26,068,000원
울산지방법원 2025타경12351. 양산시 평산동 장원하이드파크 2층 211호입니다. 경매 용도는 근린시설로 표시되어 있으나, 감정평가상 실제 이용상태와 매각물건명세서에는 오피스텔로 기재되어 있습니다. 매각기일은 2026년 11월 11일이고, 감정가 7,600만원에서 세 차례 유찰되어 최저매각가가 2,606만 8,000원까지 낮아졌습니다.
하지만 이 물건은 최저매각가만으로 판단해서는 안 됩니다. 임차인 오세익의 보증금이 75,000,000원이고, 전입일이 말소기준권리인 국민건강보험공단 압류보다 앞섭니다. 확정일자도 갖추었고 배당요구를 한 상태입니다. 따라서 매각대금에서 보증금을 전액 돌려받지 못하면 남은 보증금은 매수인이 부담하는 구조입니다.
더 중요한 사실은 낙찰가가 내려가도 총부담이 같은 폭으로 내려가지 않는다는 점입니다. 매각대금이 줄면 임차인 배당액도 줄고, 그만큼 매수인의 보증금 인수액이 늘어납니다. 결국 실질취득액은 보증금 7,500만원 부근에 묶이는 구조입니다. 집행비용 추정분 때문에 현재 시나리오의 합계는 보증금보다 조금 높습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2025타경12351 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 양산시 평산동 83-2 장원하이드파크 2층 211호 |
| 도로명주소 | 경상남도 양산시 평산6길 22 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 / 오피스텔 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하 3층, 지상 14층 중 2층 |
| 소유자 | 주식회사무림이엔지 |
| 소유권 취득 | 2018.06.26 · 매매 거래가액 106,918,255원 |
| 감정가 | 76,000,000원 |
| 최저매각가 | 26,068,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 | 근로복지공단 |
| 청구금액 | 8,319,980원 |
| 말소기준권리 | 2021.10.21 · 갑구 9번 국민건강보험공단 압류 |
| 매각기일 | 2026.11.11 |
① 권리 흐름 — 압류보다 먼저 들어온 임차인이 핵심
등기부에는 여러 압류와 가압류가 남아 있습니다. 국민건강보험공단 압류, 세무서 압류, 주식회사태광건업·김원희·전문건설공제조합·신용보증기금·근로복지공단 등의 가압류가 확인됩니다. 이 권리들은 매각으로 소멸하는 것으로 분류되어 있으나, 그렇다고 모든 부담이 사라지는 것은 아닙니다.
2018년에 설정된 사상중앙새마을금고 및 부산은행의 근저당권과 과거 신용협동조합 근저당권은 이미 말소되었습니다. 그러나 임차인의 전입이 말소기준권리보다 빠르므로 매수인의 핵심 위험은 후순위 가압류가 아니라 보증금 미배당 인수입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 보증금 7,500만원
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 권리 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 오세익 | 전유부분 전부 주거(임차권등기) |
2021.07.23 | 2021.06.17 | 75,000,000원 | 대항력 있음 우선변제 잔액 인수 승계신고 아님 |
| 임대차계약일 | 2021.06.17 |
|---|---|
| 주민등록일 | 2021.07.23 |
| 점유개시일 | 2021.07.23 |
| 확정일자 | 2021.06.17 |
| 임차권등기일 | 2024.10.07 (을구 9번) |
| 배당요구 | 있음 · 2024.10.07 |
| 임차보증금 | 75,000,000원 |
| 예상 배당액 | 25,198,776원 |
| 예상 미배당 보증금 | 49,801,224원 |
| 매수인 인수 판정 | 미배당 보증금 인수 |
③ 최저가가 내려가도 실질취득액은 거의 그대로
이 물건에서 가장 중요한 계산은 다음과 같습니다.
최저매각가 26,068,000원
+ 예상 인수보증금 49,801,224원
= 실질취득 예상액 75,869,224원
인수액은 매각대금 26,068,000원에서 추정 집행비용 869,224원과 임차인 예상 배당액 25,198,776원을 반영한 값입니다. 취득세·명도비·관리비 등 별도 비용은 포함하지 않았습니다.
| 매각 회차 | 최저매각가 | 예상 인수액 | 실질취득액 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 3회 유찰 | 26,068,000원 | 49,801,224원 | 75,869,224원 |
| 4회 유찰 시 | 18,247,600원 | 57,480,857원 | 75,728,457원 |
| 5회 유찰 시 | 12,773,320원 | 62,856,600원 | 75,629,920원 |
위 금액은 각 회차 최저매각가에 낙찰된다는 가정과 제시된 예상배당에 따른 시뮬레이션입니다. 실제 배당순위·조세채권·집행비용 등에 따라 보증금 미배당액과 매수인 부담은 달라질 수 있습니다.
