울산지방법원 2025타경12351. 양산시 평산동 장원하이드파크 2층 203호로, 사건상 용도는 근린시설이고 감정평가 이용상태와 매각물건명세서 비고에는 오피스텔로 확인됩니다. 감정가 78,000,000원에서 한 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 54,600,000원입니다. 숫자만 보면 최근 12개월 실거래 평균 73,713,333원보다 크게 낮아 보이지만, 이 물건의 핵심은 감정가나 유찰률이 아니라 말소기준권리보다 먼저 대항력을 갖춘 임차인입니다.
오준택은 임대차계약일 2018.05.25, 점유개시 2018.05.31, 전입신고와 확정일자 2018.06.01이고 보증금은 70,000,000원입니다. 현재 말소기준권리는 2020.09.24 설정된 한대필 근저당권 19,500,000원입니다. 따라서 임차인의 전입일이 말소기준보다 약 2년 이상 빠르고, 배당에서 회수하지 못한 보증금은 매수인이 인수합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2025타경12351 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 양산시 평산동 83-2 장원하이드파크 2층 203호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 오피스텔 |
| 대상면적 | 57.885㎡ |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하3층 지상14층 건물 내 2층 |
| 소유자 | 주식회사무림이엔지 · 2018.04.26 매매 · 거래가액 106,918,255원 |
| 감정가 / 최저가 | 78,000,000원 / 54,600,000원 (1회 유찰) |
| 청구액 | 8,319,980원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차인이 말소기준보다 앞선다
현재 말소기준은 2020.09.24 한대필 근저당권입니다. 그보다 뒤의 국민건강보험공단 압류, 태광건업·전문건설공제조합·신용보증기금·아성엔지니어링· 부산신용보증재단·근로복지공단 등의 가압류와 압류, 현재 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 그러나 임차인 오준택의 전입·확정일자는 2018.06.01로 말소기준보다 먼저입니다. 임차권등기 자체는 2021.02.16에 되었지만, 대항력 판단의 핵심인 전입과 점유가 선행되어 있습니다.
② 임차인 분석 — 대항력·우선변제 모두 있음
| 임차인 | 사용부분 | 보증금 | 전입 / 확정 | 판정 |
|---|---|---|---|---|
| 오준택 | 주거용 건물 전부 | 70,000,000원 | 2018.06.01 / 2018.06.01 | 대항력 있음 우선변제 미배당 승계 |
오준택은 배당요구도 2025.09.10 접수되어 우선변제권을 행사합니다. 다만 우선변제권이 있다는 것은 보증금을 전부 배당받는다는 의미가 아닙니다. 현재 매각가 54,600,000원에서는 집행비용 1,382,800원을 제외한 금액만 우선 배당되어 16,782,800원 부족이 발생하고, 매각물건명세서에도 배당에서 보증금 전액이 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시되어 있습니다.
③ 시세 비교 — 5,460만원이 아니라 약 7,000만원으로 비교
장원하이드파크 최근 12개월 실거래 12건의 평균은 73,713,333원입니다. 최신 거래는 2026.08 83,500,000원, 최근 12건 최저는 52,690,000원, 최고는 95,000,000원입니다. 표면 최저가 54,600,000원은 최근 평균의 74.1%지만, 이 사건에서는 그 비율을 가격 메리트로 사용할 수 없습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 55.11㎡ | 10 | 83,500,000원 |
| 2026.08 | 53.48㎡ | 5 | 52,810,000원 |
| 2026.08 | 53.48㎡ | 4 | 52,690,000원 |
| 2026.03 | 53.48㎡ | 11 | 70,500,000원 |
| 2026.02 | 55.11㎡ | 5 | 93,000,000원 |
| 2026.01 | 55.11㎡ | 6 | 95,000,000원 |
| 2025.12 | 53.48㎡ | 6 | 71,000,000원 |
| 2025.11 | 53.48㎡ | 6 | 56,560,000원 |
| 2025.11 | 55.11㎡ | 4 | 87,000,000원 |
| 2025.11 | 53.48㎡ | 4 | 62,500,000원 |
| 2025.10 | 53.48㎡ | 6 | 75,000,000원 |
| 2025.10 | 55.11㎡ | 4 | 85,000,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 73,713,333원 |
가격 판단은 실질취득 약 70,000,000원을 기준으로 해야 합니다. 이는 최근 12개월 평균 73,713,333원의 약 95% 수준입니다. 최신 거래 83,500,000원보다는 낮지만, 실거래 최저 52,690,000원보다는 높습니다. 따라서 “감정가 78,000,000원짜리를 54,600,000원에 산다”는 식의 30% 할인 해석은 틀립니다. 실제 가격 메리트는 평균 대비 약 5% 수준으로 제한적입니다.
