의정부지방법원 2026타경60643. 경기도 파주시 탄현면 성동리 84, 새오리로 69에 위치한 근린시설 비215호입니다. 등기부상 소유자는 이주영이며, 2024년 11월 6일 이전 경매에서 매수해 소유권을 취득했습니다. 같은 날 중소기업은행을 근저당권자로 하는 채권최고액 330,000,000원의 근저당이 설정됐습니다. 이후 중소기업은행이 임의경매를 신청했고, 청구금액은 293,684,489원입니다.

권리 구조 자체는 비교적 명확합니다. 현재 말소기준권리는 2024년 11월 6일 설정된 중소기업은행 근저당이며, 이후 등기된 임의경매개시결정도 매각으로 소멸하는 권리입니다. 그런데 감정가 82,000,000원이던 물건이 3회 유찰돼 28,130,000원까지 내려왔습니다. 단순히 높은 할인율만 보면 매력적으로 보이지만, 현재 가격이 실제 시장가치보다 낮다는 근거는 별도로 확인해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준은 2024년 중소기업은행 근저당

말소기준권리는 을구 13번 중소기업은행 근저당권입니다. 설정일은 2024년 11월 6일, 채권최고액은 330,000,000원입니다. 이 근저당은 성동리 84 소재 지2층 비213호·비214호를 공동담보로 포함합니다. 따라서 채권최고액 330,000,000원을 비215호만의 실제 대출잔액으로 해석하면 안 됩니다.

2026년 3월 11일에는 중소기업은행의 임의경매개시결정이 등기됐습니다. 말소기준 이후의 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 분석됩니다. 과거 신탁, 가압류, 근저당권 및 이전 경매 관련 등기는 이미 말소된 이력이 있어 현재 매수인에게 그대로 승계되는 권리로 합산하지 않습니다.

임차인 및 점유 현황

감정평가상 현재 이용상태는 공실이며 조사된 임차인은 없습니다. 다만 임대관계 자체는 미상으로 기재돼 있습니다. 따라서 임차인이 확인되지 않았다는 사실을 곧바로 모든 점유·임대차 위험이 확정적으로 없다는 뜻으로 확대해서는 안 됩니다. 입찰 전 현장 점유와 임대차 관련 원본을 다시 확인해야 합니다.

② 가격 판단 — 3회 유찰, 그러나 시세 검증이 먼저

이 물건은 감정가 82,000,000원에서 3회 유찰돼 현재 최저매각가가 28,130,000원입니다. 감정가 대비 34.3% 수준까지 내려왔다는 사실은 분명합니다. 하지만 감정가 대비 할인율과 실제 시장가격 대비 할인율은 서로 다릅니다.

현재 동일 용도·위치·규모의 비교 가능한 실거래 시세가 확인되지 않아, 28,130,000원이 시장가격보다 낮은지 판단할 근거는 부족합니다. 특히 근린시설은 점포 위치, 보행 접근성, 주변 상권, 임대 가능성 및 공실 기간에 따라 가치가 달라질 수 있습니다.

각 회차는 최저매각가를 기준으로 한 가정입니다. 채권자 미배당은 채권최고액 330,000,000원을 기준으로 계산한 수치이며, 매수인 인수액이 아닙니다. 실제 배당과 다음 회차 진행 여부는 달라질 수 있습니다.

③ 예상배당표 (매각가 28,130,000원 가정)

현재 최저매각가인 28,130,000원에 매각된다고 가정하면, 집행비용 추정액 906,340원을 공제한 뒤 중소기업은행 근저당권에 27,223,660원이 배당되는 구조입니다. 소유자에게 돌아가는 잔여금은 0원입니다.

중소기업은행의 채권최고액 330,000,000원을 기준으로 한 예상 미배당은 302,776,340원입니다. 이는 공동담보가 설정된 근저당권의 채권최고액을 배당 기준으로 사용한 시뮬레이션 수치이며, 실제 확정채무 잔액이나 다른 공동담보에서의 회수금액을 확정하는 의미는 아닙니다. 이 미배당액은 매수인이 인수할 금액과 구별해야 합니다.

