울산지방법원 2025타경12351. 경남 양산시 평산동 장원하이드파크 2층 206호입니다. 사건 분류는 근린시설이지만 감정평가상 이용상태와 매각물건명세서 비고에는 오피스텔로 기재되어 있습니다. 감정가 7,800만원에서 세 차례 유찰되어 최저매각가격이 2,675만 4,000원까지 내려왔습니다.
하지만 이 물건의 핵심은 낮아진 최저가가 아닙니다. 임차인 박창진 씨의 임대차보증금은 7,500만원이고, 전입 및 점유가 말소기준권리인 BNK저축은행 근저당보다 앞섭니다. 대항력이 인정되는 임차인이므로 경매대금으로 보증금을 전액 배당받지 못하면 그 부족분을 낙찰자가 인수해야 합니다.
현재 최저가 기준 예상 인수액은 49,127,572원입니다. 낙찰가에 이를 더하면 실질취득금액은 75,881,572원입니다. 최저가 2,675만원을 기준으로 투자성을 판단하면 안 되는 전형적인 대항력 임차인 인수형 물건입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2025타경12351 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 양산시 평산동 83-2 장원하이드파크 2층 206호 도로명주소: 경상남도 양산시 평산6길 22 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설(현황 오피스텔) · 대상면적 57.885㎡ |
| 건물 현황 | 철근콘크리트구조 · 지하 3층~지상 14층 건물 중 2층 |
| 소유자 | 주식회사무림이엔지 |
| 소유권 취득 | 2018.05.09. · 거래가액 106,918,255원 |
| 감정가 / 최저가 | 78,000,000원 / 26,754,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구액 | 근로복지공단 / 8,319,980원 |
| 매각기일 | 2026.11.11 |
| 단지 현황 | 장원하이드파크 · 136세대 · 2015.10.27. 준공 |
① 권리 흐름 — 말소기준권리보다 먼저 들어온 임차인
말소기준권리: 을구 9번 주식회사비엔케이저축은행 근저당권입니다. 접수일은 2021.05.11., 채권최고액은 15,600,000원입니다. 이후 설정된 압류·가압류 등은 원칙적으로 매각으로 소멸하는 구조입니다.
그러나 박창진 씨의 임대차는 2021.02.02. 계약, 2021.03.10. 주민등록 및 점유개시로 확인됩니다. 즉, 말소기준권리보다 먼저 대항요건을 갖췄습니다. 2023.03.29. 접수된 을구 10번 주택임차권등기만 보고 후순위 임차인이라고 판단해서는 안 됩니다. 임차권등기 접수일이 아니라 원래 임대차의 전입·점유 시점이 대항력 판단의 핵심입니다.
임차인은 확정일자 2021.02.02.를 갖추고 배당요구도 했습니다. 따라서 우선변제권을 행사할 수 있지만, 현재 매각대금으로 보증금 전액을 회수하지 못합니다. 매각물건명세서에도 매수인에게 대항할 수 있는 을구 10번 임차권등기가 명시되어 있으며, 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 기재되어 있습니다.
② 임차인 분석 — 보증금 7,500만원 중 약 4,913만원 인수
| 임차인 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 권리관계 |
|---|---|---|---|
| 박창진 주거용건물 전부 |
75,000,000원 | 전입·점유 2021.03.10. 확정일자 2021.02.02. |
대항력 有 우선변제 有 승계 신고 없음 |
| 임차권등기 | 을구 10번 · 2023.03.29. 접수 |
|---|---|
| 배당요구 | 2023.03.29. 배당요구 |
| 예상 배당액 | 25,872,428원 |
| 보증금 미배당액 | 49,127,572원 |
| 매수인 인수 여부 | 미배당 잔액 인수 |
임차인의 우선변제권과 대항력은 별개의 권리입니다. 배당요구를 했다는 사실만으로 미배당 보증금의 인수 위험이 없어지는 것이 아닙니다. 이 물건은 우선변제에 따른 일부 배당 이후에도 대항력에 기초한 잔액 인수 문제가 남습니다.
