의정부지방법원 2025타경7126. 파주시 문발동 639-2, 도로명주소 회동길 455-2의 3층 301호입니다. 감정평가 이용상태는 공장(지식산업센터)이고, 사건상 용도 표기는 기타입니다. 소유자는 이연화이며, 2021.07.30. 하나은행 근저당권 1,032,000,000원이 설정돼 이 권리가 말소기준입니다. 그 이후의 파주시청·파주시·국 압류와 경매개시결정, 바른손 근저당권은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
다만 이 사건은 “말소기준 이후 권리는 지워진다”는 사실만 보고 끝내면 안 됩니다. 현황조사에는 임차·점유 관련 기재가 4건 있고, 그중 (주)씨메이트는 301호를 사용하는 것으로 표시되어 있습니다. 또 (주)봄풀출판은 말소기준보다 앞선 2016.10.14. 전입 기재로 대항력이 있는 것으로 분류되어 배당계산상 보증금 2,500,000원 전액이 매수인 인수로 잡혀 있습니다. 별도로 ‘이트’라는 주거 점유 기재는 전입일과 보증금이 모두 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경7126 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 파주시 문발동 639-2 3층301호 · 경기도 파주시 회동길 455-2 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 · 공장(지식산업센터) |
| 소유자 | 이연화 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 1,062,000,000원 / 743,400,000원 (1회 유찰 · 감정가의 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 하나은행 / 843,051,011원 |
| 매각기일 | 2026.09.03 |
| 토지 | 공장용지 · 준공업지역 · 토지면적 684.4㎡ · 공시지가 652,800원/㎡ |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2021.07.30. 하나은행
현재 권리분석의 기준점은 2021.07.30. 설정된 주식회사하나은행 근저당권 1,032,000,000원입니다. 이에 앞선 전세권과 과거 하나은행 근저당은 등기부상 이미 말소돼 있고, 말소기준 이후 남아 있는 바른손 근저당권과 압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 2021.10.07. 셀루메드 근저당과 2021.11.11. 아이오앤코코리아 근저당 역시 등기부상 이미 말소된 상태입니다.
② 임차·점유 — 확인 인수 2,500,000원 + 미상 1건
| 임차·점유자 | 사용부분 | 전입일 | 보증금 | 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| (주)씨메이트(박명철) | 301호 | 2021.08.24 | 10,000,000원 | 4,500,000원 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| (주)봄풀출판(정광진) | 4층 일부 | 2016.10.14 | 2,500,000원 | 300,000원 | 있음 | 없음 | 2,500,000원 인수 |
| (주)제이티코리아(노현효) | 401호 | 2025.06.02 | 10,000,000원 | 5,000,000원 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 이트 | 주거 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
(주)씨메이트는 대상 호수인 301호 사용으로 조사됐지만 전입일 2021.08.24.는 말소기준 2021.07.30.보다 늦어 대항력이 없습니다. 반면 (주)봄풀출판은 전입일이 말소기준보다 빠른 것으로 조사돼 대항력 있는 임차인으로 분류되며, 우선변제권이 없어 보증금 2,500,000원이 배당에서 회수되지 않고 매수인 인수로 계산돼 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 743,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 9,834,000원 |
| 인수 · (주)봄풀출판 보증금 | 2,500,000원 | 0원 |
| 2. 을구 5번 근저당권 · 주식회사하나은행 | 1,032,000,000원 | 733,566,000원 |
| 3. 을구 8번 근저당권 · 주식회사바른손 | 2,000,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 743,400,000원에서는 집행비용 9,834,000원을 제외한 733,566,000원이 하나은행에 배당되고, 하나은행 채권최고액과 바른손 채권에는 미배당이 발생합니다. 총 채권액 3,032,000,000원 대비 미배당은 2,298,434,000원입니다. (주)봄풀출판 보증금 2,500,000원은 배당이 아니라 매수인 인수로 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 인수 확인은 그대로 남는다
| 회차 | 매각가 | 하나은행 배당 | 채권 미배당 | 확인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 743,400,000원 | 733,566,000원 | 2,298,434,000원 | 2,500,000원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 520,379,999원 | 512,776,199원 | 2,519,223,801원 | 2,500,000원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 364,265,999원 | 358,366,275원 | 2,673,633,725원 | 2,500,000원 |
확인된 인수액 2,500,000원을 단순 합산하면 현재 회차의 실질취득은 745,900,000원, 2회 유찰 시 522,879,999원, 3회 유찰 시 366,765,999원입니다. 다만 이는 어디까지나 현재 금액이 확인된 인수만 반영한 수치입니다. 보증금과 전입일이 미상인 점유 기재가 남아 있으므로 최종 실질취득액은 그 확인 결과에 따라 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용. 감정평가 이용상태는 공장(지식산업센터)으로 기재되어 있습니다.