집행비용은 매각가의 약 3.2%를 기준으로 한 추정치입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았으며 실제 배당 결과는 달라질 수 있습니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 경기도 파주시 탄현면 법흥리 소재 헤이리 예술마을 북서측 인근에 위치합니다. 주변에는 근린생활시설 등이 자리합니다.
• 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다. 감정평가상 전반적인 교통상황은 보통으로 평가됩니다.
• 건물 구조. 철골철근콘크리트구조, (철근)콘크리트지붕의 지하 3층·지상 4층 건물입니다. 외벽은 석재타일붙임 마감 등이 적용돼 있고 새시창호가 설치돼 있습니다.
• 설비. 위생·급배수 설비와 승강기 설비를 갖추고 있습니다.
• 층별 위치. 공부상 지하 2층이나 서측 보행자 진입로 기준 현황 지상 1층입니다. 승강기와 층별 안내도에도 지상 1층으로 표기돼 있어 실제 이용 동선과 접근성을 확인할 필요가 있습니다.
• 토지. 부정형 토지이며 상업용 건부지로 이용 중입니다. 북동측 포장도로에 접합니다.
• 규제. 계획관리지역, 가축사육제한구역, 민간인통제선, 제한보호구역 및 성장관리권역 관련 사항이 기재돼 있습니다. 실제 영업·용도변경·인허가에 미치는 영향은 관계 부서에 확인해야 합니다.
• 이용상태. 공부상 제1종근린생활시설(미용원)이며 감정 당시 공실 상태입니다. 임대관계는 미상으로 확인됩니다.
• 환금성. 3회 유찰된 근린시설로, 실제 임대수요와 매수 희망자층을 확인해야 합니다. 현재 가격이 실거래 시세보다 낮은지 확인되지 않아 환금성이 양호하다고 단정할 수 없습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 최저가와 시세 구분. 현재 최저가 28,130,000원은 감정가 82,000,000원의 34.3% 수준입니다. 하지만 실제 거래가격과 임대수익 검증 없이 이를 시세 대비 할인으로 해석해서는 안 됩니다.
• 공실 상태 재확인. 감정 당시 공실이더라도 입찰 시점의 실제 점유상태는 달라질 수 있습니다. 현장을 방문해 점유자 및 사용 현황을 확인해야 합니다.
• 임대차 확인. 조사된 임차인은 없지만 임대관계는 미상입니다. 현황조사서와 매각물건명세서를 대조하고, 임대차계약이나 점유에 따른 권리 문제가 있는지 재확인해야 합니다.
• 근저당 공동담보 확인. 중소기업은행 근저당권의 채권최고액은 330,000,000원이며, 비213호·비214호도 공동담보로 기재돼 있습니다. 공동담보목록과 배당 관계를 확인하고 채권최고액 전체를 비215호만의 채무로 오해하지 않아야 합니다.
• 층 표시 및 출입 동선 확인. 공부상 지하 2층이지만 서측 보행자 진입로 기준 현황 지상 1층입니다. 실제 접근 경로, 출입구, 점포 노출도와 내부 상태를 직접 확인해야 합니다.
• 영업 가능성 확인. 공부상 용도는 제1종근린생활시설(미용원)입니다. 계획하는 업종의 사용 가능 여부와 필요한 인허가 사항을 확인해야 합니다.
• 관리비 체납. 상가 관리단이나 관리사무소를 통해 미납 관리비, 공용부분 관련 비용 및 추가 부담 가능성을 확인해야 합니다.
• 과거 경매 이력. 이 물건은 이전에도 여러 경매절차가 등기된 이력이 있습니다. 과거 경매로 인한 소유권 이전과 근저당권 말소가 현재 등기상 정확히 반영됐는지 확인해야 합니다.
• 추가 유찰 시나리오. 4회 유찰 시 19,691,000원, 5회 유찰 시 13,783,700원의 시나리오가 제시돼 있습니다. 다만 추가 유찰과 해당 가격에서의 매수 가능성이 확정된 것은 아닙니다.
• 원본 서류 확인. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 공동담보 관련 서류를 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.

맺으며 — “많이 떨어진 가격이 곧 싼 가격은 아니다”

파주 탄현면 성동리 84 근린시설 비215호는 감정가 82,000,000원에서 3회 유찰돼 최저가가 28,130,000원까지 내려온 물건입니다. 중소기업은행 근저당이 말소기준이며, 현재 예상되는 매수인 인수금액은 0원입니다.

그러나 권리상 인수액이 없다는 것과 투자 가치가 높다는 것은 별개의 문제입니다. 이 물건은 공실인 근린시설로, 공부상 지하 2층과 현황 지상 1층의 표시 차이도 있습니다. 실제 임대수요 및 거래 시세가 확인되지 않은 만큼, 감정가 대비 34.3%라는 가격만으로 저평가됐다고 판단해서는 안 됩니다.

3회 유찰된 이력과 공실 상태, 임대관계 미상이라는 점을 고려하면 현 시점에서는 높은 가격 매력도를 부여하기 어렵습니다. 권리 구조는 비교적 단순하지만 투자 판단은 보수적으로 접근해야 하는 C등급 물건입니다.

이 사건의 핵심은 얼마나 감정가보다 싸게 사느냐가 아닙니다. 28,130,000원에 취득하더라도 실제로 임대하거나 다시 매각할 수 있는가를 확인하는 데 있습니다.