의정부지방법원 2025타경7126. 파주시 야당동 롯데캐슬파크타운2 411동 11층 1104호입니다. 등기상 소유자는 이연화, 말소기준권리는 2020.06.30. 주식회사우리은행 근저당권 400,400,000원입니다. 이후 설정된 하나은행 근저당권 1,032,000,000원, 파주시 압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 하지만 현황조사에는 말소기준보다 앞선 (주)봄풀출판(정광진)의 전입일 2016.10.14.이 확인돼, 보증금 2,500,000원은 예상배당표상 매수인 인수로 잡혀 있습니다.
따라서 이 물건은 ‘인수 0원’의 완전한 소멸형이 아닙니다. 현재 최저가 448,000,000원만 볼 것이 아니라 인수액을 합친 실질취득 450,500,000원으로 시세와 비교해야 합니다. 그 기준에서도 최근 12개월 평균 588,250,000원과 최신 거래 570,000,000원 아래에 있어 가격 측면의 할인은 분명합니다. 다만 현황조사의 임차인 점유부분이 301호·4층 일부·401호로 기재돼 본건 1104호와 일치하지 않는 만큼, 실제 점유관계 확인을 빼고 권리를 단순화하면 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경7126 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 파주시 야당동 1015 롯데캐슬파크타운2 411동 11층 1104호 · 도로명 경기도 파주시 한빛로 20 |
| 물건종류 / 이용상태 | 아파트 · 감정 이용상태 공장(지식산업센터) · 철근콘크리트구조 29층 중 11층 1104호 |
| 소유자 | 이연화 · 거래가액 406,840,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 640,000,000원 / 448,000,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 하나은행 / 843,051,011원 |
| 매각기일 | 2026.09.03 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 우리은행, 임차인 인수는 별도
말소기준은 2020.06.30. 주식회사우리은행 근저당권입니다. 2021.07.30. 설정된 주식회사하나은행 근저당권, 2024.12.05. 파주시 압류, 2025.12.08. 임의경매개시결정은 모두 말소기준 이후 권리로 매각에 따라 소멸합니다. 2023.01.10. 국 압류는 2023.11.13. 해제돼 이미 말소됐습니다.
② 임차인 — 실제 임차인 3명, 대항력 1명
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 월차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| (주)씨메이트(박명철) | 301호 | 2021.08.24 | 10,000,000원 | 4,500,000원 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| (주)봄풀출판(정광진) | 4층 일부 | 2016.10.14 | 2,500,000원 | 300,000원 | 있음 | 없음 | 해당 없음 |
| (주)제이티코리아(노현효) | 401호 | 2025.06.02 | 10,000,000원 | 5,000,000원 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
보증기관 대위·승계로 중복 신고된 항목은 없어 실제 임차인 3명으로 조사돼 있습니다. 이 가운데 말소기준 2020.06.30.보다 전입이 빠른 사람은 (주)봄풀출판(정광진) 1명입니다. (주)씨메이트와 (주)제이티코리아는 전입이 말소기준 이후여서 대항력이 없습니다. 다만 각 점유부분이 본건 1104호와 일치하지 않는 표기로 되어 있으므로, 실제 점유·호실 대응관계를 매각 전 원본 현황조사와 현장에서 확인해야 합니다.
③ 시세 비교 — 최저가가 아니라 실질취득 450,500,000원으로 본다
한빛마을4단지롯데캐슬Ⅱ의 최근 거래 12건 평균은 588,250,000원, 최신 거래는 2026.07. 570,000,000원입니다. 현재 최저가 448,000,000원에 대항력 임차인 인수액 2,500,000원을 더한 실질취득은 450,500,000원으로, 최근 12개월 평균의 약 76.6%, 최신 거래의 약 79.0% 수준입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 84.31㎡ | 12 | 570,000,000원 |
| 2026.07 | 84.31㎡ | 4 | 567,000,000원 |
| 2026.07 | 84.25㎡ | 16 | 583,000,000원 |
| 2026.06 | 84.25㎡ | 23 | 597,000,000원 |
| 2026.06 | 91.06㎡ | 21 | 620,000,000원 |
| 2026.05 | 91.06㎡ | 17 | 605,000,000원 |
| 2026.03 | 84.25㎡ | 27 | 592,000,000원 |
| 2026.03 | 84.31㎡ | 15 | 593,000,000원 |
| 2026.02 | 91.06㎡ | 11 | 610,000,000원 |
| 2026.02 | 84.25㎡ | 6 | 540,000,000원 |
| 2026.02 | 84.31㎡ | 16 | 597,000,000원 |
| 2026.02 | 84.25㎡ | 15 | 585,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | 91.0571㎡ | 12건 | 588,250,000원 |
