창원지방법원 2025타경520. 소유자는 윤환식이며, 현재 등기상 핵심 담보권은 2016.03.24. 설정된 하동군산림조합의 채권최고액 624,000,000원 근저당권입니다. 이 권리가 말소기준이고, 2025.02.12. 하동군산림조합의 임의경매개시결정은 그 뒤에 들어와 매각으로 소멸합니다. 과거 국민은행 근저당과 하동신용협동조합 근저당은 등기부상 이미 말소됐습니다.
현재 최저매각가는 486,712,000원으로 감정가 695,302,700원의 70%입니다. 그러나 이 사건에서 가격 하락만 보고 접근하면 위험합니다. 제시외 건물 일부가 매각에서 제외되고 그로 인한 법정지상권 성립여지가 매각물건명세서에 적혀 있기 때문입니다. 여기에 사업체를 사용하는 점유자 2명의 전입신고일도 확인되지 않아 임차권의 대항력 여부까지 열려 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경520 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 하동군 금남면 계천리 361-3 · 경상남도 하동군 금남면 사궁길 10 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 사무소로 이용중 |
| 건물 구조 | 시멘트벽돌조 스라브즙 지상1층 · 외벽 몰탈위 페인팅 등 · 샷시 창호 |
| 소유자 | 윤환식 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 695,302,700원 / 486,712,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 하동군산림조합 / 505,386,637원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
| 계천리 361-3 토지 | 878.0㎡ · 지목 대 · 공업용 · 평지 · 사다리형 · 세로한면(가) |
| 공시지가 | 286,400원/㎡ |
① 권리 흐름 — 말소기준은 명확하지만 별도 위험이 남는다
말소기준은 2016.03.24. 하동군산림조합 근저당권입니다. 이 근저당권의 채권최고액은 624,000,000원이고 채무자는 윤환식입니다. 이후 2025.02.12. 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 반면 과거 국민은행·하동신용협동조합의 담보권은 이미 말소된 상태여서 낙찰자가 승계할 현재 담보권으로 보기는 어렵습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명, 모두 대항력 판정 불가
| 임차인 | 사용자 | 보증금 | 월세 | 전입 | 확정일자 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 정병준 | 동우메탈 | 5,000,000원 | 600,000원 | 미상 | 미상 | 2025.04.29 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 유금옥 | 전도자원 | 5,000,000원 | 500,000원 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
두 사람 모두 실제 임차인으로 조사됐고 보증기관의 대위·승계 신고는 아닙니다. 보증금은 각각 5,000,000원이며, 정병준은 2025.04.29. 배당요구를 했습니다. 그러나 두 사람 모두 전입신고일이 확인되지 않아 대항력 有라고 단정할 수 없고, “대항력 가능·미상”으로 보는 것이 맞습니다. 따라서 현재 배당 시뮬레이션의 매수인 인수 0원은 확정 결론이 아니라 임차권 원본 확인을 전제로 봐야 합니다.
③ 가격·회차 분석 — 유찰할수록 미배당이 커진다
현재 회차는 감정가의 70%인 486,712,000원입니다. 2회 유찰 시 시나리오는 340,698,400원, 3회 유찰 시에는 238,488,879원입니다. 가격이 내려갈수록 하동군산림조합의 미배당액은 144,555,120원 → 288,871,378원 → 389,649,965원으로 커집니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 70% | 486,712,000원 | 479,444,880원 | 144,555,120원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 49% | 340,698,400원 | 335,128,622원 | 288,871,378원 | 0원 |
| 3회 유찰 · 34% | 238,488,879원 | 234,350,035원 | 389,649,965원 | 0원 |
④ 예상배당표 (매각가 486,712,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 7,267,120원 |
| 1. 근저당 · 하동군산림조합 | 624,000,000원 | 479,444,880원 |
| 미배당 · 하동군산림조합 | - | 144,555,120원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 7,267,120원과 하동군산림조합에 479,444,880원이 배당되는 시뮬레이션입니다. 하동군산림조합은 144,555,120원이 미배당되고 소유자 잔여는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 제시외 건물 — 이 사건의 가장 큰 권리 변수
매각물건명세서상 일괄매각이지만 제시외 건물의 처리 범위가 나뉩니다. 감정서상 기호 ㄷ, ㄹ은 매각에 포함되고, 목록 1·3 지상 제시외 건물 기호 ㄱ, ㄴ 및 이설이 쉬운 컨테이너들은 매각에서 제외됩니다. 바로 이 매각 제외 건물 때문에 법정지상권 성립여지가 명시돼 있습니다.