④ 예상배당표 (매각가 54,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,382,800원 |
| 1. 임차인 오준택 보증금 | 70,000,000원 | 53,217,200원 |
| 2. 근저당 · 한대필 | 19,500,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 주식회사태광건업 | 21,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 전문건설공제조합 | 200,000,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 신용보증기금 | 80,750,000원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 주식회사 아성엔지니어링 | 8,375,900원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 부산신용보증재단 | 17,493,000원 | 0원 |
| 8. 가압류 · 근로복지공단 | 375,227,970원 | 0원 |
| 9. 경매개시결정 · 근로복지공단 | - | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 배당추정에서는 임차인 보증금 부족분 16,782,800원이 매수인 인수로 계산됩니다. 국세·지방세 압류가 6건 있어 당해세가 인정될 경우 선순위 차감액 및 임차인 미배당액은 달라질 수 있으므로 실제 인수액도 변동 가능성이 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 평산초등학교 남서측 인근이며 주변은 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며, 서측 왕복2차로에서 진출입이 용이합니다.
- 이용상태. 감정평가상 오피스텔이며 급배수·위생설비, 승강기, 도시가스 설비가 있습니다.
- 규제. 일반상업지역, 소로1류 접합, 가축사육제한구역이며 공시지가는 1,312,000원/㎡입니다.
- 단지. 장원하이드파크 136세대, 사용승인일은 2015.10.27입니다.
- 호실 특정. 세대별평면도만으로 본건 위치 특정이 불가능하고, 2층 평면도 호실표시와 현황 현관호실표시가 일치하는 점을 근거로 평가했으므로 응찰 시 재확인이 필요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최저가 착시 금지. 54,600,000원을 취득원가로 보면 안 됩니다. 선순위 임차보증금 미배당액까지 합쳐 판단해야 합니다.
- 임차인 배당액 재계산. 현재 추정 인수액은 16,782,800원이지만 당해세 등 선순위 공제에 따라 미배당 보증금이 달라질 수 있습니다.
- 추가 유찰 착시 금지. 2회 유찰 시 인수 32,867,960원, 3회 유찰 시 인수 44,127,572원으로 커져 낙찰가 하락 효과가 대부분 상쇄됩니다.
- 국세·지방세 확인. 국세·지방세 압류 6건이 있어 당해세 여부와 배당순위를 반드시 확인해야 합니다.
- 용도 확인. 사건 용도는 근린시설이고 감정평가 및 명세서에는 오피스텔로 기재되어 있으므로 실제 이용·건축물대장·전입 및 대출 가능 여부를 함께 점검해야 합니다.
- 호실 재확인. 감정평가서가 세대별평면도만으로 위치를 특정하기 어렵다고 명시했으므로 현장 현관표시와 공부를 다시 대조해야 합니다.
맺으며 — “54,600,000원짜리 물건”이 아니다
이 물건의 가장 큰 함정은 유찰된 최저가가 싸 보인다는 점입니다. 54,600,000원은 최근 12개월 실거래 평균 73,713,333원의 74.1%지만, 선순위 대항력 임차인의 보증금이 70,000,000원이어서 현재 배당 후 남는 16,782,800원을 매수인이 인수합니다. 결과적으로 실질취득은 약 70,000,000원 수준으로 최근 평균의 약 95%에 해당합니다.
더 중요한 것은 유찰이 한 번 더 진행돼도 구조가 크게 바뀌지 않는다는 점입니다. 낙찰가가 38,220,000원으로 내려가면 인수액이 32,867,960원으로 늘고, 26,754,000원까지 내려가면 인수액은 44,127,572원으로 커집니다. 낙찰가가 내려간 만큼 임차인 미배당 보증금이 늘어나는 구조이기 때문입니다. 이 사건은 최저가 할인율이 아니라 임차보증금 70,000,000원을 기준으로 판단해야 합니다. 표면 가격은 싸지만, 실질 가격은 평범하고 권리는 주의가 필요한 인수형 물건입니다.
