울산지방법원 2025타경12351. 양산시 평산동 장원하이드파크 2층 211호입니다. 사건 분류는 근린시설이고, 감정평가 이용상태와 매각물건명세서 비고는 오피스텔입니다. 현재 최저매각가는 감정가 76,000,000원에서 1회 유찰된 53,200,000원입니다. 표면 할인율만 보면 크게 내려왔지만, 이 물건은 최저가보다 먼저 봐야 할 숫자가 있습니다. 임차인 오세익의 75,000,000원 보증금입니다.
오세익은 2021.06.17. 확정일자를 받고 2021.07.23. 전입·점유를 시작했습니다. 말소기준은 그보다 늦은 2021.10.21. 국민건강보험공단 압류입니다. 따라서 임차인은 말소기준보다 먼저 대항요건을 갖춘 구조이고, 매각물건명세서에도 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시돼 있습니다. 2024.10.07. 설정된 임차권등기 자체는 매각으로 소멸하지만, 선순위 대항력에서 발생한 미배당 보증금 부담은 별개의 문제입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2025타경12351 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 양산시 평산동 83-2 장원하이드파크 2층 211호 · 경상남도 양산시 평산6길 22 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 오피스텔 · 비교대상 면적 57.885㎡ |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하3층 지상14층 중 2층 · 2015.10.27. 준공 |
| 소유자 | 주식회사무림이엔지 · 2018.06.26. 소유권이전 · 거래가액 106,918,255원 |
| 감정가 / 최저가 | 76,000,000원 / 53,200,000원 (1회 유찰) |
| 청구금액 | 8,319,980원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 임차인이 먼저다
2015년 설정됐던 한라신용협동조합·동광신용협동조합·성안신용협동조합 근저당과 2018년 사상중앙새마을금고·부산은행 근저당은 모두 등기부상 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석의 기준점은 2021.10.21. 국민건강보험공단 압류입니다. 그 뒤의 압류·가압류와 2025.08.18. 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 보증금 75,000,000원
| 임차인 | 점유 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 배당요구 | 권리판정 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 오세익 | 건물의 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 75,000,000원 | 2021.07.23 / 2021.06.17 | 2024.10.07 | 대항력 있음 우선변제 | 해당 없음 |
오세익은 보증기관 대위·승계 신고가 아닌 실제 임차인 1명입니다. 현재 회차에서는 매각대금 53,200,000원에서 집행비용 1,357,600원을 먼저 빼고 임차인에게 51,842,400원이 배당되는 계산입니다. 보증금 75,000,000원 중 부족한 23,157,600원이 매수인 인수액입니다.
③ 유찰해도 실질취득은 거의 7,500만원대 후반
이 물건에서 가장 중요한 계산입니다. 대항력 임차보증금이 낙찰가보다 크기 때문에, 낙찰가가 내려가면 그만큼 임차인의 미배당액이 커집니다. 즉 최저가 할인폭이 그대로 매수인의 경제적 할인으로 이어지지 않습니다.
| 회차 | 낙찰가 가정 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 53,200,000원 | 23,157,600원 | 76,357,600원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 37,240,000원 | 38,830,320원 | 76,070,320원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 26,068,000원 | 49,801,224원 | 75,869,224원 |
현재 회차에서 실질취득은 76,357,600원입니다. 2회 유찰 시에도 76,070,320원, 3회 유찰 시에도 75,869,224원입니다. 유찰될수록 표면 최저가는 53,200,000원 → 37,240,000원 → 26,068,000원으로 급격히 낮아지지만, 대항력 보증금 인수 때문에 총 취득부담은 약 7,500만원대 후반에서 거의 고정됩니다.
