울산지방법원 2025타경12351. 양산시 평산동 장원하이드파크 2층 206호입니다. 사건상 용도는 근린시설이고, 감정평가 이용상태는 오피스텔입니다. 감정가는 78,000,000원이고 한 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 54,600,000원입니다. 겉으로는 감정가보다 23,400,000원 낮아 보이지만, 이 사건의 가격 판단 기준은 최저가가 아닙니다.
임차인 박창진은 2021.03.10 전입·점유를 시작했고, 말소기준권리인 비엔케이저축은행 근저당은 그보다 늦은 2021.05.11 설정됐습니다. 따라서 박창진은 대항력 있는 임차인이고, 확정일자 2021.02.02와 배당요구까지 갖췄습니다. 매각물건명세서도 “배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수”한다고 명시합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2025타경12351 · 강제경매 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 양산시 평산동 83-2 장원하이드파크 2층 206호 · 경상남도 양산시 평산6길 22 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 감정평가 이용상태 오피스텔 |
| 대상면적 | 57.885㎡ |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하3층·지상14층 · 대상 2층 |
| 소유자 | 주식회사무림이엔지 · 2018.05.09 소유권이전 · 거래가액 106,918,255원 |
| 감정가 / 최저가 | 78,000,000원 / 54,600,000원 (1회 유찰·감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 근로복지공단 / 8,319,980원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
| 단지 | 장원하이드파크 · 136세대 · 2015.10.27 사용승인 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 먼저 들어온 임차인이 핵심
말소기준권리는 2021.05.11 설정된 을구 9번 비엔케이저축은행 근저당권 15,600,000원입니다. 그 이후 압류·가압류와 현재 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 하지만 박창진의 전입·점유는 2021.03.10으로 말소기준보다 앞섭니다. 2023.03.29 임차권등기 자체는 후순위라 매각으로 소멸하더라도, 그 이전에 취득한 대항력과 미변제 보증금 인수 문제는 별개입니다.
임차인 분석
| 임차인 | 점유 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 박창진 | 주거용건물전부 · 주거(임차권등기) | 2021.03.10 | 2021.02.02 | 75,000,000원 | 2023.03.29 · 배당요구 있음 | 대항력 有 우선변제 잔액 인수 |
실제 임차인은 1명입니다. 보증기관 대위·승계에 따른 중복신고가 아니라 박창진 본인의 임차권입니다. 현재 배당 가정 기준 미배당 보증금은 21,782,800원이며 매수인이 이를 승계하는 구조입니다.
② 유찰해도 총취득액은 거의 내려가지 않는다
대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 큰 사건에서는 최저가가 내려갈수록 임차인 배당액이 줄고 매수인이 떠안을 잔액이 늘어납니다. 따라서 낙찰가 하락이 곧 취득원가 하락으로 이어지지 않습니다. 이 사건 역시 보증금 75,000,000원이 실질적인 가격 바닥 역할을 합니다.
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 합계 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 70% | 54,600,000원 | 21,782,800원 | 76,382,800원 |
| 2회 유찰 시 · 49% | 38,220,000원 | 37,867,960원 | 76,087,960원 |
| 3회 유찰 시 · 34.3% | 26,754,000원 | 49,127,572원 | 75,881,572원 |
③ 시세 비교 — 최저가 74.1%가 아니라 실질취득을 봐야 한다
장원하이드파크 유사 면적 실거래 12건의 최근 12개월 평균은 73,713,333원입니다. 전체 평균도 73,713,333원이고, 최신 거래는 2026.08 83,500,000원입니다. 제공된 최저가 비교 수치만 보면 54,600,000원이 최근 12개월 평균의 74.1%지만, 대항력 임차보증금 인수를 합치면 현재 회차 실질취득액은 76,382,800원으로 최근 평균의 103.6%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 55.11㎡ | 10 | 83,500,000원 |
| 2026.08 | 53.48㎡ | 5 | 52,810,000원 |
| 2026.08 | 53.48㎡ | 4 | 52,690,000원 |
| 2026.03 | 53.48㎡ | 11 | 70,500,000원 |
| 2026.02 | 55.11㎡ | 5 | 93,000,000원 |
| 2026.01 | 55.11㎡ | 6 | 95,000,000원 |
| 2025.12 | 53.48㎡ | 6 | 71,000,000원 |
| 2025.11 | 53.48㎡ | 6 | 56,560,000원 |
| 2025.11 | 55.11㎡ | 4 | 87,000,000원 |
| 2025.11 | 53.48㎡ | 4 | 62,500,000원 |
| 2025.10 | 53.48㎡ | 6 | 75,000,000원 |
| 2025.10 | 55.11㎡ | 4 | 85,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 12건 | 73,713,333원 |
실거래 범위는 52,690,000원부터 95,000,000원까지 넓습니다. 최신 거래 83,500,000원보다는 현재 실질취득 76,382,800원이 낮지만, 가격 메리트 판단에서 우선할 최근 12개월 평균 73,713,333원보다는 높습니다. 따라서 이 사건을 “최저가가 시세보다 25.9% 싸다”는 식으로 평가해서는 안 됩니다. 실질취득 기준으로는 최근 평균 이상입니다.
