의정부지방법원 2025타경63814. 파주시 탄현면 대동리 106-40, 통칭 ‘헤이리팰리스’ 103동 3층 204호 다세대 물건입니다. 등기상 현재 소유자는 홍주영이고, 2017.05.19. 거래가액 500,000,000원으로 소유권을 취득했습니다. 같은 날 설정된 장위2동새마을금고의 채권최고액 300,000,000원 근저당이 말소기준입니다. 이후 설정된 근저당·압류·가압류·현재 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
권리관계에서 가장 먼저 볼 임차인은 천수 1명입니다. 전입일은 2020.10.23.으로 말소기준 2017.05.19.보다 뒤이므로 대항력은 없습니다. 따라서 이 임차인의 보증금을 낙찰자가 승계하는 구조는 아닙니다. 다만 보증금 자체가 확인되지 않았고 확정일자도 확인되지 않아 소액임차인 최우선변제 여부까지 단정해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경63814 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 파주시 탄현면 대동리 106-40 103동 3층 204호 |
| 도로명주소 | 경기도 파주시 탄현면 새오리로 215-73 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 복수층(3층,4층) 연립주택으로 이용중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평스라브지붕 · 지하1층/지상4층 · 사용승인일 2014.05.23. |
| 소유자 | 홍주영 · 2017.05.19. 소유권이전 · 거래가액 500,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 506,000,000원 / 354,200,000원 (1회 유찰 · 감정가의 70%) |
| 청구금액 | 900,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.03. |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
말소기준은 2017.05.19. 을구 1번 근저당권입니다. 최초 근저당권자는 장위2동새마을금고이고 채권최고액은 300,000,000원입니다. 이후 명칭이 서울북부새마을금고로 변경됐고, 2024.07.05. 확정채권양도를 거쳐 주식회사신현대부실자산관리, 주식회사아이엔피엘대부로 근저당권이 이전됐습니다. 현재 경매개시결정 채권자도 주식회사아이엔피엘대부입니다.
② 임차인 — 대항력은 없지만 보증금 확인 필요
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 천수 | 2020.10.23. | 미상 | 없음 | 확인 필요 | 없음 |
실제 임차인은 1명입니다. 천수의 전입은 말소기준보다 3년 이상 늦으므로 대항력이 없고, 낙찰자가 임차보증금을 승계하지 않습니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 최우선변제 또는 배당요구 관계는 매각물건명세서 원본에서 재확인할 필요가 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 354,200,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,758,800원 |
| 1. 을구 1번 근저당 · 장위2동새마을금고 | 300,000,000원 | 300,000,000원 |
| 2. 을구 2번 근저당 · 한국엔피엘자산관리대부주식회사 | 150,000,000원 | 48,441,200원 |
| 3. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 17,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 계산에서는 채권 합계 467,000,000원 중 348,441,200원이 배당되고 118,558,800원이 미배당됩니다. 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되면 실제 배당은 달라질 수 있습니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 가격 — 감정가 70%지만 ‘시세 할인’과는 다르다
현재 최저매각가는 354,200,000원으로 감정가 506,000,000원의 70%입니다. 한 차례 유찰돼 금액 자체는 151,800,000원 내려왔습니다. 그러나 감정가 대비 할인율은 곧바로 시세 대비 할인율을 뜻하지 않습니다. 따라서 현재 단계에서 “시세보다 싸다” 또는 “가격 메리트가 크다”라고 단정하는 것은 금물입니다.
| 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 70% | 354,200,000원 | 348,441,200원 | 118,558,800원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 49% | 247,939,999원 | 243,668,839원 | 223,331,161원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 34% | 173,557,999원 | 170,328,187원 | 296,671,813원 | 0원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대동1리 마을회관 남서측 근거리에 위치하며, 연립주택단지·근린생활시설·소규모 공장과 창고·농경지·임야가 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 진출입이 가능하고 동측 인근 새오리로변에 노선버스 정류장이 있어 교통 여건은 보통입니다.
- 건물. 사용승인일 2014.05.23. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하1층/지상4층 공동주택으로, 위생·급배수·화재탐지·도시가스 개별난방설비가 구비돼 있습니다.
- 도로. 북측 노폭 약 7m 내외 포장도로를 통해 외곽 공도에 접합니다.
- 규제. 계획관리지역·성장관리계획구역(주거복합 Zone)과 제한보호구역 등 토지이용 제한이 적용됩니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차보증금 확인. 천수의 전입은 후순위라 대항력은 없지만 보증금이 확인되지 않습니다. 소액임차 최우선변제 가능성을 원본에서 확인하세요.
- 세금 법정기일 확인. 국세·지방세 압류 4건의 세목·법정기일·당해세 여부에 따라 실제 배당순서가 달라질 수 있습니다.
- 근저당 이전관계 확인. 2017년 근저당이 2024년 주식회사아이엔피엘대부까지 이전된 이력이 있으므로 최신 등기부와 채권관계를 대조하세요.
- 현장 이용상태 확인. 감정평가상 복수층(3층,4층) 연립주택으로 이용 중인 물건이므로 실제 내부구조·점유범위를 현장에서 확인하세요.
- 가격 검증. 감정가 대비 70%라는 숫자만으로 저가 매수라고 판단하지 말고 주변 동일·유사 다세대의 실제 거래 가능한 가격을 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서를 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순, 확인 포인트는 세금과 임차보증금
이 물건의 권리구조는 비교적 명료합니다. 2017.05.19. 근저당이 말소기준이고, 그 이후 등기권리는 매각으로 소멸합니다. 임차인 천수 역시 2020.10.23. 전입으로 대항력이 없어 낙찰자가 보증금을 인수하지 않습니다. 따라서 현재 회차의 실질취득액은 최저매각가와 같은 354,200,000원입니다.
다만 안전하다는 결론과 싸다는 결론은 별개입니다. 국세·지방세 압류 4건은 당해세 여부를 확인해야 하고, 임차보증금이 미상이라 최우선변제 가능성도 최종 점검해야 합니다. 현재 금액은 감정가의 70%지만 이를 곧바로 시세 대비 할인으로 해석할 근거는 없습니다. 권리 인수는 0원, 가격 판단은 현장·거래가격 검증 후. 이 두 문장이 이 사건의 핵심입니다.
