의정부지방법원 2025타경63946. 고양시 덕양구 지축동 지축푸리마타워 3층 305호입니다. 감정평가상 기호 (1)~(3)은 공부상 제1종근린생활시설(의원)이고 기준시점 현재 공실상태입니다. 등기상 현재 소유자는 유영길이고, 2023.10.25 설정된 송파농업협동조합 근저당권 채권최고액 972,000,000원이 말소기준입니다. 이 근저당권은 2025.07.14 농업협동조합자산관리회사로 이전됐고, 2025.08.18 같은 회사가 채권자로 임의경매개시결정을 받았습니다.
핵심은 매각으로 없어지는 채무 규모와 매수인의 인수액을 구분하는 것입니다. 현재 최저가 247,100,000원을 전제로 한 배당 모형에서는 집행비용 4,259,400원을 제외한 242,840,600원이 말소기준 근저당권에 배당되고, 729,159,400원이 미배당으로 남습니다. 그러나 이 미배당은 매수인이 떠안는 금액이 아니라 채권자 측 미회수액이며, 제시된 권리관계상 매수인 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경63946 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 덕양구 지축동 1005-4 지축푸리마타워 3층305호 · 도로명 경기도 고양시 덕양구 지축로 70 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 공부상 제1종근린생활시설(의원) · 기준시점 현재 공실 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평지붕 10층 건 내 제3층 · 외벽 석재 붙임 마감 등 · 샷시 창호 |
| 소유자 | 유영길 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 353,000,000원 / 247,100,000원 (1회 유찰·감정가 70%) |
| 신청채권 / 청구 | 농업협동조합자산관리회사 / 905,323,302원 |
| 매각기일 | 2026.09.03 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
확인된 임차인은 없습니다. 감정평가 기준시점 이용상태도 공실이며, 임대관계는 미상으로 기재돼 있습니다. 따라서 제시된 자료만으로 별도의 임차보증금 승계액은 확인되지 않고, 배당 모형의 매수인 인수액도 0원입니다.
말소기준권리는 2023.10.25 설정된 을구 5번 송파농업협동조합 근저당권 972,000,000원입니다. 이후 2025.05.12 국민건강보험공단 압류, 2025.05.19 부천시 압류, 2025.08.18 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 말소기준 근저당권은 2025.07.14 농업협동조합자산관리회사에 확정채권양도로 이전됐으므로, 채권자의 변경은 말소기준 자체보다 뒤에 생긴 별도 인수권리가 아니라 기존 근저당권의 승계로 봐야 합니다.
② 가격 판단 — 70% 유찰가만으로 ‘싸다’고 볼 수 없다
현재 최저매각가는 247,100,000원으로 감정가 353,000,000원의 70%입니다. 1회 유찰됐다는 사실만 보면 가격이 크게 내려온 것처럼 보이지만, 이 물건은 공부상 제1종근린생활시설(의원)이고 현재 공실입니다. 비교 가능한 최근 실거래 시세가 제시되지 않았기 때문에 감정가 대비 할인율만 근거로 가격 메리트를 부여할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 247,100,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 4,259,400원 |
| 1. 을구 5번 근저당 · 송파농업협동조합 → 농업협동조합자산관리회사 | 972,000,000원 | 242,840,600원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 가정 시 채권자 미배당은 729,159,400원입니다. 이 금액은 배당부족액이며 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 배당 모형에 반영되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 지하철 3호선 지축역 북동측 인근이며, 근린생활시설·업무시설·아파트단지·학교 등이 혼재한 상업지대입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 지하철 3호선 지축역이 있어 대중교통 이용편의성은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 공부상 제1종근린생활시설(의원)이고 기준시점 현재 공실입니다. 공부와의 차이는 없습니다.
- 도로. 북동측 약 30m, 남서측 약 15m 포장도로에 각각 접하고 북서측 약 8m 보행자도로에 접합니다.
- 토지 이용. 인접지 대비 등고평탄한 정방형 토지이며 상업용 및 업무용 건부지로 이용 중입니다.
- 규제. 일반상업지역·고양지축지구 지구단위계획구역·공공주택지구·제한보호구역·과밀억제권역 등에 해당합니다.
- 설비. 위생 및 급배수설비, 소화전설비, 승강기설비 등을 갖추고 있습니다.
⑤ 회차별 자금 구조
| 회차 | 매각가 | 근저당 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 70% | 247,100,000원 | 242,840,600원 | 729,159,400원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 49% | 172,970,000원 | 169,748,420원 | 802,251,580원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 34% | 121,078,999원 | 118,583,893원 | 853,416,107원 | 0원 |
회차가 내려갈수록 채권자의 미회수액은 커지지만, 제시된 각 시나리오에서 매수인 인수액은 모두 0원입니다. 따라서 이 물건의 응찰 판단은 “채권자가 얼마나 못 받느냐”가 아니라 공실 의원을 얼마에 취득해야 시장에서 소화할 수 있느냐에 초점을 맞춰야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소기준 확인. 2023.10.25 을구 5번 근저당권 972,000,000원이 기준이며, 2025.07.14 농업협동조합자산관리회사로 이전된 내용을 함께 확인하세요.
- 공동담보 확인. 304호·305호·306호가 공동담보로 기재돼 있으므로 각 호의 경매 진행 및 배당관계를 원본으로 대조하세요.
- 공실·점유 재확인. 감정평가 기준시점에는 공실이지만 매각기일까지 실제 점유상태가 바뀌었는지 현장에서 확인하세요.
- 가격 검증. 감정가의 70%라는 수치만으로 저가라고 판단하지 말고, 지축역 인근 유사 근린생활시설·의원 호실의 실제 매매·임대 수준을 별도로 확인하세요.
- 임대수익 검토. 공부상 의원 용도와 현재 공실 상태를 고려해 실제 임차수요, 임대료, 공실기간을 확인한 뒤 응찰가를 정하세요.
- 규제·용도 확인. 일반상업지역·지구단위계획구역·공공주택지구·제한보호구역 등 토지이용계획과 해당 호실의 실제 영업 가능 업종을 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 매각기일 현재의 권리변동을 직접 확인하세요.
맺으며 — “권리는 단순, 가격은 별도 검증”
이 물건은 말소기준 이후의 압류가 매각으로 소멸하고, 확인된 임차인이 없으며, 현재 회차의 매수인 인수액도 0원입니다. 권리분석의 핵심 위험은 크지 않습니다. 반면 가격 쪽은 판단 재료가 다릅니다. 이미 1회 유찰돼 최저가가 247,100,000원까지 내려왔지만, 최근 실거래 비교 없이 감정가 70%라는 이유만으로 싸다고 평가할 수는 없습니다. 더구나 공부상 제1종근린생활시설(의원)이고 현재 공실입니다. 따라서 결론은 권리는 통과, 가격·환금성은 검증 필요. 공동담보 구조와 실제 임대·매매 수요를 확인한 뒤 응찰가를 정하는 것이 이 사건의 핵심입니다.