③ 시세 비교 — 최저가 38.2%라는 숫자의 함정
장원하이드파크의 최근 12개월 비교거래는 총 12건이며, 평균 거래금액은 70,113,333원입니다. 최신 거래는 2026년 10월 50,900,000원입니다. 비교거래 금액은 50,900,000원부터 95,000,000원까지 분포합니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래금액 |
|---|---|---|---|
| 2026.10 | 53.48㎡ | 5층 | 50,900,000원 |
| 2026.10 | 53.48㎡ | 4층 | 50,900,000원 |
| 2026.09 | 55.11㎡ | 9층 | 82,500,000원 |
| 2026.08 | 55.11㎡ | 11층 | 82,000,000원 |
| 2026.08 | 55.11㎡ | 10층 | 83,500,000원 |
| 2026.08 | 53.48㎡ | 5층 | 52,810,000원 |
| 2026.08 | 53.48㎡ | 4층 | 52,690,000원 |
| 2026.03 | 53.48㎡ | 11층 | 70,500,000원 |
| 2026.02 | 55.11㎡ | 5층 | 93,000,000원 |
| 2026.01 | 55.11㎡ | 6층 | 95,000,000원 |
| 2025.12 | 53.48㎡ | 6층 | 71,000,000원 |
| 2025.11 | 53.48㎡ | 6층 | 56,560,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 12건 | - | 70,113,333원 |
여기서 반드시 구분해야 할 숫자가 있습니다.
| 비교 기준 | 금액 | 최근 12개월 평균 대비 |
|---|---|---|
| 현재 최저매각가 | 26,754,000원 | 38.2% |
| 임차인 인수액 | 49,127,572원 | - |
| 실질취득금액 | 75,881,572원 | 108.2% |
| 최근 12개월 평균 | 70,113,333원 | 100% |
| 최신 거래(2026.10) | 50,900,000원 | 72.6% |
최저가만 보면 최근 12개월 평균의 38.2%에 불과합니다. 하지만 인수액을 합산하면 실질취득금액은 평균의 108.2%입니다. 최신 거래 50,900,000원과 비교하면 실질취득금액은 약 149.1%입니다.
최근 10월 거래가 5,090만원으로 12개월 평균보다 낮다는 점도 주의해야 합니다. 최신 거래 수준을 기준으로 보면 현재의 실질취득비용은 더욱 부담스럽습니다. 평균 거래가격만 보고 판단하기보다는 최신 거래와 개별 호실의 면적·층 차이를 함께 살펴야 합니다.
④ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 인수액은 늘어난다
대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 큰 구조에서는 유찰이 반복되어 낙찰가가 내려가도 매수인 인수액이 증가합니다. 결과적으로 실질취득금액은 보증금 수준에 묶입니다.
| 시나리오 | 예상 낙찰가 | 매수인 인수액 | 실질취득금액 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 3회 유찰 · 감정가 34% |
26,754,000원 | 49,127,572원 | 75,881,572원 |
| 4회 유찰 시 감정가 24% |
18,727,800원 | 57,009,300원 | 75,737,100원 |
| 5회 유찰 시 감정가 17% |
13,109,460원 | 62,526,510원 | 75,635,970원 |
낙찰가가 2,675만원에서 1,310만원까지 내려가더라도 인수액은 4,912만원에서 6,252만원으로 증가합니다. 실질취득금액은 세 시나리오 모두 약 7,563만~7,588만원입니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 26,754,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 881,572원 |
| 1. 임차인 박창진 보증금 | 75,000,000원 | 25,872,428원 |
| 2. BNK저축은행 근저당 | 15,600,000원 | 0원 |
| 3. 태광건업 가압류 | 21,000,000원 | 0원 |
| 4. 전문건설공제조합 가압류 | 200,000,000원 | 0원 |
| 5. 신용보증기금 가압류 | 80,750,000원 | 0원 |
| 6. 아성엔지니어링 가압류 | 8,375,900원 | 0원 |
| 7. 부산신용보증재단 가압류 | 17,493,000원 | 0원 |
| 8. 근로복지공단 가압류 | 375,227,970원 | 0원 |
| 9. 근로복지공단 본압류 이행 | 미상 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
예상배당은 현재 최저매각가 기준입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 별도 확인이 필요하며 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.
⑥ 추가 권리 위험 — 압류·공매·세금 확인
말소기준권리 이후에 설정된 다수의 압류·가압류는 매각으로 소멸하는 것이 원칙입니다. 다만 소멸 여부와 별개로 당해세 및 우선징수권이 있는 조세채권은 배당순위에 영향을 줄 수 있습니다. 등기부에 나타난 압류 건수만으로 실제 세금 배당액을 확정할 수는 없습니다.
