* 배당 시뮬레이션상 인수액은 0원입니다. 다만 이재혁은 전입신고일·보증금이 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 보아야 하며, 최종 인수 여부는 매각물건명세서와 점유관계를 다시 확인해야 합니다.
광주지방법원 2025타경4174. 본건은 광주광역시 서구 매월동 ‘광주건어물유통종합상가’에 위치한 근린시설 일괄매각 물건입니다. 감정평가 이용상태는 1층 102호·103호가 식당, 2층 202호가 주택, 2층 203호가 창고로 조사됐습니다. 건물은 철근콘크리트구조 콘크리트지붕 2층 건물이고, 소유자는 김희재입니다.
권리구조만 보면 출발점은 분명합니다. 김희재가 소유권을 취득한 2018.03.09. 같은 날 광주어룡신용협동조합이 채권최고액 323,200,000원의 근저당권을 설정했고 이것이 말소기준입니다. 이후 신용보증기금 가압류, 광주광역시 서구 압류, 광주신용보증재단 가압류와 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 다만 이 물건의 핵심은 등기부 뒤에 있는 점유와 위반건축물입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경4174 |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 서구 매월동 621-2 광주건어물유통종합상가 에이동 1층102호 |
| 물건종류 | 근린시설 · 일괄매각 |
| 이용상태 | 1층 102호·103호 식당 · 2층 202호 주택 · 2층 203호 창고 |
| 건물구조 | 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 2층 |
| 소유자 | 김희재 |
| 감정가 / 최저가 | 444,000,000원 / 310,800,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 청구액 | 492,254,246원 |
| 매각기일 | 2026.09.11 |
| 토지이용 | 준공업지역 · 지목 대 · 상업용 · 평지 · 부정형 · 광대로한면 |
| 공시지가 | 842,400원/㎡ |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
말소기준권리는 2018.03.09. 을구 12번 근저당권입니다. 설정 당시 채권최고액은 323,200,000원이었고, 2024.11.08. 변경계약으로 채권최고액 300,000,000원이 기재됐습니다. 이후 2025.10.23. 해당 근저당권은 케이씨유엔피엘대부주식회사에 이전됐습니다. 말소기준 이후의 신용보증기금 가압류 12,402,803원, 광주광역시 서구 압류, 광주신용보증재단 가압류 20,000,000원과 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 임차인·점유 — 4명 중 1명은 대항력 판정 불가
보증기관의 대위·승계 중복신고는 없으며, 실제 임차인·점유자는 4명입니다. 이유진·최경숙·박창모는 전입신고일이 말소기준권리보다 늦어 대항력이 없는 것으로 정리돼 있습니다. 반면 이재혁은 전입신고일과 보증금이 모두 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 봐야 합니다.
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 / 차임 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이유진 | 102호,103호 | 2023.05.10 | 80,000,000원 / 1,500,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 최경숙 | 미상 | 2024.11.07 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이재혁 | 203호 | 미상 | 보증금 미상 / 250,000원 | 가능·미상 | 미상 | 확인 필요 |
| 박창모 | 알수없음 | 2021.12.30 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
③ 위반건축물 — 102호·103호는 원상복구와 이행강제금 변수
매각물건명세서 비고에는 목록 1(102호) 및 목록 2(103호)가 무단증축으로 위반건축물로 등재돼 있다고 적혀 있습니다. 2026.04.16.자 광주광역시 서구의 사실조회 회신에 따르면, 시정·원상복구 전까지 매년 이행강제금이 부과될 수 있습니다. 일괄매각 물건이므로 102호·103호의 위반 상태는 전체 입찰 판단에서 분리할 수 없는 리스크입니다.
또한 건축물대장상 202호·203호의 용도는 각각 사무소·인터넷컴퓨터게임시설제공업소이나, 현황은 각각 주택·창고로 조사됐습니다. 현황 이용과 공부상 용도가 다른 점 역시 사용·명도·향후 활용 판단에서 확인할 부분입니다.
