의정부지방법원 2025타경7126. 경기도 파주시 문발동 639-2의 4층 401호로, 감정 이용상태는 공장(지식산업센터)입니다. 감정가 40,000,000원에서 1회 유찰돼 현재 최저매각가는 28,000,000원, 감정가의 70%입니다. 등기상 말소기준은 2021년 7월 30일 하나은행 근저당권이며, 이후 살아 있는 바른손 근저당권과 경매개시결정·압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
다만 이 사건의 핵심은 등기보다 점유관계입니다. 현황조사상 (주)봄풀출판(정광진)은 2016년 10월 14일 전입해 말소기준보다 앞섭니다. 보증금 2,500,000원에 우선변제권은 확인되지 않아 배당으로 소진되지 않고 보증금 전액이 매수인 인수로 계산되어 있습니다. 여기에 매각물건명세서의 티코리아는 전입일과 보증금이 모두 미상이라 대항력 여부와 인수 규모를 확정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경7126 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 파주시 문발동 639-2 4층401호 · 경기도 파주시 회동길 455-2 |
| 물건종류 / 이용 | 기타 · 공장(지식산업센터) |
| 소유자 | 이연화 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 40,000,000원 / 28,000,000원 (1회 유찰) |
| 청구금액 | 843,051,011원 |
| 매각기일 | 2026.09.03 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 등기권리는 소멸
현재 말소기준은 2021.07.30 하나은행 근저당권 1,032,000,000원입니다. 2022.07.21 설정된 바른손 근저당권 2,000,000,000원, 2025.12.08 임의경매개시결정, 2026.06.24 국의 압류는 모두 말소기준 이후 권리로 매각 시 소멸합니다. 2023년 압류는 2023.11.13 이미 해제됐고, 셀루메드·아이오앤코코리아 근저당도 등기부상 이미 말소됐습니다.
② 임차·점유 분석 — 확인 인수 250만원 + 미상 위험
| 점유자 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 월차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| (주)씨메이트(박명철) | 301호 | 2021.08.24 | 10,000,000원 | 4,500,000원 | 없음 | 미확인 | 없음 |
| (주)봄풀출판(정광진) | 4층 일부 | 2016.10.14 | 2,500,000원 | 300,000원 | 있음 | 없음 | 2,500,000원 |
| (주)제이티코리아(노현효) | 401호 | 2025.06.02 | 10,000,000원 | 5,000,000원 | 없음 | 미확인 | 없음 |
| 티코리아 | 주거 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
③ 가격 구조 — 2,800만원이 곧 취득원가가 아니다
현재 회차 매각가를 28,000,000원으로 가정하면, 확인된 대항력 임차인 보증금 2,500,000원을 더한 최소 실질취득액은 30,500,000원입니다. 감정가 40,000,000원 대비로는 낮아졌지만, 거래 시세 자료가 없어 이 30,500,000원이 시장가보다 저렴한지는 판단할 근거가 없습니다.
| 현재 회차 | 28,000,000원 + 인수 2,500,000원 = 최소 30,500,000원 |
|---|---|
| 2회 유찰 시 | 19,600,000원 + 인수 2,500,000원 = 최소 22,100,000원 |
| 3회 유찰 시 | 13,720,000원 + 인수 2,500,000원 = 최소 16,220,000원 |
위 실질취득액은 확인된 (주)봄풀출판 보증금 2,500,000원만 더한 최소값입니다. 티코리아 관련 추가 인수는 반영하지 않았습니다.
④ 예상배당표 (매각가 28,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 904,000원 |
| 인수 · (주)봄풀출판(정광진) | 2,500,000원 | 0원 |
| 2. 하나은행 근저당 | 1,032,000,000원 | 27,096,000원 |
| 3. 바른손 근저당 | 2,000,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
매각대금 28,000,000원 중 집행비용 904,000원을 제외한 27,096,000원이 하나은행에 배당되고, 채권자 미배당액은 3,004,904,000원입니다. (주)봄풀출판 보증금 2,500,000원은 배당되지 않고 매수인 인수로 계산됩니다.
⑤ 기존 등기 중 이미 정리된 권리
- 전세권. 사단법인행복한아침독서 전세권은 전세금 500,000,000원에서 600,000,000원으로 변경된 이력이 있으나 등기부상 이미 말소되었습니다.
- 2018년 하나은행 근저당. 채권최고액 2,640,000,000원의 근저당은 2021.07.30 일부포기로 말소되었습니다.
- 아이오앤코코리아 근저당. 채권최고액 1,000,000,000원으로 설정됐다가 2022.10.06 말소되었습니다.
- 셀루메드 근저당. 채권최고액 1,800,000,000원으로 설정됐다가 2023.12.05 말소되었습니다.
- 2023년 국 압류. 2023.01.10 설정됐다가 2023.11.13 해제되었습니다.
⑥ 입지·이용 메모 (감정요항표·토지정보 기준)
- 입지. 파주시 문발동, 롯데아울렛 북측 파주출판문화정보 국가산업단지 내에 위치하며 주변은 대규모 아파트단지와 근린생활시설이 혼재합니다.
- 이용상태. 감정상 공장(지식산업센터)로 이용 중입니다.
- 교통. 차량진입이 용이하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 편익은 보통으로 조사됐습니다.
- 토지. 지목 공장용지, 토지이용상황 공업용, 준공업지역이며 공시지가는 652,800원/㎡입니다.
- 산업단지 규제. 국가산업단지·산업시설구역에 포함되고, 토지거래계약에 관한 허가구역에도 포함됩니다.
- 하자 표시. 위반건축물 표시는 없고 공부와의 차이도 없는 것으로 기재돼 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 티코리아 실체 확인. 전입일·보증금이 모두 미상이므로 매각물건명세서 원본과 현황조사, 점유관계를 대조해야 합니다.
- (주)봄풀출판 인수 반영. 현재 계산상 보증금 2,500,000원은 매수인 인수입니다. 응찰가는 최저가가 아니라 최소 실질취득 30,500,000원을 기준으로 보세요.
- 점유부분 확인. 현황조사에는 301호, 4층 일부, 401호 등 복수 점유관계가 나타나므로 실제 401호의 사용·점유 범위를 현장에서 확인해야 합니다.
- 시세 검증. 동일 또는 유사 지식산업센터의 실거래 자료가 없어 현재 가격이 저렴하다고 단정할 수 없습니다.
- 산업단지 이용 제한. 국가산업단지·산업시설구역 및 준공업지역이라는 점을 고려해 실제 사용 가능 업종과 이용조건을 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기부, 매각물건명세서, 현황조사, 배당요구 여부와 최신 점유상태를 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “2,800만원”보다 중요한 것은 미상 점유다
등기상 말소 구조만 보면 하나은행 근저당이 기준이 되고 이후 권리는 소멸하는 단순한 편입니다. 하지만 임차관계는 그렇지 않습니다. (주)봄풀출판(정광진)의 2,500,000원 보증금은 확인된 인수액이고, 티코리아는 전입일과 보증금이 확인되지 않아 대항력과 추가 승계 가능성을 확정할 수 없습니다. 그래서 현재 최저가 28,000,000원은 실질 취득원가가 아니며, 최소 30,500,000원부터 봐야 합니다. 동일 유형의 실거래 시세도 제시되지 않아 가격 메리트 역시 확인되지 않습니다. 등기권리보다 임차·점유 확인이 먼저인 물건입니다.
