의정부지방법원 2025타경63946. 고양시 덕양구 지축동 지축푸리마타워 3층 306호입니다. 감정평가상 공부 용도는 제1종근린생활시설(의원)이고 기준시점 현재 공실상태입니다. 등기 흐름의 핵심은 2023.10.25. 설정된 송파농업협동조합 근저당권으로, 채권최고액은 972,000,000원입니다. 이 근저당권 이후 국민건강보험공단 압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조이고, 조사된 임차인도 없어 매수인이 승계할 금액은 0원입니다.
다만 이 사건의 판단 포인트는 권리보다 가격과 환금성입니다. 한 차례 유찰돼 최저매각가는 247,100,000원, 감정가 353,000,000원의 70%까지 내려왔습니다. 그러나 실제 거래 시세를 직접 비교할 근거가 확인되지 않는 상태에서 “30% 할인 = 시세보다 저렴”이라고 결론내리는 것은 위험합니다. 특히 현재 공실인 근린생활시설은 실제 임대수요와 매매 환금성을 별도로 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경63946 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 덕양구 지축동 1005-4 지축푸리마타워 3층 306호 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 공부상 제1종근린생활시설(의원) · 현재 공실상태 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평지붕 10층 건 내 제3층 제306호 |
| 소유자 | 유영길 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 353,000,000원 / 247,100,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 청구액 | 905,323,302원 |
| 매각기일 | 2026.09.03 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
초기 신탁등기와 2022.06.27. 설정된 오산농업협동조합·북서울농업협동조합· 광주농업협동조합 근저당권은 등기부상 이미 말소됐습니다. 이후 유영길이 2023.10.25. 소유권을 이전받았고 같은 날 송파농업협동조합 앞으로 채권최고액 972,000,000원의 근저당권이 설정됐습니다. 이 권리가 현재 말소기준권리입니다.
2025.05.12. 국민건강보험공단 압류는 말소기준권리보다 뒤에 있어 매각으로 소멸하고, 2025.07.14. 근저당권은 농업협동조합자산관리회사로 이전됐습니다. 이어 2025.08.18. 농업협동조합자산관리회사를 채권자로 임의경매개시결정이 등기됐습니다. 임차인은 없으며, 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수액 0원으로 계산됩니다.
② 가격 판단 — 감정가 70%, 그러나 시세 할인으로 단정 금지
감정가는 353,000,000원, 현재 최저매각가는 247,100,000원입니다. 한 차례 유찰돼 감정가의 70%까지 내려온 상태입니다. 다음 유찰 시 시나리오는 감정가 49%인 172,970,000원, 그다음은 감정가 34% 수준인 121,078,999원으로 계산돼 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 247,100,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,259,400원 |
| 2. 을구 5번 근저당권 · 송파농업협동조합 | 972,000,000원 | 242,840,600원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 247,100,000원 기준으로 집행비용 4,259,400원을 제외한 242,840,600원이 근저당권 배당에 투입되고, 채권최고액 기준 미배당액은 729,159,400원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 지하철 3호선 지축역 북동측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설·업무시설·아파트 단지·학교 등이 혼재하는 상업지대입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 지하철 3호선 지축역이 있어 대중교통 이용편의성은 보통입니다.
- 현황. 공부상 제1종근린생활시설(의원)이며 현재 공실상태입니다. 임대관계는 미상입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평지붕 10층 건물로 위생·급배수·소화전·승강기 설비를 갖추고 있습니다.
- 도로. 북동측 약 30미터, 남서측 약 15미터 포장도로에 접하고 북서측 약 8미터 보행자도로에 접합니다.
- 토지. 인접지 대비 등고평탄한 정방형 토지로 상업용 및 업무용 건부지로 이용 중입니다.
- 규제. 일반상업지역·지구단위계획구역(고양지축지구)·공공주택지구·제한보호구역·과밀억제권역 등에 해당합니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반사항은 확인되지 않습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 시세 검증. 현재 최저가 247,100,000원을 감정가 대비 70%라는 이유만으로 저가라고 판단하지 말고, 지축푸리마타워 및 인근 유사 근린생활시설의 실제 거래가격을 확인해야 합니다.
- 공실 리스크. 현재 공실이므로 의원 또는 유사 업종의 임차수요, 예상 공실기간, 임대료 수준을 입찰 전 직접 확인해야 합니다.
- 권리 원본 대조. 말소기준 근저당권, 2025.07.14. 근저당권 이전 및 2025.08.18. 경매개시결정의 최신 상태를 등기사항전부증명서와 매각물건명세서에서 재확인해야 합니다.
- 체납·공과금. 당해세 및 관리비 등 배당표에 반영되지 않은 비용이 있는지 확인해야 합니다.
- 현장 확인. 실제 306호의 내부 상태와 의원 용도 활용 가능성, 건물 내 공실 및 영업 현황을 직접 확인하는 것이 중요합니다.
맺으며 — “권리는 단순, 가격은 별도 검증”
이 사건의 권리 구조는 비교적 명확합니다. 2023.10.25. 송파농업협동조합 근저당권이 말소기준이고 이후 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하며, 임차인도 없어 매수인 인수액은 0원입니다. 권리 자체보다 더 중요한 변수는 현재 공실인 제1종근린생활시설의 시장가격과 임대수요입니다.
한 차례 유찰된 247,100,000원은 감정가 353,000,000원의 70%이지만, 이 비율만으로 “싸다”고 결론내릴 수는 없습니다. 실제 시세와 수익성을 확인하기 전까지는 권리는 통과, 가격은 검증 필요가 이 사건의 핵심 결론입니다.