- 공매공고 부기등기. 2023.04.27. 한국자산관리공사의 공매공고가 기재되었다가 2023.06.07. 공매취소공고로 말소된 이력이 있습니다. 현재 경매와 공매의 진행관계 및 별도 체납처분 여부를 교차 확인해야 합니다.
- 과거 경매 취소 이력. 2022타경102354 임의경매는 취소기각결정으로 말소되었고, 2023타경112945 강제경매도 2024.05.16. 말소되었습니다. 현재 사건은 2025타경12351입니다.
- 현재 경매 신청. 2025.08.18. 근로복지공단의 강제경매개시결정이 등기되었습니다. 신청채권자 청구액은 8,319,980원입니다.
⑦ 입지·환금성 메모
- 입지. 양산시 평산동 평산초등학교 남서측 인근입니다. 주변에는 공동주택·단독주택·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다. 서측 왕복 2차로에서 진출입이 용이한 것으로 평가되었습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하 3층·지상 14층 건물입니다. 급배수·위생설비, 승강기, 도시가스 설비가 있습니다.
- 단지 규모. 장원하이드파크는 136세대이며 2015년 10월 27일 준공되었습니다. 단지 경매물건 평균 유찰 횟수는 2.7회입니다.
- 토지 이용. 일반상업지역이며 소로1류(폭 10m~12m)에 접합니다. 가축사육제한구역에 포함됩니다.
- 거래 특성. 최근 12건 거래금액이 5,090만원~9,500만원으로 편차가 큽니다. 최신 거래가격은 5,090만원으로 최근 12개월 평균보다 낮습니다.
- 위반건축물. 위반사항은 확인되지 않았습니다.
⑧ 입찰 체크리스트
- 인수액 확정. 보증금 75,000,000원, 예상 배당 25,872,428원, 미배당 인수액 49,127,572원을 기준으로 계산하되 실제 배당순위와 세금 차감 여부를 확인하세요.
- 실질취득 상한. 최저가가 아니라 낙찰가와 인수액의 합계를 기준으로 입찰가를 정해야 합니다. 현재 회차의 실질취득 추정액은 75,881,572원입니다.
- 임차인 대항력. 2021.03.10. 전입·점유가 2021.05.11. 근저당보다 빠릅니다. 임차권등기 접수일만 보고 인수 위험이 없다고 판단하지 마세요.
- 당해세 확인. 국세·지방세 압류 8건의 종류, 법정기일, 당해세 해당 여부를 확인하고 임차인 배당액 변동 가능성을 반영하세요.
- 공매 교차 확인. 한국자산관리공사 공매공고 이력과 현재 경매절차의 관계, 별도 체납처분 진행 여부를 확인하세요.
- 호실 특정. 2층 평면도와 실제 현관의 206호 표시를 대조하고 현황조사 내용 및 점유자를 확인하세요.
- 명도. 임차인의 실제 점유 및 퇴거 여부, 임차권등기 말소 조건과 인수보증금 정산 문제를 확인하세요.
- 관리비·시설. 관리비 체납, 공용부분 부담, 시설 상태 및 실제 임대 가능성을 관리사무소와 현장에서 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 배당요구 및 세금 관련 자료를 입찰 전에 대조하세요.
맺으며 — “최저가 2,675만원”이 취득가격은 아니다
이 물건의 권리분석에서 가장 중요한 사실은 하나입니다. 박창진 씨의 임대차는 말소기준권리보다 먼저 대항력을 갖췄고, 보증금 7,500만원 중 현재 예상 배당으로 회수되지 못하는 49,127,572원을 매수인이 인수한다는 점입니다.
현재 최저가 26,754,000원에 낙찰받더라도 실질취득금액은 75,881,572원입니다. 이는 최근 12개월 평균 거래가격 70,113,333원의 108.2%이며 최신 거래 50,900,000원의 149.1%입니다. 4회·5회 유찰 시나리오에서도 인수액이 증가하기 때문에 실질취득비용은 약 7,500만원대에서 크게 달라지지 않습니다.
여기에 국세·지방세 압류 8건, 공매 진행 이력, 호실 특정 재확인 문제까지 있습니다. 오피스텔이라는 이용 특성과 단지의 거래 편차도 함께 고려해야 합니다.