④ 예상배당표 (매각가 310,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,151,200원 |
| 1. 근저당 · 광주어룡신용협동조합 | 323,200,000원 | 305,648,800원 |
| 2. 가압류 · 신용보증기금 | 12,402,803원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 광주신용보증재단 | 20,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 합계 355,602,803원 중 305,648,800원이 배당되는 시뮬레이션으로, 미배당은 49,954,003원입니다. 소유자 잔여는 0원이며, 매수인 인수는 0원으로 계산돼 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰, 감정가 70%) | 310,800,000원 | 305,648,800원 | 49,954,003원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 49%) | 217,560,000원 | 213,714,160원 | 141,888,643원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 152,292,000원 | 149,359,912원 | 206,242,891원 | 0원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 광주광역시 서구 매월동 광주건어물유통종합상가 에이동 내에 위치하며, 주위는 자동차매매단지·농수산물도매시장 등입니다.
- 교통. 단지 북측 인근에 주요 간선도로가 통과하고, 단지 북측으로 진출입로가 개설돼 있어 교통상황은 대체로 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 용도지역. 준공업지역이며 토지는 상업용으로 이용 중입니다. 지형은 평지·부정형, 도로접면은 광대로한면입니다.
- 현황 이용. 102호·103호는 식당, 202호는 주택, 203호는 창고로 이용 중입니다.
- 공부 차이. 202호·203호는 건축물대장상 각각 사무소·인터넷컴퓨터게임시설제공업소이나 현황은 주택·창고입니다.
- 토지. 토지면적 14,367㎡, 공시지가 842,400원/㎡이며 비행안전제6구역(전술)·도시지역·준공업지역·도시계획구역에 포함됩니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 이재혁 점유 확인. 203호 점유자로 조사됐지만 전입신고일과 보증금이 모두 미상입니다. 대항력 가능·미상 상태를 해소하기 전에는 인수 0원을 확정값으로 보지 마세요.
- 이유진 임대차 확인. 102호·103호, 보증금 80,000,000원·차임 1,500,000원으로 조사됐고 전입일은 2023.05.10.입니다. 대항력은 없지만 실제 점유·명도관계는 확인해야 합니다.
- 102호·103호 위반건축물. 무단증축으로 등재돼 있으며 시정·원상복구 전까지 매년 이행강제금이 부과될 수 있습니다.
- 202호·203호 용도 차이. 공부상 용도와 현황 이용이 다르므로 향후 사용계획과 관련된 행정상 제한을 확인하세요.
- 일괄매각 범위. 102호·103호·202호·203호가 함께 조사된 구조이므로 각 호실의 점유·이용상태를 개별 확인해야 합니다.
- 근저당 변동. 2018.03.09. 설정된 말소기준 근저당은 2024.11.08. 채권최고액 변경, 2025.10.23. 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전된 이력이 있습니다.
- 배당표 한계. 현재 회차 시뮬레이션상 인수는 0원이지만 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사와 2026.04.16.자 광주광역시 서구 사실조회 회신을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “말소되는 권리보다, 남아 있는 사실관계가 문제다”
이 물건의 등기부 구조는 비교적 읽기 쉽습니다. 2018.03.09. 광주어룡신용협동조합 근저당이 말소기준이고, 이후 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 현재 회차 배당 시뮬레이션도 매수인 인수액을 0원으로 계산합니다.
하지만 결론은 여기서 멈추면 안 됩니다. 이재혁의 전입일·보증금이 미상이라 대항력과 승계 여부를 단정할 수 없고, 102호·103호는 무단증축 위반건축물로 원상복구 전까지 매년 이행강제금이 부과될 수 있습니다. 또한 202호·203호는 공부상 용도와 실제 이용상태가 다릅니다. 따라서 이 사건은 등기부는 정리형이지만 현장·행정 리스크가 남은 근린시설입니다. 최저가가 감정가의 70%라는 사실보다, 미상 임차인과 위반건축물의 실체를 먼저 확인하는 것이 입찰의 핵심입니다.
