울산지방법원 2025타경12351. 경상남도 양산시 평산동 장원하이드파크 2층 203호입니다. 사건 분류상 용도는 근린시설로 표시되어 있지만, 감정평가서의 이용상태는 오피스텔이며 매각물건명세서 비고에도 ‘오피스텔임’이라고 기재되어 있습니다. 따라서 일반적인 근린상가나 아파트로 접근해서는 안 됩니다.

권리분석에서 가장 중요한 것은 2020년 9월 24일 설정된 한대필 씨의 근저당권입니다. 이 권리가 말소기준권리이고, 그보다 앞서 임대차계약과 전입이 이루어진 오준택 씨의 보증금 7,000만원이 핵심입니다. 임차인은 확정일자와 배당요구까지 마쳤지만, 현재 최저가로는 보증금 대부분을 배당받지 못합니다. 낙찰가가 내려갈수록 임차인 인수액은 오히려 증가하는 구조입니다.

등기부에는 근저당권과 압류·가압류가 다수 존재합니다. 말소기준권리 뒤에 설정된 대부분의 권리는 매각으로 소멸할 예정이지만, 이 물건은 대항력 있는 임차인의 미배당 보증금이 매수인에게 남는다는 점에서 권리상 안전한 물건으로 볼 수 없습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임대차가 핵심

이 물건의 말소기준권리는 을구 8번 한대필 씨의 근저당권입니다. 2020년 9월 24일 접수된 채권최고액 19,500,000원의 근저당권으로, 이후 설정된 압류·가압류와 경매 관련 권리는 원칙적으로 매각으로 소멸합니다.

주의할 점은 임차인의 권리 발생 시점입니다. 오준택 씨는 2018년 5월 25일 임대차계약을 체결했고, 2018년 6월 1일 주민등록과 확정일자를 갖췄습니다. 말소기준권리인 2020년 9월 24일 근저당권보다 약 2년 3개월 앞선 시점입니다. 따라서 임차인은 대항력과 우선변제권을 모두 갖춘 것으로 판단됩니다.

을구 10번 임차권등기는 2021년 2월 16일에 이루어졌습니다. 임차권등기 접수일 자체는 말소기준권리보다 늦지만, 그 기초가 되는 임대차와 전입은 말소기준권리보다 앞섭니다. 따라서 임차권등기 자체가 매각으로 소멸하더라도 보증금 미배당 잔액까지 없어지는 것은 아닙니다.

② 임차인 분석 — 대항력·우선변제권·인수 모두 존재

실제 임차인은 오준택 씨 1명입니다. 보증금은 70,000,000원이며, 임대차계약일과 전입일, 확정일자가 말소기준권리보다 앞섭니다. 배당요구도 2025년 9월 10일 접수했습니다.

③ 시세 비교 — 최저가는 낮지만 실질취득은 시세 이상

장원하이드파크는 2015년 10월 27일 준공된 136세대 규모의 건물입니다. 비교 기준 면적은 57.885㎡이며, 최근 거래 표본은 53.48㎡와 55.11㎡입니다. 완전히 동일한 면적의 개별 호실 거래로 단정하기보다는 같은 건물의 유사 면적 거래로 비교해야 합니다.

최근 12개월 평균은 70,113,333원입니다. 그러나 최신 거래인 2026년 10월 거래는 두 건 모두 50,900,000원입니다. 평균만 보면 7,000만원 수준이지만 최신 거래는 5,090만원까지 내려와 있습니다. 층과 면적에 따라 거래가격 편차도 큽니다.

여기서 가장 중요한 것은 경매 최저가가 아닌 실질취득액입니다.

④ 유찰 시나리오 — 가격이 내려가도 인수액은 늘어난다

이 물건은 이미 3회 유찰되어 최저가가 감정가의 34.3%까지 내려왔습니다. 그러나 대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 훨씬 크기 때문에, 낙찰가가 낮아질수록 배당받지 못하는 보증금이 늘어납니다.

4회 유찰 시 낙찰가가 18,727,800원으로 내려가더라도 인수액은 52,009,300원으로 늘어납니다. 5회 유찰 시에는 낙찰가가 13,109,460원까지 내려가지만 인수액은 57,526,510원이 됩니다.

세 시나리오의 실질취득액은 모두 약 7,060만~7,090만원 수준입니다. 유찰을 기다려도 보증금 인수 구조 자체가 해소되는 것은 아닙니다. 낙찰가 하락을 그대로 매수인의 취득원가 절감으로 계산해서는 안 됩니다.

⑤ 예상배당표 (매각가 26,754,000원 가정)

현재 최저매각가를 기준으로 집행비용을 약 3.3%로 추정하면, 임차인에게 돌아가는 금액은 25,872,428원입니다. 보증금 7,000만원에서 이를 제외한 금액이 매수인 인수 대상입니다.

예상 집행비용은 매각가의 약 3.3%로 추정한 금액입니다. 당해세와 임차인 최우선변제 여부는 별도 검토가 필요하며, 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.