최근 거래 범위는 540,000,000원~620,000,000원이고, 현재 실질취득 450,500,000원은 이 범위보다도 낮습니다. 따라서 이 사건은 최저가가 낮아 보이는 착시가 아니라, 인수액까지 더한 기준에서도 최근 거래보다 낮은 가격대입니다. 다만 거래 표본에는 84.25㎡·84.31㎡·91.06㎡가 함께 포함돼 있어 개별 호수의 면적·층·상태 차이는 별도로 봐야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 448,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,880,000원 |
| 인수 · (주)봄풀출판(정광진) | 2,500,000원 | 0원 |
| 2. 근저당 · 주식회사우리은행 | 400,400,000원 | 400,400,000원 |
| 3. 근저당 · 주식회사하나은행 | 1,032,000,000원 | 40,720,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 채권 총액 1,432,400,000원 중 441,120,000원이 배당되고, 미배당은 991,280,000원입니다. (주)봄풀출판(정광진)의 보증금 2,500,000원은 배당되지 않고 매수인이 인수하는 것으로 계산돼 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 더 내려가도 인수액은 남는다
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰 · 감정가 70%) | 448,000,000원 | 441,120,000원 | 991,280,000원 | 2,500,000원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 49%) | 313,600,000원 | 308,409,600원 | 1,123,990,400원 | 2,500,000원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 219,520,000원 | 215,646,720원 | 1,216,753,280원 | 2,500,000원 |
이 사건의 인수 보증금은 2,500,000원으로 각 유찰 시나리오에서도 동일하게 남습니다. 따라서 다음 회차를 검토할 때도 매각가만 보지 말고 이 인수액을 별도로 더해 자금계획을 세워야 합니다. 신청채권자 하나은행은 현재 회차에서 40,720,000원을 배당받고, 2회·3회 유찰 시 시나리오에서는 배당액이 0원으로 계산돼 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 감정자료에는 파주시 문발동 롯데아울렛 북측 파주출판문화정보 국가산업단지 내에 위치하며, 주변은 대규모 아파트단지와 근린생활시설이 형성돼 주위환경은 무난한 편으로 기재돼 있습니다.
- 교통. 차량 진입이 용이하고 인근 버스정류장이 있어 대중교통 편익은 보통으로 평가돼 있습니다.
- 설비. 위생·급배수, 옥내소화전, 승강기, 천장형 냉·난방설비가 기재돼 있으나 현장조사일 현재 승강기 안전검사 미실시로 운행 정지 상태로 기록돼 있습니다.
- 토지·규제. 제3종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등이 기재돼 있고 공시지가는 1,814,000원/㎡입니다.
- 단지 거래. 한빛마을4단지롯데캐슬Ⅱ는 1,169세대, 사용승인일 2018.04.26.이며 최근 12건 거래가 540,000,000원~620,000,000원 범위에 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 실질취득가 기준. 최저가 448,000,000원이 아니라 대항력 임차인 인수 2,500,000원을 더한 450,500,000원을 실제 가격 기준으로 잡으세요.
- 임차인 점유 확인. 조사된 점유부분이 301호·4층 일부·401호로 본건 1104호와 일치하지 않습니다. 임차인 3명의 실제 점유 부동산과 본건의 관계를 원본 현황조사와 현장에서 확인해야 합니다.
- 대항력 임차인. (주)봄풀출판(정광진)은 2016.10.14. 전입으로 말소기준보다 앞서며, 보증금 2,500,000원은 예상배당상 매수인 인수입니다.
- 용도 확인. 사건 용도는 아파트지만 감정 이용상태에는 공장(지식산업센터)으로 기재돼 있습니다. 동일 물건에 대한 기재인지 원본 감정평가서와 건축물 현황을 반드시 대조해야 합니다.
- 승강기 상태. 현장조사일 현재 승강기 안전검사 미실시로 운행 정지 기록이 있으므로 현재 정상화 여부를 확인해야 합니다.
- 배당 변동. 현재 예상배당에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않아 실제 배당순위와 금액이 달라질 수 있습니다.
맺으며 — “가격은 매력, 권리·현황 확인은 필수”
현재 회차의 최저가 448,000,000원에 인수 보증금 2,500,000원을 더한 실질취득 450,500,000원은 최근 12개월 평균 588,250,000원과 최신 거래 570,000,000원보다 낮습니다. 그래서 가격 자체는 1회 유찰 후 상당히 내려온 상태입니다. 다만 이 사건은 인수 0원의 단순 권리형이 아닙니다. (주)봄풀출판(정광진)의 대항력 있는 보증금 2,500,000원이 남고, 현황조사 임차인들의 점유부분이 본건 1104호와 맞지 않으며, 사건 용도와 감정 이용상태에도 차이가 있습니다. 결론은 가격은 검토할 만하지만, 권리와 현황의 물건 대응관계를 확인한 뒤에만 입찰가를 정할 사건입니다.
