의정부지방법원 2025타경63814. 파주시 탄현면 대동리의 103동 3층 205호로, 사건상 용도는 다세대, 감정 이용상태는 복수층(3층·4층) 연립주택입니다. 현재 소유자 홍주영은 2017.05.19 소유권이전 등기를 마쳤고 당시 거래가액은 500,000,000원입니다. 같은 날 장위2동새마을금고의 채권최고액 300,000,000원 근저당권이 설정됐고, 이것이 말소기준권리입니다.
그 뒤 설정·등기된 근저당, 압류, 가압류와 현재 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 따라서 제공된 배당 계산에서 매수인이 떠안는 금액은 0원으로 잡힙니다. 다만 이 사건은 단순히 “인수 0원”만 보고 끝낼 물건은 아닙니다. 점유자 천수의 보증금·확정일자가 확인되지 않았고, 국세·지방세 압류의 당해세 해당 여부에 따라 후순위 배당은 더 줄어들 수 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경63814 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 파주시 탄현면 대동리 106-40 103동 3층 205호 |
| 도로명 | 경기도 파주시 탄현면 새오리로 215-73 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 복수층(3층·4층) 연립주택 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평스라브지붕 · 지하1층/지상4층 공동주택 · 사용승인 2014.05.23 |
| 소유자 | 홍주영 (2017.05.19 소유권이전, 거래가액 500,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 506,000,000원 / 354,200,000원 (1회 유찰·감정가 70%) |
| 사건 청구액 | 900,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.03 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸 구조
말소기준은 2017.05.19 장위2동새마을금고 근저당권 300,000,000원입니다. 2017.06.20 한국엔피엘자산관리대부주식회사 근저당권 150,000,000원, 파주시·국의 압류, 서울보증보험 가압류, 2025.07.30 경매개시결정은 모두 말소기준권리보다 뒤에 위치합니다. 배당 계산에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
② 점유자 분석 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 점유자 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 천수 | 2020.10.23 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 우선변제 미상 | 승계 없음 |
실제 점유자는 천수 1명입니다. 전입일 2020.10.23은 말소기준일 2017.05.19보다 늦기 때문에 대항력은 없습니다. 따라서 보증금이 존재하더라도 대항력을 근거로 매수인에게 보증금이 승계되는 구조는 아닙니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 우선변제 및 최우선변제 여부는 별도 확인이 필요합니다.
③ 가격·회차 — 70%까지 내려왔지만 ‘싸다’고 단정할 수 없다
감정가는 506,000,000원이고 현재 최저매각가는 354,200,000원으로 감정가의 70%입니다. 1회 유찰된 상태입니다. 다만 비교할 실거래 가격이 없어 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 판단해서는 안 됩니다.
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 (70%) | 354,200,000원 | 348,441,200원 | 135,558,800원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (49%) | 247,939,999원 | 243,668,839원 | 240,331,161원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (34%) | 173,557,999원 | 170,328,187원 | 313,671,813원 | 0원 |
유찰이 이어질수록 채권자 미배당은 135,558,800원 → 240,331,161원 → 313,671,813원으로 커집니다. 반면 세 시나리오 모두 매수인 인수액은 0원입니다. 즉 회차가 내려가면서 생기는 변화는 현재 계산상 매수인의 인수 증가가 아니라 채권자 미회수액 증가입니다.
④ 예상배당표 (매각가 354,200,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,758,800원 |
| 1. 근저당 · 장위2동새마을금고 | 300,000,000원 | 300,000,000원 |
| 2. 근저당 · 한국엔피엘자산관리대부주식회사 | 150,000,000원 | 48,441,200원 |
| 3. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 17,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 서울보증보험 주식회사 | 17,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 채권액 합계 484,000,000원 중 348,441,200원이 배당되고 135,558,800원이 미배당으로 남는 계산입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수도 0원입니다. 당해세 및 임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 파주시 탄현면 대동리 ‘대동1리 마을회관’ 남서측 근거리에 위치하며, 주변은 연립주택단지·근린생활시설·소규모 공장·창고·농경지·임야가 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 진출입이 가능하고, 동측 인근 새오리로변에 노선버스 정류장이 있어 대중교통 상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 사용승인일 2014.05.23, 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하1층/지상4층 공동주택이며 통칭 ‘헤이리팰리스’ 103동입니다. 도시가스 개별난방과 위생·급배수·화재탐지설비가 구비돼 있습니다.
- 도로. 북측 약 7m 내외 포장도로를 통해 외곽 공도에 연결됩니다.
- 토지·규제. 대동리 106-40은 계획관리지역·성장관리계획구역(주거복합 Zone), 가축사육제한구역, 제한보호구역, 한강 폐기물매립시설 설치제한지역에 해당합니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유자 보증금 확인. 천수의 전입은 말소기준보다 늦어 대항력은 없지만, 보증금과 확정일자가 확인되지 않았습니다. 최우선변제 여부까지 매각물건명세서에서 확인해야 합니다.
- 당해세 확인. 국세·지방세 압류 4건 중 당해세가 포함되는지 확인해야 합니다. 당해세가 있으면 후순위 채권 배당액이 현재 계산보다 감소할 수 있습니다.
- 가격 대조. 감정가 506,000,000원에서 70%까지 유찰됐지만 실거래 비교값이 없으므로 동일 용도·인근 최근 거래를 확인한 뒤 응찰가 상한을 정해야 합니다.
- 명도 확인. 현황조사상 점유자 천수가 확인되므로 낙찰 후 실제 점유관계와 인도 협의 가능성을 확인하세요.
- 권리변동 원본 대조. 2024년 근저당권 이전 및 경정·말소 이력이 여러 차례 존재하므로 최신 등기부와 매각물건명세서에서 현재 권리자와 배당관계를 다시 대조하세요.
- 원본 대조. 입찰 전 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본을 직접 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원은 장점, 가격은 별도 문제”
이 물건의 권리 핵심은 비교적 명확합니다. 2017.05.19 근저당이 말소기준이고, 점유자 천수의 전입은 2020.10.23으로 늦습니다. 제공된 배당 시나리오상 매수인 인수액도 0원입니다. 반면 조세 압류 4건의 당해세 여부와 점유자의 보증금·확정일자는 입찰 전에 추가로 확인해야 할 사항입니다.
가격은 더 신중하게 봐야 합니다. 1회 유찰로 506,000,000원에서 354,200,000원까지 내려왔지만, 비교 가능한 최근 실거래가 없으므로 현재 최저가를 ‘시세보다 싸다’고 평가할 수 없습니다. 권리상 인수는 0원, 가격 메리트는 아직 미확정. 이 사건은 그 두 문장을 분리해서 판단하는 것이 핵심입니다.
