의정부지방법원 2025타경63814. 파주시 탄현면 대동리 106-40, 도로명 새오리로 215-73에 있는 103동 3층206호입니다. 사건상 용도는 다세대, 감정평가상 이용상태는 복수층(3층·4층) 연립주택입니다. 현재 소유자는 홍주영이며, 2017.04.03. 매매를 원인으로 거래가액 500,000,000원에 취득한 소유권이 2017.05.19. 접수됐습니다. 같은 날 설정된 장위2동새마을금고의 채권최고액 300,000,000원 근저당이 말소기준권리입니다.
이 근저당은 이후 서울북부새마을금고로 명칭이 변경되고, 2024.07.05. 주식회사신현대부실자산관리와 주식회사아이엔피엘대부로 권리가 이전됐습니다. 현재 경매개시결정의 채권자는 주식회사아이엔피엘대부이며 사건 청구액은 900,000,000원입니다. 등기상 후순위 근저당·압류·가압류·경매개시결정은 말소기준 뒤에 위치해 매각으로 소멸하는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경63814 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 파주시 탄현면 대동리 106-40 103동 3층206호 |
| 도로명주소 | 경기도 파주시 탄현면 새오리로 215-73 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 감정상 복수층(3층,4층) 연립주택 |
| 소유자 | 홍주영 · 2017.04.03. 매매 · 거래가액 500,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 503,000,000원 / 352,100,000원 (1회 유찰 · 70%) |
| 사건 청구액 | 900,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.03 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
핵심은 2017.05.19. 장위2동새마을금고 근저당권입니다. 채권최고액은 300,000,000원이고, 이 권리가 말소기준입니다. 이후 설정된 한국엔피엘자산관리대부주식회사 근저당권 150,000,000원, 서울보증보험 가압류, 국세·지방세 압류 및 현재의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 매수인 인수액은 현재 배당 가정에서 0원입니다.
② 점유자 분석 — 전입은 늦어 대항력 없음
| 점유자 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 천수 | 2020.10.23 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
천수의 전입일은 2020.10.23.입니다. 말소기준권리인 2017.05.19. 근저당보다 늦으므로 대항력은 없습니다. 따라서 보증금이 있더라도 대항력에 기초한 매수인 승계 위험으로 연결되지는 않습니다. 다만 보증금과 확정일자, 우선변제 여부는 확인되지 않아 배당 관계는 매각물건명세서에서 보완 확인할 필요가 있습니다.
③ 가격 판단 — 70%까지 내려왔지만 시세 판단은 보류
감정가는 503,000,000원, 현재 최저매각가는 352,100,000원으로 1회 유찰 후 감정가의 70%입니다. 2회 유찰 시 시나리오는 246,469,999원, 3회 유찰 시 시나리오는 172,528,999원입니다.
다만 최근 실거래 평균·최신 거래·가격 추세가 확인되지 않으므로, 감정가 대비 할인율만 보고 “시세보다 싸다”거나 “가격 메리트가 충분하다”고 판단할 근거는 없습니다. 현재 단계에서는 권리 안전성과 가격 매력을 분리해서 봐야 합니다.
| 회차 | 매각가 가정 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 70% | 352,100,000원 | 346,370,600원 | 137,629,400원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 49% | 246,469,999원 | 242,219,419원 | 241,780,581원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 34% | 172,528,999원 | 169,313,593원 | 314,686,407원 | 0원 |
④ 예상배당표 (매각가 352,100,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,729,400원 |
| 1. 근저당 · 장위2동새마을금고 | 300,000,000원 | 300,000,000원 |
| 2. 근저당 · 한국엔피엘자산관리대부주식회사 | 150,000,000원 | 46,370,600원 |
| 3. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 17,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 서울보증보험 주식회사 | 17,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 매각가 352,100,000원 가정에서 채권총액 484,000,000원 중 346,370,600원이 배당되고, 137,629,400원이 미배당으로 남습니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대동1리 마을회관 남서측 근거리에 위치하며, 주변은 연립주택단지·근린생활시설·소규모 공장·창고·농경지·임야가 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 동측 인근 새오리로변에 노선버스 정류장이 있어 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 사용승인일 2014.05.23. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하1층·지상4층 공동주택이며 통칭 헤이리팰리스 103동입니다.
- 설비. 위생·급배수설비, 화재탐지설비, 도시가스 개별난방설비가 구비돼 있습니다.
- 도로. 북측으로 접한 노폭 약 7m 내외 포장도로를 통해 외곽 공도에 접합니다.
- 규제. 계획관리지역·성장관리계획구역(주거복합 Zone) 등이 포함되며 가축사육제한구역·제한보호구역·폐기물매립시설 설치제한지역 규제가 기재돼 있습니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유자 확인. 천수의 전입은 2020.10.23.으로 말소기준 이후라 대항력은 없지만, 보증금·확정일자·우선변제 여부는 매각물건명세서에서 확인합니다.
- 세금 우선순위. 국세·지방세 압류 관련 당해세 여부에 따라 실제 배당이 달라질 수 있으므로 체납세액과 법정기일을 확인합니다.
- 근저당 이전관계. 2017.05.19. 설정된 근저당이 2024.07.05. 권리이전을 거쳐 주식회사아이엔피엘대부로 이어진 관계를 원등기와 함께 대조합니다.
- 가격 검증. 현재 최저가 352,100,000원이 최근 실거래와 비교해 어느 수준인지 별도로 확인한 뒤 응찰가를 정합니다.
- 유찰 시나리오. 현재 352,100,000원, 2회 유찰 시 246,469,999원, 3회 유찰 시 172,528,999원 구간에서 배당 부족액이 어떻게 커지는지 함께 봅니다.
맺으며 — “권리는 비교적 단순, 가격은 아직 검증 필요”
이 사건의 권리 구조는 기준점이 명확합니다. 2017.05.19. 설정된 장위2동새마을금고 근저당이 말소기준이고, 조사된 점유자 천수의 전입은 2020.10.23.이라 대항력이 없습니다. 현재 계산된 매수인 인수액도 0원입니다.
반면 배당에서는 현재 회차부터 137,629,400원의 미배당이 발생하고, 국세·지방세 압류의 당해세 여부에 따라 순서가 달라질 수 있습니다. 가격은 감정가 503,000,000원에서 1회 유찰돼 352,100,000원까지 내려왔지만, 최근 실거래 비교 없이 70%라는 숫자만으로 싸다고 볼 수는 없습니다. 따라서 결론은 권리 인수는 0원으로 비교적 안전하지만, 세금·점유 세부사항을 확인하고 실거래로 가격을 검증한 뒤 접근하는 물건입니다.
