창원지방법원 2024타경6457. 진주혁신도시아슬란스포츠몰 1층 C109호입니다. 사건상 용도는 대지로 표시되어 있고, 감정 이용상태는 근린생활시설(공실)입니다. 등기부상 소유자는 주식회사잭슨파이브이며, 2021.04.26 소유권이전 등기가 이루어졌습니다. 현재 권리분석의 기준은 2023.06.23 설정된 주식회사하나은행 근저당권 2,184,000,000원입니다.
등기부만 보면 낙찰자가 승계할 금액은 예상배당표상 0원입니다. 그러나 이 물건의 핵심은 권리 자체보다 물리적 이용 상태에 있습니다. 매각물건명세서에는 107호·108호·109호의 경계벽을 제거한 뒤 일괄 이용 중이라고 기재되어 있고, 감정 당시에는 공실이었습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2024타경6457 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 진주시 충의로 119, 1층씨109호 (충무공동,진주혁신도시아슬란스포츠몰) |
| 물건종류 / 이용상태 | 대지 · 근린생활시설(공실) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하1층-지상5층 · 사용승인일 2018.05.16 |
| 소유자 | 주식회사잭슨파이브 |
| 감정가 / 최저가 | 645,000,000원 / 154,865,000원 (4회 유찰) |
| 청구금액 | 1,813,747,051원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후는 소멸
과거 김해농업협동조합 근저당권 2,160,000,000원과 주식회사한에스비 근저당권 306,791,260원은 각각 등기부상 이미 말소되었습니다. 현재 말소기준은 을구 5번 주식회사하나은행 근저당권이며, 이후 국민건강보험공단 압류, 아슬란몰 운영위원회 가압류, 하나은행의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 표시되어 있습니다.
② 가격 위치 — 감정가의 24.01%까지 내려온 4회 유찰
감정가는 645,000,000원, 현재 최저매각가는 154,865,000원입니다. 현재 회차의 비율은 감정가 대비 24.01%입니다. 4회 유찰 뒤의 가격이라는 점은 분명하지만, 이 자체만으로 시세 대비 저렴하다고 단정할 수는 없습니다. 이 물건은 권리뿐 아니라 공실 근린생활시설의 실제 이용성과 3개 호실 경계 상태를 함께 확인해야 합니다.
| 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (4회 유찰, 감정가 24%) | 154,865,000원 | 151,896,890원 | 2,037,545,590원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 (감정가 17%) | 108,405,500원 | 106,087,823원 | 2,083,354,657원 | 0원 |
| 6회 유찰 시 (감정가 12%) | 75,883,850원 | 74,117,941원 | 2,115,324,539원 | 0원 |
유찰이 더 진행될수록 신청채권자에게 돌아가는 예상배당액은 151,896,890원 → 106,087,823원 → 74,117,941원으로 줄고, 미배당액은 2,037,545,590원 → 2,083,354,657원 → 2,115,324,539원으로 늘어납니다. 반면 각 시나리오에서 매수인 인수액은 모두 0원입니다.
③ 예상배당표 (매각가 154,865,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,968,110원 |
| 2. 을구 5번 근저당권 · 주식회사하나은행 | 2,184,000,000원 | 151,896,890원 |
| 3. 갑구 12번 가압류 · 아슬란몰 운영위원회 | 5,442,480원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 예상배당에서는 집행비용 2,968,110원과 하나은행 151,896,890원으로 매각대금 전액이 소진됩니다. 채권자 총 청구 2,189,442,480원 중 미배당은 2,037,545,590원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 이용상태·입지 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 일련번호 1·2·3은 근린생활시설이며 실지조사 당시 공실입니다.
- 호실 상태. 107호·108호·109호의 경계벽을 제거한 후 일괄하여 이용 중인 상태로 기재되어 있습니다.
- 위치. 진양고등학교 남측 인근이며, 주변은 대단지 아파트·근린생활시설·단독주택 등이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통편은 양호한 상황입니다.
- 도로. 본건의 북측 및 서측으로 각각 중로에 접합니다.
- 토지. 준주거지역·지구단위계획구역이며, 지목은 대, 토지이용상황은 상업용, 공시지가는 1,737,000원/㎡입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하1층-지상5층 건물이며 사용승인일은 2018.05.16입니다.
- 설비. 위생·급배수·승강기·소화전·천정형 시스템에어컨 설비가 설치되어 있습니다.
- 공부와의 차이. 해당사항 없음.
⑤ 입찰 체크리스트
- 경계벽 확인. C107·C108·C109호가 일괄 이용된 상태이므로 C109호의 실제 전유부분 경계와 현장 상태를 도면과 함께 대조하세요.
- 공실·임대관계 확인. 실지조사 당시 공실이나 이해관계인 부재로 임대관계는 미상으로 기재되어 있습니다.
- 공동담보 확인. 하나은행 근저당은 C107호·C108호와 공동담보로 기재되어 있으므로 근저당 채권최고액을 C109호 단독 채무액으로 보아서는 안 됩니다.
- 유찰 이력 확인. 현재 4회 유찰, 최저가는 감정가의 24.01% 수준입니다. 가격 하락폭만이 아니라 실제 이용성과 환금성을 함께 검토해야 합니다.
- 배당 한계. 현재 회차에서도 하나은행 채권은 전액 배당되지 않고, 아슬란몰 운영위원회 가압류 예상배당은 0원입니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서의 최신 원본을 직접 확인하세요.
맺으며 — “권리보다 현장이 더 중요한 4회 유찰 물건”
이 사건은 말소기준 이후 권리가 매각으로 소멸하고 예상 인수액이 0원이라는 점만 보면 권리 구조는 단순합니다. 현재 최저매각가도 감정가 645,000,000원에서 154,865,000원까지 내려왔습니다.
그러나 C109호는 독립된 호실 표기와 달리 실제로는 107호·108호와 경계벽이 제거된 채 일괄 이용된 상태로 조사됐고 현재 공실입니다. 따라서 이 물건의 결론은 “권리상 인수는 0원, 승부처는 가격이 아니라 실제 경계와 이용 가능성의 확인”에 가깝습니다. 4회 유찰이라는 숫자만 보고 판단하기보다 현장 확인을 우선해야 하는 근린생활시설입니다.