⑥ 입지·물건 상태·환금성 메모

• 입지. 평산초등학교 남서측 인근에 위치합니다. 주변은 공동주택, 단독주택, 근린생활시설이 혼재하는 지역으로 주거와 생활편의시설이 함께 형성되어 있습니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재합니다. 서측 왕복 2차로를 통해 진출입이 용이한 것으로 평가되었습니다.
• 건물. 2015년 10월 27일 준공, 136세대 규모입니다. 철근콘크리트구조이며 급배수·위생설비, 승강기, 도시가스 등이 갖춰져 있습니다.
• 용도지역. 일반상업지역이며 소로1류(폭 10m~12m)에 접합니다. 가축사육제한구역에 해당합니다.
• 토지. 지목은 대, 토지면적은 1,864.3㎡, 공시지가는 1,312,000원/㎡입니다. 평지이며 세로장방형으로 평가되었습니다.
• 위반건축물. 감정평가서상 위반건축물 사항은 없습니다.
• 호실 특정 문제. 감정평가서에 따르면 203호·206호·211호의 세대별 평면도는 동일한 형태로 등록되어 있고, 평면도만으로 203호 위치를 특정하기 어렵습니다. 2층 평면도와 현황 현관 호실 표시가 일치하는 점을 근거로 평가했으므로 응찰 전 실제 호실과 위치를 반드시 재확인해야 합니다.
• 환금성. 136세대 규모이며 거래 표본은 존재하지만, 최근 거래가격이 50,900,000원부터 95,000,000원까지 차이가 큽니다. 단지 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 2.7회이며 최근 낙찰사례도 확인되지 않습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 실질취득액부터 계산. 현재 최저가 26,754,000원에 임차보증금 인수액 44,127,572원을 더해야 합니다. 총 70,881,572원이며 세금·취득 부대비용 등은 별도입니다.
• 임차인 보증금 확인. 오준택 씨의 보증금 70,000,000원, 전입일 2018.06.01, 확정일자 2018.06.01, 배당요구일 2025.09.10을 원본 서류와 대조해야 합니다.
• 임차권등기 및 인수 협의. 임차권등기 말소와 보증금 잔액 반환의 구체적인 처리 방법을 확인해야 합니다. 임차인의 현재 점유 여부와 명도 가능성도 별도로 조사해야 합니다.
• 당해세 확인. 국세·지방세 압류 6건의 세목과 법정기일을 확인해야 합니다. 당해세 여부에 따라 예상배당과 인수금액이 달라질 수 있습니다.
• 유찰에 속지 않기. 4회·5회 유찰 시에도 실질취득액은 각각 70,737,100원·70,635,970원 수준입니다. 낙찰가가 낮아지는 만큼 인수액이 늘어나는 구조입니다.
• 실거래 재검토. 최근 12개월 평균 70,113,333원만 볼 것이 아니라 최신 거래 50,900,000원도 함께 비교해야 합니다. 현재 실질취득액은 최신 거래보다 높습니다.
• 호실 현장 확인. 203호와 206호, 211호의 평면도 관련 주의사항이 있으므로 실제 출입구와 호실 표시를 확인해야 합니다.
• 건축물대장 대조. 근린시설이라는 사건 분류와 오피스텔이라는 감정평가 이용상태의 차이를 확인하고 실제 건축물 용도와 사용 현황을 검토해야 합니다.
• 관리비 확인. 공용부분 미납 관리비 등 매수인에게 부담이 될 수 있는 비용을 관리사무소에서 확인해야 합니다.
• 원본 서류 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 배당요구 관련 서류를 직접 확인한 후 입찰 여부를 결정해야 합니다.

맺으며 — “최저가 2,675만원 ≠ 취득가 2,675만원”

이 물건은 숫자만 보면 상당히 매력적으로 보입니다. 감정가 7,800만원에서 세 차례 유찰되어 최저매각가가 2,675만원까지 내려왔기 때문입니다. 하지만 경매에서 중요한 것은 낙찰가만이 아닙니다. 매수인이 실제로 부담해야 하는 금액이 얼마인지가 핵심입니다.

대항력 있는 임차인 오준택 씨의 보증금은 7,000만원입니다. 현재 최저가로 낙찰받으면 예상 배당액은 25,872,428원, 매수인 인수액은 44,127,572원입니다. 낙찰가와 인수액을 합친 실질취득액은 70,881,572원입니다.

이 금액은 최근 12개월 평균 거래가 70,113,333원보다 높고, 2026년 10월 최신 거래 50,900,000원과 비교하면 약 39.3% 비쌉니다. 더구나 4회, 5회 유찰로 최저가가 내려가도 임차보증금 인수액이 증가해 실질취득액은 약 7,000만원 수준에 머뭅니다.

여기에 오피스텔·근린시설 용도 표기 차이, 호실 특정 주의사항, 국세·지방세 압류, 임차인 명도 및 보증금 반환 문제가 겹쳐 있습니다.

결론적으로 이 물건은 ‘2,675만원짜리 오피스텔’이 아니라 ‘임차보증금 인수를 포함해 약 7,088만원을 부담해야 하는 물건’입니다. 경매 최저가가 낮다는 이유만으로 저가 매수 기회라고 판단해서는 안 됩니다.