2013년 우리은행 근저당이 말소기준이고 임차인들의 전입은 모두 그 이후라 대항력은 없습니다. 현재 최저가는 최근 12개월 동일 면적 실거래 평균 350,000,000원의 78.6%로 가격 차이가 분명합니다. 다만 임차인 4명이 모두 배당요구를 했고 이 가운데 3명은 보증금·확정일자가 확인되지 않아, 인수 위험과 별개로 배당·점유관계 원본 확인은 필요합니다.
서울중앙지방법원 2025타경103576. 강남구 역삼동 테헤란로22길 45, 역삼동미까사도시형생활주택 2층 207호입니다. 감정평가상 현황은 도시형생활주택이며, 감정가는 344,000,000원에서 한 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 275,200,000원입니다. 권리의 기준점은 2013.10.22. 설정된 주식회사우리은행 근저당권 180,000,000원입니다.
등기된 빈나리의 주택임차권과 현황조사·문건접수로 확인되는 이슬비·허준배·전인수의 전입은 모두 이 말소기준보다 늦습니다. 따라서 자료상 네 사람 모두 대항력 없음으로 판정되어 있고, 매수인이 떠안을 임차보증금은 0원으로 계산됩니다. 다만 세 사람은 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 우선변제 여부는 별도 확인이 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경103576 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강남구 역삼동 744-3 역삼동미까사도시형생활주택 2층 207호 |
| 도로명주소 | 서울특별시 강남구 테헤란로22길 45 |
| 물건종류 / 현황 | 다세대 · 도시형생활주택 · 대상면적 24.33㎡ · 5층 건물 내 2층 |
| 소유자 | 박장우 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 344,000,000원 / 275,200,000원 (1회 유찰, 감정가의 80%) |
| 경매개시 채권자 / 청구 | 에프더블유2503유동화전문유한회사 / 750,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.03 |
① 권리 흐름 — 기준근저당 이후 권리는 매각으로 소멸
말소기준권리는 2013.10.22. 우리은행 근저당권입니다. 이후 2024.09.09. 등기된 빈나리의 주택임차권, 2025.08.14. 임의경매개시결정, 2026.02.09. 국의 압류, 2026.04.28. 국민건강보험공단 압류는 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다. 배당 시나리오상 매수인 인수액 역시 0원입니다.
② 임차인 — 실제 임차인 4명, 대항력은 모두 없음
| 임차인 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 이슬비 | 2020-12-11 | 미상 | 미상 | 2025-10-24 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 허준배 | 2021-03-30 | 미상 | 미상 | 2025-10-10 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 전인수 | 2022-10-05 | 미상 | 미상 | 2025-08-29 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 빈나리 | 2021-03-15 | 2021-03-05 | 200,000,000원 | 2024-09-09 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
빈나리는 전유부분 전부에 대한 주거 임차권등기가 있고, 임대차계약일은 2021.03.04. 및 2023.03.07., 점유개시일은 2021.03.13.입니다. 최초 190,000,000원에 2023.03.07. 10,000,000원이 증액되어 보증금은 총 200,000,000원입니다. 그러나 전입과 점유 모두 2013.10.22. 말소기준권리보다 뒤이므로 자료상 대항력은 없습니다.
