창원지방법원 2024타경6457. 진주시 충무공동 진주혁신도시아슬란스포츠몰 1층 씨108호입니다. 사건상 용도는 대지로 표시돼 있으나, 등기 형태는 집합건물이고 감정평가 이용상태는 근린생활시설(공실)입니다. 건물은 철근콘크리트구조 지하1층·지상5층이며 사용승인일은 2018.05.16입니다. 현재 소유자는 주식회사잭슨파이브이고, 2023.06.23 하나은행의 채권최고액 2,184,000,000원 근저당이 말소기준권리입니다.
권리구조 자체는 비교적 분명합니다. 말소기준보다 앞선 기존 근저당과 신탁등기는 이미 말소됐고, 현재 말소기준 이후에 설정된 국민건강보험공단 압류, 아슬란몰 운영위원회 가압류, 임의경매개시결정, 달성군 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 제공된 배당 시나리오에서도 매수인이 인수할 금액은 0원으로 계산됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2024타경6457 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 진주시 충의로 119, 1층씨108호 (충무공동, 진주혁신도시아슬란스포츠몰) |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 집합건물 · 근린생활시설(공실) |
| 소유자 | 주식회사잭슨파이브 |
| 감정가 / 최저가 | 865,000,000원 / 207,687,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사하나은행 / 1,813,747,051원 |
| 말소기준권리 | 2023.06.23 을구 5번 근저당권 · 주식회사하나은행 · 채권최고액 2,184,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
임차인 신고는 없고 매각물건명세서 비고에는 공실로 기재돼 있습니다. 감정평가 실지조사에서는 이해관계인 부재로 임대관계가 미상이라고 기재되어 있으므로, 입찰 직전에는 실제 점유관계를 다시 확인하는 편이 안전합니다. 현재 자료 기준으로는 대항력 있는 임차인 보증금을 매수인이 승계하는 구조가 아니며, 예상 인수액도 0원입니다.
② 가격 판단 — 24.01%까지 내려왔지만 ‘시세 할인’은 별개
현재 최저매각가는 207,687,000원으로 감정가 865,000,000원의 24.01% 수준입니다. 4회 유찰이라는 숫자만 보면 큰 폭의 가격 하락이지만, 동일 물건·유사 물건의 최근 12개월 평균이나 최신 실거래가가 확인되지 않아 최저가가 실제 시장가격보다 낮은지는 판단할 수 없습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (4회 유찰, 감정가 24%) | 207,687,000원 | 203,979,382원 | 1,985,463,098원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 (감정가 17%) | 145,380,900원 | 142,545,567원 | 2,046,896,913원 | 0원 |
| 6회 유찰 시 (감정가 12%) | 101,766,630원 | 99,541,897원 | 2,089,900,583원 | 0원 |
회차가 내려갈수록 채권자의 미배당액은 늘어나지만, 제공된 시나리오에서는 모든 회차에서 매수인 인수액이 0원으로 유지됩니다. 따라서 이 사건에서 낮은 매각가가 곧 추가 채무 승계로 바뀌는 구조는 아닙니다. 다만 감정가 대비 할인율과 시장가 대비 할인율은 서로 다른 개념이므로, 24.01%라는 수치만으로 가격 메리트를 확정해서는 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 207,687,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,707,618원 |
| 2. 을구 5번 근저당권 · 주식회사하나은행 | 2,184,000,000원 | 203,979,382원 |
| 3. 갑구 14번 가압류 · 아슬란몰 운영위원회 | 5,442,480원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 기준 배당 시뮬레이션입니다. 채권자 총 청구액 2,189,442,480원 중 203,979,382원이 배당되고 1,985,463,098원이 미배당으로 남습니다. 매수인 인수는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 시뮬레이션입니다.
④ 현황·입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 씨107호·씨108호·씨109호는 근린생활시설이며 실지조사일 현재 공실입니다. 세 호실은 경계벽을 제거한 뒤 일괄하여 이용 중인 상태입니다.
- 입지. 진양고등학교 남측 인근이며, 주위는 대단지 아파트·근린생활시설·단독주택 등이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통편은 양호한 상황입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하1층·지상5층, 사용승인일 2018.05.16이며 위생·급배수·승강기·소화전·천정형 시스템에어컨 설비가 기재돼 있습니다.
- 토지. 준주거지역, 지구단위계획구역이며 토지이용상황은 상업용, 지형은 평지·사다리형, 도로접면은 중로각지입니다.
- 공시지가. 1,737,000원/㎡이며 토지면적은 18,104.4㎡로 기재돼 있습니다.
- 공부와의 차이. 감정평가상 해당사항 없음이며 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 108호 독립사용 상태. 107호·108호·109호 경계벽이 제거되어 일괄 사용 중이므로, 108호 단독 점유·사용에 필요한 경계와 현황을 직접 확인해야 합니다.
- 점유 재확인. 매각물건명세서에는 공실로 기재돼 있으나 감정평가 실지조사에서는 이해관계인 부재로 임대관계가 미상이라고 기재돼 있습니다.
- 공동담보 구조. 하나은행 근저당은 107호·109호와 공동담보로 기재돼 있어, 본건만의 배당상황과 공동담보 전체 회수관계를 구분해 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 감정가 대비 24.01%라는 할인폭만 보지 말고, 주변 근린생활시설의 실제 매매·임대 가능 가격을 별도로 확인해야 합니다.
- 상가 환금성. 공실 근린생활시설은 주거용보다 임차수요·공실기간·재매각 가능성의 영향이 크므로 실사용 또는 임대 계획을 먼저 검토해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본과 최신 점유상태를 입찰 전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “권리는 단순하지만, 물건은 단순하지 않다”
이 사건은 등기상 권리만 보면 비교적 정리된 편입니다. 2023.06.23 하나은행 근저당이 말소기준이고 이후 등기는 매각으로 소멸하며, 현재 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 물건 자체는 이미 4회 유찰됐고, 공실 근린생활시설인 데다 107호·108호·109호의 경계벽이 제거돼 일괄 이용 중입니다. 감정가 865,000,000원에서 최저가 207,687,000원까지 내려왔지만, 실거래 근거 없이 이를 곧바로 ‘시세보다 싸다’고 볼 수는 없습니다. 이 물건의 승부처는 등기 인수보다 108호의 독립사용 가능성과 공실 상가의 환금성 검증입니다.
