338,400,000원
서울중앙지방법원 2025타경103576. 강남구 역삼동 ‘역삼동미까사도시형생활주택’ 5층 504호입니다. 감정평가상 현황은 도시형생활주택이며, 단지는 2013년 9월 4일 사용승인을 받은 29세대 규모입니다. 감정가는 423,000,000원이고 한 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 338,400,000원입니다.
권리 구조의 기준점은 2013년 10월 22일 설정된 주식회사우리은행 근저당권 180,000,000원입니다. 2019년 김지훈 가압류는 등기부상 이미 말소됐고, 2025년 임의경매개시결정과 2026년 국의 압류는 말소기준보다 뒤이므로 매각으로 소멸하는 구조입니다. 임차인 3명도 모두 2020년 이후 전입해 말소기준보다 늦으므로 대항력은 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경103576 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강남구 역삼동 744-3 역삼동미까사도시형생활주택 5층504호 |
| 도로명주소 | 서울특별시 강남구 테헤란로22길 45 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 현황 도시형생활주택 · 대상면적 28.51㎡ |
| 소유자 | 박장우 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 423,000,000원 / 338,400,000원 (1회 유찰) |
| 청구금액 | 750,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.03 |
① 권리 흐름 — 2013년 우리은행 근저당이 기준
말소기준권리는 2013.10.22. 우리은행 근저당권입니다. 2019년 가압류는 2020년 일부해제로 등기부상 말소됐고, 이후 2025년 임의경매개시결정과 2026년 세무서 압류는 매각으로 소멸합니다. 제공된 배당 시뮬레이션상 매수인이 인수하는 금액은 0원입니다.
② 임차인 — 실제 3명, 모두 대항력 없음
| 임차인 | 전입일 | 배당요구 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이슬비 | 2020.12.11 | 2025.10.24 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 허준배 | 2021.03.30 | 2025.10.10 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 전인수 | 2022.10.05 | 2025.08.29 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
세 사람 모두 전입일이 2013.10.22. 말소기준권리보다 늦어 대항력은 없습니다. 따라서 이들의 미배당 보증금을 낙찰자가 승계하는 구조는 아닙니다. 다만 세 임차인의 보증금과 확정일자가 확인되지 않았으므로 우선변제 및 최우선변제 여부는 확정할 수 없습니다. 이 부분은 매수인 인수액보다는 실제 배당 순서와 소유자 잔여금에 영향을 줄 수 있는 항목입니다.
③ 시세 비교 — 1회 유찰로 최근 거래 아래
확인된 동일 단지·유사면적 실거래는 2025년 9월 370,000,000원 한 건입니다. 전용 28.5㎡, 5층 거래로 대상 물건의 면적 28.51㎡ 및 5층과 비교 가능한 표본입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.09 | 28.5㎡ | 5 | 370,000,000원 |
현재 최저가 338,400,000원은 최근 실거래 370,000,000원의 91.5%입니다. 금액 차이는 31,600,000원입니다. 감정가 423,000,000원보다도 84,600,000원 낮아졌습니다. 다만 거래 표본이 1건뿐이므로 370,000,000원을 곧바로 확정 시세로 볼 수는 없습니다. 현재 데이터에서는 과거와 최근의 가격 추세를 비교할 추가 거래가 없어 하락·상승 추세를 단정하지 않습니다.
④ 예상배당표 (매각가 338,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,537,600원 |
| 2. 근저당 · 주식회사우리은행 | 180,000,000원 | 180,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 152,862,400원 |
현재 회차 시뮬레이션에서는 우리은행 채권최고액 180,000,000원이 전액 배당되고 152,862,400원이 잔여로 계산됩니다. 다만 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 지하철 2호선 역삼역 남서측 인근으로, 주변은 다세대주택·다가구주택·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장 및 역삼역이 있어 대중교통 상황은 양호합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 5층 건물이며 사용승인일은 2013.09.04.입니다. 승강기·주차장·난방·급배수 설비가 구비된 것으로 조사됐습니다.
- 도로. 북서측 약 6m, 북동측 약 4m 포장도로에 각각 접합니다.
- 용도·규제. 제2종일반주거지역, 과밀억제권역, 벤처기업육성촉진지구, 대공방어협조구역 및 토지거래계약에 관한 허가구역에 포함됩니다.
- 토지. 토지면적 236.9㎡, 공시지가 10,600,000원/㎡이며 현황 도시형생활주택 건부지로 이용 중입니다.
- 위반사항. 위반건축물 사항은 확인되지 않았고 공부와의 차이도 기재돼 있지 않습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차인 보증금 확인. 이슬비·허준배·전인수의 보증금과 확정일자가 미상입니다. 대항력은 없지만 최우선변제 여부를 확인해야 실제 배당구조가 정리됩니다.
- 최신 매각물건명세서 대조. 세 임차인의 배당요구 사실과 보증금·확정일자·점유관계를 매각기일 직전 원본으로 다시 확인하세요.
- 가격 표본 한계. 최근 거래가 370,000,000원 한 건뿐이므로 338,400,000원의 가격 메리트를 단일 거래만으로 과대평가하지 않는 것이 좋습니다.
- 다음 회차 시나리오. 2회 유찰 시 270,720,000원, 3회 유찰 시 216,576,000원으로 제시돼 있습니다. 권리상 인수액은 각 시나리오 모두 0원입니다.
- 토지거래 관련 제한 확인. 감정요항표상 토지거래계약에 관한 허가구역 기재가 있으므로 입찰 목적과 적용 여부를 원문 기준으로 확인하세요.
- 명도. 실제 임차인이 3명 확인된 물건이므로 낙찰 후 점유 이전 및 인도 절차를 예상해야 합니다.
맺으며 — 권리는 비교적 단순, 가격은 ‘한 건의 거래’와 비교해야 한다
이 물건의 권리 핵심은 명확합니다. 2013년 우리은행 근저당이 말소기준이고, 이후 권리는 소멸하며, 실제 임차인 3명도 모두 후순위 전입이라 대항력이 없습니다. 따라서 현재 자료상 매수인 실질취득은 최저가와 동일한 338,400,000원, 인수액은 0원입니다.
가격은 감정가 423,000,000원에서 한 차례 유찰돼 338,400,000원까지 내려왔고, 확인된 2025년 9월 5층·28.5㎡ 실거래 370,000,000원보다 31,600,000원 낮습니다. 다만 그 거래가 최근 12개월의 유일한 표본이라는 점 때문에 시세 판단에는 보수성이 필요합니다. 권리상 인수 위험은 낮지만, 임차인 보증금 확인과 단일 실거래 표본의 한계를 확인한 뒤 가격을 정하는 물건입니다.