또한 목록2는 건물등기사항증명서상 시멘트벽돌조 주택으로 표시되어 있으나 건축물대장상 철근콘크리트조 사무소이고, 블럭조 스레트지붕 농업생산시설 144.2㎡는 소재불명으로 기록돼 있습니다. 감정평가의 실제 이용상태는 사무소입니다.
⑥ 입지·토지 메모 (감정요항표·토지정보 기준)
- 주위환경. 하동우리들병원 북동측 인근, 대송산업단지 서측 인근, 선소마을 남측 인근에 위치하며 단독주택·근린생활시설·전·답 농경지·임야가 혼재합니다.
- 교통. 본건 또는 인근까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 전반적인 교통상황은 보통입니다.
- 계천리 361-3 토지. 878.0㎡, 지목 대, 토지이용상황 공업용, 평지·사다리형, 세로한면(가)입니다.
- 용도지역. 계천리 361-3은 계획관리지역이고 자연취락지구·가축사육제한구역에 포함되며 준보전산지에 접합니다.
- 전체 목록 규제. 계획관리지역·생산관리지역·농림지역·보전관리지역이 섞여 있으며 접도구역, 영농여건불리농지, 임업용산지·준보전산지, 소하천 월진천 저촉·소하천구역 등이 기호별로 존재합니다.
- 시설. 위생 및 급·배수설비가 구비되어 있고 공부와의 차이는 없다고 평가됐습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임차인 2명 대항력 원본 확인. 정병준·유금옥의 전입 또는 사업자등록, 점유개시 시점을 2016.03.24. 말소기준일과 반드시 대조해야 합니다.
- 정병준 배당요구 확인. 2025.04.29. 배당요구가 확인되지만 확정일자와 대항력 여부는 별도로 확인해야 합니다.
- 유금옥 배당관계 확인. 배당요구 여부와 전입·확정일자가 확인되지 않아 잔존 위험을 열어 두고 검토해야 합니다.
- 제시외 건물 실측. 매각 포함 기호 ㄷ·ㄹ과 제외 기호 ㄱ·ㄴ, 컨테이너의 실제 위치와 점유·소유관계를 구분해야 합니다.
- 법정지상권 성립 여부. 담보권 설정 당시 토지와 제외 건물의 소유관계를 확인해 법정지상권 성립 여부를 법률적으로 확정해야 합니다.
- 목록2 현황 대조. 등기상 주택, 건축물대장상 사무소라는 표시 차이와 소재불명 농업생산시설을 현장에서 확인해야 합니다.
- 토지규제 확인. 여러 목록에 계획관리·생산관리·농림·보전관리지역, 접도구역, 산지, 소하천 관련 제한이 혼재하므로 각 필지별 이용 가능성을 따로 검토해야 합니다.
맺으며 — “70% 할인보다 먼저 봐야 할 것은 점유와 토지사용권”
현재 최저가는 486,712,000원으로 감정가 695,302,700원의 70%까지 내려왔습니다. 등기상으로는 2016.03.24. 하동군산림조합 근저당권이 말소기준이라 구조가 명확한 편입니다. 그러나 낙찰 판단은 여기서 끝나지 않습니다. 정병준·유금옥 2명의 대항력이 모두 가능·미상이고, 매각에서 제외되는 제시외 건물 때문에 법정지상권 성립여지까지 명시돼 있습니다.
따라서 이 물건은 “근저당은 정리되지만 점유와 제시외 건물은 별도 확인이 필요한 사건”으로 보는 것이 맞습니다. 배당표의 매수인 인수 0원만 믿고 접근하기보다 임차인의 기준일 이전 대항력 여부, 제시외 건물의 소유관계와 법정지상권 성립 여부를 먼저 확정한 뒤 응찰가를 판단해야 합니다. 가격은 70%, 권리확인은 아직 100% 끝나지 않았습니다.