④ 시세 비교 — 5,320만원이 아니라 7,635만원으로 봐야 한다
장원하이드파크의 면적 매칭 실거래 12건은 2025.10~2026.08에 52,690,000원~95,000,000원에서 거래됐고 최근 12개월 평균은 73,713,333원입니다. 최신 거래 지표는 83,500,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 55.11㎡ | 10 | 83,500,000원 |
| 2026.08 | 53.48㎡ | 5 | 52,810,000원 |
| 2026.08 | 53.48㎡ | 4 | 52,690,000원 |
| 2026.03 | 53.48㎡ | 11 | 70,500,000원 |
| 2026.02 | 55.11㎡ | 5 | 93,000,000원 |
| 2026.01 | 55.11㎡ | 6 | 95,000,000원 |
| 2025.12 | 53.48㎡ | 6 | 71,000,000원 |
| 2025.11 | 53.48㎡ | 6 | 56,560,000원 |
| 2025.11 | 55.11㎡ | 4 | 87,000,000원 |
| 2025.11 | 53.48㎡ | 4 | 62,500,000원 |
| 2025.10 | 53.48㎡ | 6 | 75,000,000원 |
| 2025.10 | 55.11㎡ | 4 | 85,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 12건 | 73,713,333원 |
표면 최저가 53,200,000원은 최근 평균의 72.2%지만, 이 비율을 가격 메리트로 사용하면 안 됩니다. 인수액까지 더한 실질취득 76,357,600원은 최근 12개월 평균 73,713,333원의 103.6%입니다. 최신 거래 지표 83,500,000원보다는 낮지만, 평균 시세보다 높은 가격에 대항력 임차인 인수위험까지 함께 부담하는 구조입니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 53,200,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,357,600원 |
| 1. 임차인 오세익 보증금 | 75,000,000원 | 51,842,400원 |
| 2. 가압류 · 주식회사태광건업 | 21,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 김원희 | 18,913,070원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 전문건설공제조합 | 200,000,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 신용보증기금 | 80,750,000원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 주식회사 아성엔지니어링 | 8,375,900원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 부산신용보증재단 | 17,493,000원 | 0원 |
| 8. 가압류 · 근로복지공단 | 375,227,970원 | 0원 |
| 9. 강제경매개시결정 · 근로복지공단 | - | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 가정에서는 매각대금 전액이 집행비용과 임차인 배당에 소진됩니다. 오세익의 미배당 보증금 23,157,600원은 매수인이 인수합니다. 국세·지방세 압류 중 당해세가 있으면 배당 구조와 임차인 미배당액은 달라질 수 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 양산시 평산동 평산초등학교 남서측 인근. 공동주택·단독주택·근린생활시설이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 차량 접근 가능, 인근 버스정류장이 있으며 서측 왕복2차로에서 진출입이 용이합니다.
- 용도. 사건 분류는 근린시설, 감정 이용상태와 매각물건명세서 비고는 오피스텔입니다.
- 규제. 일반상업지역 · 소로1류(폭 10m~12m) 접합 · 가축사육제한구역. 공시지가 1,312,000원/㎡입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하3층·지상14층. 급배수·위생설비·승강기·도시가스 설비가 있습니다.
- 거래. 장원하이드파크 136세대, 최근 12건 실거래는 52,690,000원~95,000,000원으로 가격 편차가 큽니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 가격 기준을 실질취득으로 잡기. 최저가 53,200,000원만 보지 말고 현재 인수액 23,157,600원을 더한 76,357,600원을 기준으로 시세를 비교해야 합니다.
- 유찰 착시 주의. 2회 유찰 시 37,240,000원, 3회 유찰 시 26,068,000원으로 내려가도 인수액이 38,830,320원·49,801,224원으로 증가합니다.
- 임대차 원본 확인. 오세익의 2021.06.17. 임대차·확정일자, 2021.07.23. 전입·점유, 보증금 75,000,000원 지급관계를 원본으로 확인해야 합니다.
- 관계인 확인. 오세익이 2023.12.13. 강제경매의 채권자로도 등기된 점을 함께 점검해야 합니다.
- 세금 우선권 확인. 국세·지방세 압류 8건 중 당해세 여부에 따라 배당액과 매수인 인수액이 달라질 수 있습니다.
- 공매 진행 확인. 2022.03.31. 공매공고 부기등기와 현재 법원경매의 진행관계를 확인해야 합니다.
- 호실 특정 재확인. 현관호실표시와 실제 전유부분 위치를 현장에서 다시 대조해야 합니다.
맺으며 — “53,200,000원짜리 물건”이 아니다
이 사건의 표면만 보면 감정가 76,000,000원에서 한 번 유찰돼 53,200,000원까지 내려온 할인 물건처럼 보입니다. 그러나 오세익의 대항력 있는 보증금 75,000,000원이 최저가보다 크기 때문에 현재 회차에서 미배당되는 23,157,600원을 낙찰자가 인수합니다. 실제 경제적 부담은 76,357,600원으로 최근 12개월 실거래 평균 73,713,333원을 웃돕니다.
더 유찰돼도 상황은 본질적으로 같습니다. 2회 유찰 시 실질취득 76,070,320원, 3회 유찰 시 75,869,224원으로 최저가 하락분 대부분이 임차보증금 인수 증가로 상쇄됩니다. 여기에 국세·지방세 압류 8건, 공매공고, 임차인 관계인 여부, 호실 위치 재확인까지 필요합니다. 표면 최저가는 낮지만 실질취득은 최근 평균 시세 이상. 이 물건은 가격 할인보다 선순위 임차보증금의 구조를 먼저 보는 것이 핵심입니다.