④ 시세 비교 — 실질취득액이 최근 거래 평균보다 높다
장원하이드파크는 136세대 규모로, 사용승인일은 2015.10.27입니다. 최근 확인되는 실거래 12건의 평균은 70,113,333원입니다.
이번 물건의 실질취득 예상액 75,869,224원을 기준으로 보면 최근 평균보다 5,755,891원 높고, 평균 대비 약 108.2%입니다. 반면 최저매각가만 비교하면 시세의 37.2%처럼 보입니다. 이 37.2%는 인수보증금을 제외한 착시이므로 가격 메리트의 근거가 될 수 없습니다.
| 거래월 | 전용면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.10 | 53.48㎡ | 5층 | 50,900,000원 |
| 2026.10 | 53.48㎡ | 4층 | 50,900,000원 |
| 2026.09 | 55.11㎡ | 9층 | 82,500,000원 |
| 2026.08 | 55.11㎡ | 11층 | 82,000,000원 |
| 2026.08 | 55.11㎡ | 10층 | 83,500,000원 |
| 2026.08 | 53.48㎡ | 5층 | 52,810,000원 |
| 2026.08 | 53.48㎡ | 4층 | 52,690,000원 |
| 2026.03 | 53.48㎡ | 11층 | 70,500,000원 |
| 2026.02 | 55.11㎡ | 5층 | 93,000,000원 |
| 2026.01 | 55.11㎡ | 6층 | 95,000,000원 |
| 2025.12 | 53.48㎡ | 6층 | 71,000,000원 |
| 2025.11 | 53.48㎡ | 6층 | 56,560,000원 |
| 최근 12건 평균 | — | 12건 | 70,113,333원 |
이번 물건의 비교 기준 전용면적은 57.885㎡인 반면, 위 거래 표본은 53.48㎡와 55.11㎡입니다. 완전히 동일한 면적의 거래는 아니므로 단순 평균 비교에는 한계가 있습니다. 그럼에도 실질취득 예상액이 최근 평균을 웃돌고, 2026년 10월 최신 거래가 50,900,000원까지 확인된다는 점에서 현재 조건을 가격상 저렴한 기회로 평가하기는 어렵습니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 26,068,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 869,224원 |
| 1. 임차인 오세익 · 우선변제 | 75,000,000원 | 25,198,776원 |
| 2. 가압류 · 주식회사태광건업 | 21,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 김원희 | 18,913,070원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 전문건설공제조합 | 200,000,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 신용보증기금 | 80,750,000원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 주식회사 아성엔지니어링 | 8,375,900원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 부산신용보증재단 | 17,493,000원 | 0원 |
| 8. 가압류 · 근로복지공단 | 375,227,970원 | 0원 |
| 9. 경매개시 · 근로복지공단 | — | 0원 |
| 소유자 교부 | — | 0원 |
집행비용 869,224원 및 임차인 배당액 25,198,776원으로 매각대금이 소진되는 추정입니다. 가압류 채권자들의 예상 배당액은 0원이며, 일반채권 미배당 총액은 721,759,940원입니다. 이는 제시된 배당 시뮬레이션에 따른 값으로, 당해세와 임차인 최우선변제 등은 별도 반영되지 않았습니다. 실제 배당표와 채권자별 배당순위는 달라질 수 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경상남도 양산시 평산동 평산초등학교 남서측 인근에 위치합니다. 주변은 공동주택·단독주택·근린생활시설 등이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다. 서측 왕복 2차로에서 진출입이 용이한 것으로 평가되었습니다.
- 건물 구조. 철근콘크리트구조 지하 3층·지상 14층 건물입니다. 급배수 및 위생설비, 승강기시설, 도시가스 등이 갖춰져 있습니다.
- 용도. 경매 용도는 근린시설이나 감정 이용상태와 매각물건명세서의 비고는 오피스텔입니다. 실제 사용·건축물대장상 용도·금융 및 세금 적용을 구분해 확인해야 합니다.
