199,763,000원
창원지방법원 2024타경6457. 진주시 충무공동 진주혁신도시아슬란스포츠몰 1층 C107호입니다. 등기부상 현재 소유자는 주식회사잭슨파이브이고, 현재 권리분석의 기준점은 2023.06.23. 설정된 주식회사하나은행 근저당권 2,184,000,000원입니다. 그보다 앞서 설정됐던 김해농업협동조합 근저당과 주식회사한에스비 근저당은 이미 말소됐고, 말소기준 이후의 국민건강보험공단 압류, 아슬란몰 운영위원회 가압류, 근로복지공단 가압류, 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
권리만 보면 낙찰자가 승계할 금액은 0원으로 계산됩니다. 하지만 가격과 현황은 별개입니다. 감정가 832,000,000원에서 네 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 199,763,000원, 감정가의 24% 수준까지 내려왔습니다. 이처럼 큰 하락폭은 눈에 띄지만, 최근 실거래 시세가 없어 감정가 대비 할인율을 시세 할인율로 해석하면 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2024타경6457 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 진주시 충의로 119, 1층 C107호 (충무공동, 진주혁신도시아슬란스포츠몰) |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 집합건물 1층 C107호 · 근린생활시설(공실) |
| 소유자 | 주식회사잭슨파이브 |
| 감정가 / 최저가 | 832,000,000원 / 199,763,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사하나은행 / 1,813,747,051원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 매각으로 정리
현재 말소기준은 2023.06.23. 을구 5번 주식회사하나은행 근저당권입니다. 이후 등기된 국민건강보험공단 압류, 아슬란몰 운영위원회 가압류, 근로복지공단 가압류와 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 배당 시나리오상 매수인이 떠안을 금액도 0원입니다.
② 가격 구조 — 4회 유찰, 감정가의 24%
현재 최저매각가는 199,763,000원입니다. 네 차례 유찰 뒤 감정가 832,000,000원의 24%까지 내려온 상태이며, 다음 회차 시나리오는 139,834,100원, 그 다음은 97,883,870원으로 제시돼 있습니다.
| 회차 | 매각가 | 감정가 비율 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 | 199,763,000원 | 24% | 196,166,318원 | 2,008,435,242원 |
| 5회 유찰 시 | 139,834,100원 | 17% | 137,076,423원 | 2,067,525,137원 |
| 6회 유찰 시 | 97,883,870원 | 12% | 95,721,960원 | 2,108,879,600원 |
③ 예상배당표 (매각가 199,763,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,596,682원 |
| 2. 을구 5번 근저당권 · 주식회사하나은행 | 2,184,000,000원 | 196,166,318원 |
| 3. 갑구 14번 가압류 · 아슬란몰 운영위원회 | 5,442,480원 | 0원 |
| 4. 갑구 15번 가압류 · 근로복지공단 | 15,159,080원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 매각가 199,763,000원을 가정하면 집행비용 3,596,682원을 제외한 196,166,318원이 하나은행 근저당권에 배당되고, 후순위 가압류와 소유자 잔여는 0원입니다. 채권자 전체 미배당액은 2,008,435,242원이며 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 시나리오입니다.
④ 현황·입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 현황. 107호·108호·109호는 경계벽을 제거한 뒤 일괄하여 이용 중인 상태로 기재돼 있고, 현재 이용상태는 근린생활시설 공실입니다.
- 구조. 107호·108호·109호가 속한 건물은 철근콘크리트구조, 지하1층·지상5층 규모이며 사용승인일은 2018.05.16입니다.
- 입지. 진양고등학교 남측 인근으로 대단지 아파트, 근린생활시설, 단독주택 등이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통편은 양호한 것으로 평가돼 있습니다.
- 도로. 북측과 서측으로 각각 중로에 접하며, 토지이용상황은 상업용, 지형은 평지·사다리형, 도로접면은 중로각지입니다.
- 규제. 준주거지역·지구단위계획구역·혁신도시개발예정지구에 포함되고, 진양고등학교 절대보호구역과 여러 상대보호구역에 저촉됩니다. 공시지가는 1,737,000원/㎡입니다.
- 공부와 현황. 공부와의 차이는 해당사항 없음으로 평가됐고, 위반 표시도 없습니다.
- 환금성 신호. 현재까지 4회 유찰돼 감정가의 24%까지 내려온 결과 자체가 가격뿐 아니라 수요와 활용성에 대한 현장 점검이 필요하다는 신호입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 경계벽 제거 상태. 107호·108호·109호가 일괄 이용된 상태이므로 C107호의 물리적 경계와 독립 사용 가능 상태를 반드시 현장에서 확인하세요.
- 공실 재확인. 자료상 공실이지만 실지조사 당시 이해관계인 부재로 임대관계는 미상입니다. 매각기일 전 실제 점유자 존재 여부를 다시 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 감정가 대비 24%까지 내려왔지만 최근 실거래 시세가 없어 ‘저가 낙찰’ 여부를 단정할 수 없습니다. 별도의 실제 임대·매매 시세 검증이 필요합니다.
- 배당 한계. 현재 매각가 가정에서도 하나은행 채권이 전액 변제되지 않고 후순위 가압류는 배당이 없습니다. 다만 이 미배당액이 매수인 인수액으로 넘어오는 구조는 아닙니다.
- 세금·최우선변제. 제시된 배당표에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 매각물건명세서와 배당요구 현황을 원본으로 대조하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 실제 현장을 입찰 전에 다시 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순하지만, 가격과 실물은 단순하지 않다
이 사건의 권리 구조는 비교적 명확합니다. 2023.06.23. 하나은행 근저당이 말소기준이고, 그 이후 압류·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하며 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 이것만 보고 안전한 입찰이라고 결론내리기는 어렵습니다.
현재까지 4회 유찰되어 최저가가 감정가의 24%까지 내려왔고, C107호는 C108호·C109호와 경계벽을 제거해 일괄 이용한 상태로 조사됐습니다. 현재는 공실이지만 임대관계는 미상이고, 실거래 자료도 없어 현재 최저가가 실제 시세보다 충분히 낮은지는 확인되지 않았습니다. 따라서 이 물건은 권리는 정리돼 있지만, 가격 검증과 현장 분리상태 확인이 입찰의 승부처입니다.