④ 예상배당표 (매각가 54,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,382,800원 |
| 1. 임차인 박창진 보증금 | 75,000,000원 | 53,217,200원 |
| 2. 비엔케이저축은행 근저당 | 15,600,000원 | 0원 |
| 3. 주식회사태광건업 가압류 | 21,000,000원 | 0원 |
| 4. 전문건설공제조합 가압류 | 200,000,000원 | 0원 |
| 5. 신용보증기금 가압류 | 80,750,000원 | 0원 |
| 6. 주식회사 아성엔지니어링 가압류 | 8,375,900원 | 0원 |
| 7. 부산신용보증재단 가압류 | 17,493,000원 | 0원 |
| 8. 근로복지공단 가압류 | 375,227,970원 | 0원 |
| 9. 현재 강제경매 관련 근로복지공단 | - | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 계산에서는 박창진 보증금 부족분 21,782,800원을 매수인이 인수합니다. 국세·지방세 압류 8건의 당해세 여부와 금액, 임차인 최우선변제 등은 이 배당 계산에 반영되지 않았으므로 실제 배당액과 인수액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 사건 분류는 근린시설이고 감정평가 이용상태는 오피스텔입니다. 임차권등기에는 주거용건물전부로 기재되어 있습니다.
- 입지. 양산시 평산동 평산초등학교 남서측 인근으로, 주변은 공동주택·단독주택·근린생활시설 등이 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며, 서측 왕복2차로에서 진출입이 용이합니다.
- 규제. 일반상업지역, 소로1류 접합, 가축사육제한구역입니다. 공시지가는 1,312,000원/㎡이고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하3층·지상14층이며 급배수·위생설비, 승강기, 도시가스 설비가 있습니다.
- 호실 특정. 세대별평면도만으로 206호 위치 특정이 불가능해 2층 평면도의 호실표시와 현황 현관호실표시를 근거로 평가했습니다. 응찰 시 위치 재확인이 필요합니다.
- 거래 편차. 최근 12건이 52,690,000원부터 95,000,000원까지 분산돼 개별 층·면적 등에 따른 가격 편차가 큽니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최저가 대신 실질취득으로 계산. 현재 회차는 54,600,000원에 끝나는 매수가 아니라 배당 가정상 21,782,800원의 보증금 인수가 붙어 76,382,800원이 됩니다.
- 임차보증금 확인. 박창진은 말소기준 전 전입·점유, 확정일자와 배당요구를 갖춘 대항력 임차인입니다. 배당 후 잔액은 인수 대상입니다.
- 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류 8건의 당해세 해당 여부와 금액에 따라 임차인 배당과 실제 인수액이 달라질 수 있습니다.
- 추가 유찰 착시 주의. 2회·3회 유찰 시 매각가는 크게 내려가지만 계산상 실질취득은 각각 76,087,960원·75,881,572원입니다.
- 호실 위치 재확인. 세대별평면도만으로 대상 위치 특정이 불가능하다는 감정평가 기재가 있으므로 현장 호실표시와 공부를 대조해야 합니다.
- 공매 이력 확인. 2023.04.27 한국자산관리공사 공매공고 등기가 있었고 2023.06.07 공매취소공고로 말소됐습니다. 현재 진행관계는 원본에서 재확인할 필요가 있습니다.
- 과거 경매 이력. 2022년 비엔케이저축은행 임의경매와 2023년 한국주택금융공사 강제경매 등기는 각각 취소 후 말소됐고, 현재는 2025타경12351 강제경매가 진행 중입니다.
맺으며 — “70% 최저가”보다 “7,500만원 보증금”이 중요하다
이 사건의 숫자만 보면 감정가 78,000,000원짜리 물건을 54,600,000원에서 입찰할 수 있어 큰 할인처럼 보입니다. 하지만 박창진의 대항력 있는 보증금 75,000,000원이 낙찰가보다 크고, 현재 배당 가정에서는 21,782,800원이 매수인에게 남습니다. 그 결과 실질취득은 76,382,800원으로 최근 12개월 평균 73,713,333원보다 높습니다.
더 유찰돼도 구조는 달라지지 않습니다. 최저가는 내려가지만 미배당 보증금 인수액이 늘어 총취득액은 75,000,000원 부근에 고정됩니다. 여기에 국세·지방세 압류의 실제 배당 영향, 오피스텔 이용상태와 근린시설 사건 분류, 호실 위치 재확인 필요까지 겹칩니다. 최저가 할인은 크지만 실질 가격 메리트는 없고, 권리·배당 확인 난도는 높은 사건으로 보는 것이 맞습니다.