- 토지이용. 일반상업지역이며 소로1류(폭 10~12m)에 접합니다. 공시지가는 1㎡당 1,312,000원입니다.
- 거래 편차. 최근 실거래는 50,900,000원에서 95,000,000원까지 분포합니다. 면적과 층에 따른 가격 차이가 커 호실별 비교가 중요합니다.
- 경매 환금성. 단지 경매물건 평균 유찰 횟수는 2.7회입니다. 이번 물건은 이미 3회 유찰되었고, 인수보증금 때문에 낮은 최저가가 실질 매입비용 절감으로 이어지지 않습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 보증금 인수액 재확인. 오세익의 보증금 75,000,000원과 현재 회차 예상 인수액 49,801,224원을 기준으로 실제 총취득비용을 계산해야 합니다.
- 대항력 및 배당요구 확인. 주민등록일 2021.07.23, 확정일자 2021.06.17, 배당요구일 2024.10.07 및 매각물건명세서상 인수 문구를 원본으로 대조해야 합니다.
- 임차인 진정성. 오세익의 과거 강제경매 신청과 현재 임차권등기 사이의 관계를 확인하고 실제 보증금 지급내역·계약서·점유 사실을 검토해야 합니다.
- 조세채권 우선순위. 국세·지방세 압류가 존재하므로 당해세·법정기일과 실제 배당순위를 확인해야 합니다. 우선배당 채권이 늘면 매수인 인수액에도 영향이 있을 수 있습니다.
- 공매절차 교차 확인. 한국자산관리공사 공매공고 부기등기와 현재 법원경매의 진행 관계 및 관련 처분 상태를 확인해야 합니다.
- 유찰의 착시. 4회 또는 5회 유찰 시에도 예상 실질취득액은 약 7,500만원 수준입니다. 최저가 하락만을 이유로 입찰가를 결정하지 않아야 합니다.
- 호실 및 실제 이용상태. 211호의 현관 표시·평면도·건축물대장·등기부를 대조하고 근린시설과 오피스텔 용도 표시의 차이를 확인해야 합니다.
- 명도·관리비. 실제 점유상태, 임차권등기 후 점유변동, 미납 관리비 중 승계될 수 있는 공용부분 비용을 확인해야 합니다.
- 시세 재검증. 최신 거래와 비교 면적이 완전히 같지 않으므로 57.885㎡에 가까운 호실, 동일 층 및 유사 이용상태의 거래를 별도로 대조해야 합니다.
- 최종 서류 확인. 입찰 직전 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 배당 관련 자료와 사건 진행상태를 확인해야 합니다.
맺으며 — “2,606만원에 낙찰받아도 2,606만원짜리 물건이 아니다”
이 물건의 외형은 매우 매력적으로 보일 수 있습니다. 감정가 7,600만원이 3회 유찰되어 최저가 2,606만 8,000원까지 떨어졌기 때문입니다. 하지만 그 가격은 매수인이 최종적으로 부담할 전체 금액이 아닙니다.
임차인 오세익은 말소기준권리보다 앞서 전입했고, 매각물건명세서에도 보증금 미변제 잔액을 매수인이 인수한다고 기재되어 있습니다. 현재 시나리오에서 매수인 인수액은 49,801,224원, 실질취득 예상액은 75,869,224원입니다.
이는 최근 12건 실거래 평균 70,113,333원보다 높습니다. 최근 거래가격의 하락 흐름, 3회 유찰, 근린시설로 분류된 오피스텔의 환금성, 다수의 압류, 공매공고 및 호실 특정 주의사항까지 고려하면 현재 상태에서 가격 메리트를 인정하기 어렵고 권리 확인 부담도 큽니다.
종합 판단은 D등급입니다. 단순히 낙찰가가 더 떨어지기를 기다리는 전략도 충분하지 않습니다. 보증금 인수구조가 그대로라면 유찰이 반복되어도 실질취득액은 크게 낮아지지 않습니다. 이 물건의 관건은 최저가가 아니라 임차인의 실제 권리관계, 배당순위, 보증금 인수액, 그리고 취득 후 실제 처분 가능한 시세입니다. 이러한 사항이 명확히 확인되기 전에는 보수적으로 접근하는 것이 타당합니다.
