서울중앙지방법원 2025타경103576. 강남구 역삼동 ‘역삼동미까사도시형생활주택’ 2층 208호로, 감정평가상 현황은 도시형생활주택입니다. 전용면적 비교 기준은 24.58㎡이고, 건물은 2013.09.04 사용승인된 철근콘크리트구조 5층 건물입니다. 총 29세대 규모이며 역삼역 남서측 인근에 위치합니다.
등기상 말소기준권리는 2013.10.22 우리은행 근저당권 180,000,000원입니다. 그 뒤 설정된 허준배의 주택임차권, 경매개시결정, 국의 압류는 모두 말소기준권리 이후 권리로 매각으로 소멸하는 구조입니다. 문제는 등기보다 점유관계입니다. 이슬비·전인수·허준배는 전입일이 모두 말소기준일보다 늦어 대항력이 없지만, ‘기사항전’으로 확인된 점유자는 전입일 자체가 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 남습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경103576 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강남구 역삼동 744-3 역삼동미까사도시형생활주택 2층 208호 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 현황 도시형생활주택 · 대상면적 24.58㎡ |
| 건물 / 규모 | 철근콘크리트구조 5층 · 사용승인 2013.09.04 · 총 29세대 |
| 소유자 | 박장우 |
| 감정가 / 최저가 | 347,000,000원 / 277,600,000원 (1회 유찰, 감정가 80%) |
| 경매개시 채권자 / 청구 | 에프더블유2503유동화전문유한회사 / 750,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.03 |
① 권리 흐름 — 등기는 후순위 소멸, 점유는 별도 확인
말소기준권리는 2013.10.22 설정된 우리은행 근저당권입니다. 허준배의 주택임차권등기는 2024.12.27 접수됐고, 임대차계약일 2021.03.18, 점유개시일 2021.03.21, 확정일자 2021.03.29, 주민등록일 2021.03.30으로 모두 말소기준권리보다 늦습니다. 따라서 허준배의 임차권은 매각으로 소멸하고 대항력도 없습니다.
| 임차인·점유자 | 전입 / 확정 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이슬비 | 2020.12.11 / 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 전인수 | 2022.10.05 / 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 허준배 | 2021.03.30 / 2021.03.29 | 170,000,000원 | 없음 | 판정 미상 | 없음 |
| 기사항전 | 미상 / 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
② 시세 비교 — 현재 산정 실질취득은 최근 거래의 79.3%
동일 건물·유사 면적의 최근 실거래는 2025.09에 확인된 2건이며 모두 350,000,000원입니다. 최근 12개월 평균도 350,000,000원, 최신 거래도 350,000,000원입니다. 현재 최저매각가 277,600,000원은 이 최근 시세의 79.3%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.09 | 24.4㎡ | 3 | 350,000,000원 |
| 2025.09 | 24.58㎡ | 3 | 350,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 24.58㎡ 기준 | 2건 | 350,000,000원 |
매수인 인수액을 0원으로 보는 현재 시뮬레이션에서는 실질취득액도 277,600,000원입니다. 따라서 확인된 실거래만 놓고 보면 가격 구간은 유리합니다. 다만 표본이 2건에 그치고 모두 3층 거래이며, 경매 대상은 2층입니다. 무엇보다 대항력 가능·미상 점유자의 보증금이 확인되지 않았으므로, 현재의 277,600,000원을 최종 실질취득액으로 확정해서는 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 277,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 4,686,400원 |
| 1. 근저당 · 주식회사우리은행 | 180,000,000원 | 180,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 92,913,600원 |
현재 제공된 배당 시뮬레이션상 우리은행 근저당은 전액 배당되고 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 임차보증금 배당 결과 역시 실제 배당요구·순위 확인에 따라 달라질 수 있습니다. 특히 전입일 미상 점유자의 권리관계는 별도 확인이 필요합니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 근저당 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰, 감정가 80%) | 277,600,000원 | 180,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 222,080,000원 | 180,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 51%) | 177,664,000원 | 174,376,704원 | 5,623,296원 | 0원 |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 강남구 역삼동, 지하철 2호선 역삼역 남서측 인근입니다. 주변은 다세대주택·다가구주택·근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 역삼역이 있어 대중교통 상황은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 2013.09.04 사용승인된 철근콘크리트구조 5층 건물이며 기본 위생·급배수·난방·승강기·주차장 설비가 구비된 것으로 조사됐습니다.
- 도로. 북서측 약 6미터, 북동측 약 4미터 내외의 포장도로에 각각 접합니다.
- 토지·규제. 제2종일반주거지역이며 과밀억제권역·벤처기업육성촉진지구·대공방어협조구역·토지거래계약에관한허가구역 기재가 있습니다. 공시지가는 10,600,000원/㎡입니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다. 현황 이용은 도시형생활주택입니다.
- 환금성 자료. 총 29세대 규모이고 최근 12개월 동일 면적대 실거래는 2건, 모두 350,000,000원입니다. 거래 표본 자체는 많지 않습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 미상 점유자 최우선 확인. ‘기사항전’의 전입일·확정일자·보증금이 확인되지 않아 대항력 가능·미상입니다. 이 확인이 이 사건의 가장 중요한 선행조건입니다.
- 허준배 임차권. 보증금 170,000,000원, 확정일자 2021.03.29, 주민등록일 2021.03.30이며 말소기준 2013.10.22보다 후순위입니다.
- 이슬비·전인수. 각각 2020.12.11, 2022.10.05 전입으로 말소기준보다 늦어 대항력이 없습니다. 다만 보증금과 확정일자는 별도 확인 대상입니다.
- 실거래 표본 한계. 최근 12개월 거래는 2건이며 모두 3층 350,000,000원입니다. 대상 물건은 2층이므로 동일 가격으로 기계적으로 평가하지 마세요.
- 회차 시나리오. 현재 최저가 277,600,000원, 2회 유찰 시 222,080,000원, 3회 유찰 시 177,664,000원입니다. 현재 회차만으로도 최근 12개월 시세 대비 지표는 79.3%입니다.
- 배당표 한계. 당해세·임차인 최우선변제 등이 실제 배당에 영향을 줄 수 있으므로 배당요구와 배당순위를 원본 서류에서 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·임차권등기·실거래 원본을 입찰 직전 다시 대조하세요.
맺으며 — 가격보다 먼저 닫아야 할 ‘미상 점유자’
가격만 보면 눈에 들어옵니다. 감정가 347,000,000원에서 한 차례 유찰돼 최저가가 277,600,000원까지 내려왔고, 최근 12개월 동일 면적대 평균·최신 실거래 350,000,000원 대비 79.3%입니다. 현재 배당 시뮬레이션도 매수인 인수를 0원으로 잡고 있어, 그 전제가 확정된다면 실질취득액 역시 277,600,000원입니다.
하지만 이 사건은 ‘최저가가 낮으니 바로 매력적’이라고 끝낼 물건은 아닙니다. 후순위 등기와 전입일이 확인된 임차인 3명은 정리가 비교적 명확하지만, 전입일·보증금·확정일자가 확인되지 않은 점유자 1명은 대항력 가능·미상입니다. 그 점유자의 권리관계를 확인하지 못하면 실제 인수액을 계산할 수 없고, 따라서 277,600,000원이라는 실질취득액도 확정할 수 없습니다. 가격은 긍정적, 등기 흐름도 단순한 편이지만, 입찰 전 점유관계 확인이 반드시 필요한 사건입니다.
