내역은 없고 예상 인수액도 0원입니다. 따라서 현재 등기 권리만 놓고 보면 구조는 단순합니다. 다만 가격 판단은 별개입니다. 근린시설이고 현재 공실이며 비교 가능한 실거래 시세가 제시되지 않아, 감정가 대비 할인율 자체를 곧바로 시세 할인율로 볼 수는 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경60643 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 파주시 탄현면 성동리 84 지2층비215호 |
| 도로명주소 | 경기도 파주시 탄현면 새오리로 69 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 공부상 제1종근린생활시설(미용원) · 현황 공실 |
| 소유자 | 이주영 |
| 감정가 / 최저가 | 82,000,000원 / 57,400,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 청구액 | 293,684,489원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
① 권리 흐름 — 현재 경매 기준 인수 0원
현재 소유권은 2024.11.06. 이주영에게 임의경매 매각으로 이전됐습니다. 같은 날 설정된 을구 13번 중소기업은행 근저당권 330,000,000원이 이번 경매의 말소기준입니다. 2026.03.11. 중소기업은행의 임의경매개시결정은 그 이후 권리이므로 매각으로 소멸합니다. 임차인 신고 내역은 없으며 예상배당 분석상 매수인 인수액은 0원입니다.
② 가격 판단 — 70% 할인율보다 시세 확인이 먼저
현재 최저매각가는 57,400,000원으로 감정가 82,000,000원의 70%입니다. 하지만 비교 가능한 최근 실거래 가격이 확인되지 않으므로, 이 70%를 근거로 “시세보다 싸다”거나 “가격 메리트가 크다”고 판단할 수는 없습니다.
특히 이 물건은 주거용 아파트가 아니라 근린시설이고 현재 공실입니다. 따라서 입찰가격은 감정가 할인율보다 실제 임대수요, 예상 임대료, 공실기간, 동일 건물 및 인근 근린시설의 매매가격을 확인한 뒤 정하는 것이 핵심입니다.
③ 예상배당표 (매각가 57,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,433,200원 |
| 을구 13번 근저당권 · 중소기업은행 | 330,000,000원 | 55,966,800원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 57,400,000원을 매각가로 가정하면 집행비용 1,433,200원을 제외한 55,966,800원이 중소기업은행에 배당되고, 근저당 채권최고액 기준 274,033,200원이 미배당으로 남습니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영하지 않은 계산입니다.
| 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 57,400,000원 | 55,966,800원 | 274,033,200원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 40,180,000원 | 39,056,760원 | 290,943,240원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 28,126,000원 | 27,219,732원 | 302,780,268원 | 0원 |
④ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 파주시 탄현면 법흥리 소재 헤이리 예술마을 북서측 인근이며, 주변에는 근린생활시설 등이 소재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통상황은 보통입니다.
- 이용상태. 공부상 제1종근린생활시설(미용원)이나 현황은 공실입니다.
- 건물. 철골철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕 지3층/4층 건물이며 외벽은 석재타일붙임 마감, 창호는 새시창호이고 위생·급배수·승강기 설비를 갖추고 있습니다.
- 도로. 부정형 상업용 건부지이며 본건 북동측 포장도로에 접합니다.
- 규제. 계획관리지역, 가축사육제한구역, 민간인통제선, 제한보호구역, 성장관리권역 및 토지거래계약에 관한 허가구역 관련 사항이 기재돼 있습니다.
- 공부 차이. 공부상 지하 2층이나 서측 프로방스 마을 보행자 진입로 기준 현황 지상 1층이며, 승강기와 층별 안내도도 지상 1층으로 표시돼 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 층 표시 현장 대조. 공부상 지하 2층과 현황 지상 1층 표시가 다르므로 출입동선·가시성·도로와의 높이 관계를 현장에서 직접 확인해야 합니다.
- 공실 상태 확인. 현재 공실이므로 내부 상태와 즉시 사용 가능 여부, 추가 공사 필요 여부를 확인해야 합니다.
- 임대관계 확인. 임차인 신고 내역은 없지만 감정평가상 임대관계는 미상으로 기재돼 있으므로 현장점유와 실제 사용자를 다시 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 실거래 시세가 확인되지 않으므로 동일 건물과 인근 근린시설의 최근 매매가격, 임대료와 공실률을 별도로 확인해 입찰 상한을 정해야 합니다.
- 규제 확인. 계획관리지역·민간인통제선·제한보호구역 등 기재된 지역·지구 사항은 실제 영업 및 용도변경 계획과 함께 관계부서에 확인해야 합니다.
- 배당과 인수 구분. 중소기업은행의 미배당액이 크더라도 예상 분석상 그 미배당액이 매수인에게 승계되는 구조는 아닙니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
맺으며 — “70% 유찰가보다 실제 상권가격이 중요하다”
이 물건의 현재 권리구조는 비교적 명확합니다. 2024.11.06. 중소기업은행 근저당권이 말소기준이고, 이후 경매개시결정은 매각으로 소멸하며 임차인 신고도 없어 예상 인수액은 0원입니다.
다만 투자 판단의 핵심은 권리보다 가격과 환금성입니다. 최저매각가는 57,400,000원으로 감정가의 70%까지 내려왔지만, 근린시설이고 현황 공실인 데다 비교 가능한 실거래 가격이 없어 이 금액을 시세보다 싸다고 단정할 근거는 없습니다. 더구나 공부상 지하 2층과 현황 지상 1층이라는 표시 차이도 있어 실제 접근성과 영업가치를 현장에서 확인해야 합니다. 권리는 단순, 가격은 검증 필요. 이 사건의 핵심은 할인율이 아니라 실제 임대수익과 상권에서 57,400,000원이 어떤 가격인지 확인하는 것입니다.
