의정부지방법원 2025타경63946. 고양시 덕양구 지축동 지축푸리마타워 3층 304호입니다. 감정평가상 공부 용도는 제1종근린생활시설(의원)이고 기준시점 현재 공실입니다. 소유자 유영길은 2023.10.25. 소유권을 이전받았고, 같은 날 송파농업협동조합이 채권최고액 972,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당이 말소기준권리입니다.
2022년에 설정됐던 오산농업협동조합 6,500,000,000원, 북서울농업협동조합 4,440,000,000원, 광주농업협동조합 3,960,000,000원의 공동담보 근저당은 2023.10.25. 일부포기로 이미 말소됐습니다. 반면 말소기준 이후에는 세금·보험료 등과 관련된 압류가 누적됐고, 2025.07.14. 송파농업협동조합의 근저당권은 확정채권양도로 농업협동조합자산관리회사에 이전됐습니다. 이후 농업협동조합자산관리회사가 2025.08.18. 임의경매개시결정을 받았습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경63946 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 덕양구 지축동 1005-4 지축푸리마타워 3층304호 · 경기도 고양시 덕양구 지축로 70 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 공부상 제1종근린생활시설(의원) · 현재 공실 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평지붕 10층 건 내 제3층 제304호 |
| 소유자 | 유영길 · 2023.10.25. 소유권이전 |
| 감정가 / 최저가 | 353,000,000원 / 247,100,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 채권자 / 청구 | 농업협동조합자산관리회사 / 905,323,302원 |
| 매각기일 | 2026.09.03 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 매각으로 정리
등재·신고된 임차인은 없습니다. 감정평가상 기준시점 현재 공실상태이며, 임대관계는 미상으로 기재돼 있습니다. 따라서 현재 계산에는 임차보증금 인수액이 반영되지 않았고, 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 현장 공실 여부와 실제 점유관계는 입찰 전 다시 확인할 필요가 있습니다.
② 가격 판단 — 감정가 70%지만 ‘시세보다 싸다’고 단정할 수 없다
감정가 353,000,000원에서 1회 유찰돼 현재 최저매각가는 247,100,000원, 감정가의 70%입니다. 매수인 인수액이 0원이므로 현재 회차 기준 실질취득액도 247,100,000원입니다.
다만 이 사건에는 실거래 비교 시세가 확인되지 않습니다. 따라서 감정가 대비 30% 내려왔다는 사실만으로 시세보다 저렴하다거나 가격 메리트가 충분하다고 평가할 근거는 없습니다. 특히 제1종근린생활시설(의원)이고 현재 공실인 만큼, 실제 매매가격과 임대수요를 별도로 확인한 뒤 응찰가를 정하는 것이 핵심입니다.
③ 예상배당표 (매각가 247,100,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,259,400원 |
| 2. 을구 5번 근저당권 · 송파농업협동조합 | 972,000,000원 | 242,840,600원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 247,100,000원 가정 시 집행비용 4,259,400원을 제외한 242,840,600원이 근저당 배당으로 계산되고, 근저당 채권최고액 대비 729,159,400원이 미배당으로 남습니다. 이 미배당액은 채권자의 미회수분이며 현재 계산상 매수인이 승계하는 금액은 0원입니다.
당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다. 압류 7건 중 당해세가 확인되면 선순위 차감으로 근저당 예상배당과 미배당 규모가 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 지하철 3호선 지축역 북동측 인근이며, 주위는 근린생활시설·업무시설·아파트 단지·학교 등이 혼재한 상업지대입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 지하철 3호선 지축역이 소재합니다.
- 이용상태. 공부상 제1종근린생활시설(의원)이며 기준시점 현재 공실상태입니다.
- 도로. 북동측 약 30미터, 남서측 약 15미터 포장도로에 접하고 북서측 약 8미터 보행자도로에 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역·지구단위계획구역(고양지축지구)이며 공공주택지구·과밀억제권역 등에 해당합니다.
- 건물 상태. 철근콘크리트구조 평지붕 10층 건으로 위생·급배수·소화전·승강기설비를 갖추고 있으며 공부와의 차이는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 시세 원본 확인. 현재 최저가는 감정가의 70%지만 실거래 비교값 없이 가격 메리트를 단정하지 말고 인근 동일·유사용도의 실제 거래가격을 확인하세요.
- 압류 7건 확인. 각 압류의 체납액과 당해세 해당 여부를 확인해 실제 배당순서와 배당 가능액을 다시 점검하세요.
- 점유 확인. 감정평가상 공실이지만 임대관계는 미상으로 기재돼 있으므로 매각 전 실제 점유·사용 상태를 재확인하세요.
- 근저당 이전 확인. 송파농업협동조합 근저당은 2025.07.14. 농업협동조합자산관리회사에 확정채권양도로 이전됐으므로 최신 등기 상태를 대조하세요.
- 용도 확인. 공부상 제1종근린생활시설(의원)인 만큼 실제 사용계획과 관련 제한사항을 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가 내용을 입찰 전에 직접 대조하세요.
맺으며 — “권리와 가격을 분리해서 본다”
이 사건의 등기 구조만 놓고 보면 핵심은 비교적 명확합니다. 2023.10.25. 송파농업협동조합 근저당이 말소기준이고, 이후의 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 계산상 매수인 인수는 0원이고 감정평가 기준 현재 공실입니다.
하지만 가격 평가는 별개입니다. 1회 유찰로 감정가 353,000,000원에서 247,100,000원까지 내려왔지만, 비교할 실거래 시세가 확인되지 않아 70%라는 할인율 자체가 곧바로 시세 메리트를 의미하지 않습니다. 게다가 압류 7건은 당해세 여부에 따라 배당을 바꿀 수 있습니다. 결론은 권리상 인수는 0원, 가격은 별도 검증, 세금 배당은 재확인입니다.