- 입지. 파주시 문발동의 파주출판문화정보 국가산업단지 내에 위치하며, 롯데아울렛 북측으로 기재되어 있습니다. 주변에는 대규모 아파트단지와 근린생활시설이 있습니다.
- 교통. 차량진입이 용이하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통편익은 보통으로 평가되어 있습니다.
- 토지. 지목은 공장용지, 토지이용상황은 공업용이며 준공업지역입니다. 토지면적은 684.4㎡, 공시지가는 652,800원/㎡입니다.
- 규제. 국가산업단지·산업시설구역·도시지역·준공업지역·토지거래계약에관한허가구역 등이 기재되어 있습니다.
- 건물 상태. 위반건축물 사항은 없고 공부와의 차이는 없는 것으로 기재되어 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 301호 실제 점유 확인. (주)씨메이트가 301호 사용으로 조사됐습니다. 인도 시점과 실제 영업·점유 상태를 확인해야 합니다.
- 대항력 있는 보증금 확인. 현재 배당계산상 (주)봄풀출판 보증금 2,500,000원이 매수인 인수입니다. 사용부분이 4층 일부로 기재된 만큼 대상 301호와의 관계를 원본에서 대조해야 합니다.
- 미상 주거 점유 확인. ‘이트’는 전입일·보증금이 없어 대항력 판정이 불가능합니다. 이 부분이 해소되기 전에는 인수액을 2,500,000원으로 확정하지 마세요.
- 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류 3건이 있어 당해세 해당 여부와 실제 교부청구액을 확인해야 합니다.
- 공동담보 확인. 하나은행 근저당은 문발동 4층401호와 야당동 롯데캐슬파크타운2 411동 1104호가 공동담보로 기재되어 있습니다.
- 가격 비교. 실거래 시세가 확인되지 않아 현재 70% 최저가만으로 저가 여부를 판정할 수 없습니다. 입찰 전 지식산업센터 실거래·임대수익·공실 수준을 별도로 대조해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사와 임차 관계를 직접 대조한 뒤 입찰가를 정해야 합니다.
맺으며 — “70% 유찰가보다 인수 미상이 더 중요하다”
이 사건은 감정가 1,062,000,000원에서 한 차례 유찰돼 최저가가 743,400,000원으로 내려왔습니다. 숫자만 보면 할인폭이 눈에 띄지만, 현재 자료만으로는 실거래 시세가 없어 그 가격이 실제 시장가보다 낮다고 말할 근거가 없습니다. 권리 쪽에서도 배당계산상 2,500,000원 인수가 잡혀 있고, 보증금·전입일이 미상인 주거 점유 기재가 별도로 남습니다.
따라서 이 물건의 판단 순서는 “70%니까 싸다”가 아니라 “미상 점유와 인수 범위를 먼저 확정한다”가 되어야 합니다. 말소기준 이후의 등기 권리는 정리되는 구조지만, 임차·점유 관계는 등기 소멸과 별개입니다. 현재 확인 기준 실질취득은 최소 745,900,000원. 여기에 미상 인수가 더 붙는지 확인하기 전까지는 공격적으로 가격 점수를 줄 수 없는 사건입니다.