③ 시세 비교 — 1회 유찰 후 최근 실거래의 78.6%
역삼동미까사도시형생활주택은 29세대, 사용승인일은 2013.09.04.입니다. 대상면적은 24.33㎡이고, 면적이 매칭된 최근 실거래는 2건입니다. 두 거래 모두 2025.09.에 3층에서 350,000,000원에 거래됐습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.09 | 24.4㎡ | 3 | 350,000,000원 |
| 2025.09 | 24.58㎡ | 3 | 350,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 2건 | 350,000,000원 |
현재 최저가 275,200,000원은 최근 12개월 평균 350,000,000원의 78.6%입니다. 감정가 344,000,000원도 실거래 350,000,000원보다 낮지만, 한 차례 유찰되면서 현재는 실거래 기준과의 격차가 더 커졌습니다. 다만 비교 표본이 2건뿐이고 두 거래 모두 3층이어서, 2층 207호의 개별 상태·향·점유상태에 따른 가격 차이는 별도로 확인해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 275,200,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,652,800원 |
| 1. 근저당 · 주식회사우리은행 | 180,000,000원 | 180,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 90,547,200원 |
현재 최저가 275,200,000원 가정 시 집행비용 4,652,800원과 우리은행 근저당 180,000,000원이 배당되고, 잔여 90,547,200원이 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 시나리오이며, 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 회차별 가격·배당 변화
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 소유자 잔여 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 80% | 275,200,000원 | 180,000,000원 | 0원 | 90,547,200원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 64% | 220,160,000원 | 180,000,000원 | 0원 | 36,277,760원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 51.2% | 176,128,000원 | 172,862,208원 | 7,137,792원 | 0원 | 0원 |
현재 회차와 2회 유찰 시나리오까지는 우리은행 근저당 채권최고액 180,000,000원이 전액 배당되는 구조이고, 3회 유찰 시에는 7,137,792원의 미배당이 발생하는 것으로 계산됩니다. 어느 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 지하철 2호선 역삼역 남서측 인근으로, 주변은 다세대주택·다가구주택·근린생활시설이 소재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 역삼역이 있어 대중교통상황은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 5층 건물이며 사용승인일은 2013.09.04.입니다. 위생·급배수·난방·승강기·주차장 설비가 구비된 것으로 조사됐습니다.
- 도로. 북서측 약 6미터, 북동측 약 4미터 포장도로에 각각 접합니다.
- 토지. 제2종일반주거지역이며 공시지가는 10,600,000원/㎡입니다. 과밀억제권역·벤처기업육성촉진지구·대공방어협조구역·토지거래계약에관한허가구역에 포함됩니다.
- 거래 표본. 동일 면적 최근 실거래는 2건으로 모두 350,000,000원입니다. 가격 비교 방향은 명확하지만 표본 수가 적다는 점은 감안해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임차인 4명 원본 대조. 모두 말소기준 이후 전입으로 대항력은 없지만, 세 사람은 보증금·확정일자가 확인되지 않습니다. 배당요구 서류와 매각물건명세서를 다시 확인하세요.
- 빈나리 임차권. 보증금 200,000,000원, 전유부분 전부에 대한 임차권등기가 있으나 말소기준 후순위입니다. 등기·명세서상 말소 여부를 입찰 직전 재확인하세요.
- 명도. 인수할 보증금은 0원으로 계산되지만 임차인 점유가 확인된 만큼 실제 인도 일정과 협의 가능성은 별도로 점검해야 합니다.
- 시세 검증. 최근 실거래 평균은 350,000,000원이지만 거래가 2건뿐입니다. 2층 207호의 내부 상태와 개별 조건을 확인해 응찰가를 정해야 합니다.
- 배당 변수. 예상배당에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당표와 차이가 날 수 있습니다.
- 규제 확인. 토지거래계약에관한허가구역 등 토지이용 제한사항은 입찰 목적에 맞춰 적용 여부를 확인하세요.
맺으며 — “인수는 없고, 가격은 1회 유찰로 내려왔다”
이 사건의 권리 기준은 명확합니다. 2013.10.22. 우리은행 근저당이 말소기준이고, 실제 임차인 4명의 전입과 빈나리의 임차권등기는 모두 그 뒤입니다. 따라서 자료상 대항력 있는 임차인은 없고 매수인 인수액은 0원입니다.
가격도 신건 상태와는 다릅니다. 감정가 344,000,000원에서 한 차례 유찰돼 현재 최저가는 275,200,000원, 최근 12개월 동일 면적 실거래 평균 350,000,000원의 78.6%입니다. 다만 최근 실거래 표본이 2건에 그치고 임차인 4명의 점유·배당관계를 확인해야 하므로, 권리상 인수 위험은 낮지만 현장·서류 확인을 생략할 수 없는 물건으로 보는 것이 적절합니다.
