85,400,000원
광주지방법원 2025타경4174. 대상은 광주건어물유통종합상가 에이동 2층203호입니다. 건축물대장상 용도는 인터넷컴퓨터게임시설제공업소이고 감정 현황은 창고입니다. 토지는 준공업지역의 상업용 부지로 이용되고 있으며, 감정평가상 단지 북측 인근에 주요 간선도로가 통과하고 자동차매매단지·농수산물도매시장 등이 주변에 있습니다.
등기상 핵심은 2021.04.28. 설정된 광주어룡신용협동조합 근저당권 288,000,000원입니다. 이것이 말소기준권리이고, 이후 신용보증기금 가압류 12,402,803원, 광주신용보증재단 가압류 20,000,000원, 임의경매개시결정, 광주광역시서구 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 다만 권리분석의 실제 승부처는 등기보다 203호 점유자 이재혁의 임차관계입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경4174 |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 서구 매월동 621-2 광주건어물유통종합상가 에이동 2층203호 |
| 물건종류 / 현황 | 근린시설 · 건축물대장상 인터넷컴퓨터게임시설제공업소 · 현황 창고 |
| 소유자 | 김희재 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 122,000,000원 / 85,400,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 청구액 | 492,254,246원 |
| 매각기일 | 2026.09.11 |
| 토지이용 | 준공업지역 · 상업용 · 평지 · 부정형 · 광대로한면 |
| 공시지가 | 842,400원/㎡ |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2021.04.28. 근저당
과거 하나은행·광주광역시축산업협동조합·광주은행 근저당 등은 이미 등기부상 말소된 이력입니다. 현재 경매의 기준이 되는 권리는 2021.04.28. 광주어룡신용협동조합의 근저당권입니다. 이 근저당권은 2025.10.23. 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전등기되어 있으나, 말소기준이 되는 근저당권 자체의 설정일은 2021.04.28.입니다.
② 임차·점유관계 — 203호의 미상정보가 핵심
| 이름 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 월차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 이유진 | 102호,103호 | 2023-05-10 | 80,000,000원 | 1,500,000원 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 최경숙 | 미상 | 2024-11-07 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 이재혁 | 203호 · 주거 | 미상 | 미상 | 250,000원 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 박창모 | 미상 | 2021-12-30 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
조사된 점유관계는 4명입니다. 이유진·최경숙·박창모는 전입일이 모두 말소기준일 2021.04.28. 이후여서 대항력이 없는 것으로 정리돼 있습니다. 반면 203호 이재혁은 전입일 자체가 확인되지 않았고 보증금도 미상입니다. 보증기관 대위·승계 신고에 해당하는 사람은 없습니다.
③ 가격 — 70% 유찰가지만 시세 비교자료가 없다
감정가는 122,000,000원이고 현재 최저매각가는 85,400,000원입니다. 현재 회차는 1회 유찰 후 감정가 70%입니다. 다음 시나리오는 2회 유찰 시 59,779,999원(감정가 49%), 3회 유찰 시 41,845,999원(감정가 34.3%)으로 제시돼 있습니다.
하지만 이 물건은 최근 실거래 평균·최신 거래·가격 추세 자료가 없습니다. 따라서 “70%니까 싸다”라고 평가할 근거가 없습니다. 근린시설이면서 건축물대장상 인터넷컴퓨터게임시설제공업소, 현황은 창고이고, 대상 호실에는 주거 점유도 확인된 만큼 가격 판단 전에 실제 이용 가능성과 점유관계를 함께 확인해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 85,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,937,200원 |
| 2. 을구 6번 근저당권 · 광주어룡신용협동조합 | 288,000,000원 | 83,462,800원 |
| 3. 갑구 5번 가압류 · 신용보증기금 | 12,402,803원 | 0원 |
| 4. 갑구 6번 가압류 · 광주신용보증재단 | 20,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 320,402,803원 중 예상배당은 83,462,800원이며 미배당은 236,940,003원입니다. 소유자 잔여는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 광주광역시 서구 매월동 광주건어물유통종합상가 에이동 내에 있으며, 주위에는 자동차매매단지·농수산물도매시장이 있습니다.
- 교통. 단지 북측 인근에 주요 간선도로가 통과하고 단지 북측으로 진출입로가 개설되어 있어 교통상황은 대체로 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 콘크리트지붕 2층 건물이고 외벽은 시멘몰탈페인트 마감, 창호는 샤시입니다.
- 토지. 토지면적 14,367.0㎡, 부정형 평지이며 건어물유통시장 건부지로 이용 중입니다.
- 규제. 준공업지역이며 비행안전제6구역(전술)·도시지역·도시계획구역에 포함됩니다.
- 공부 차이. 대상 203호는 건축물대장상 인터넷컴퓨터게임시설제공업소이나 현황은 창고입니다. 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 203호 이재혁 확인. 전입신고일·보증금이 미상입니다. 대항력 여부와 매수인 승계액을 확정하기 전에는 입찰가를 정하지 않는 편이 안전합니다.
- 점유범위 대조. 이유진은 102호·103호로 조사됐고, 이재혁은 203호로 조사됐습니다. 각 점유자가 실제 어느 부분을 사용하는지 현장에서 대조해야 합니다.
- 용도 차이 확인. 건축물대장상 인터넷컴퓨터게임시설제공업소와 현황 창고 사이의 차이가 실제 사용·인허가·명도에 어떤 영향을 주는지 확인해야 합니다.
- 시세 확인. 현재 실거래 비교자료가 없으므로 감정가 70%라는 이유만으로 저가라고 판단하지 말고 동일 상가·인근 근린시설의 실제 거래와 임대수익을 별도로 확인해야 합니다.
- 배당 한계. 현재 매각가 시뮬레이션에서 채권자 미배당이 236,940,003원이고 후순위 가압류 배당은 0원입니다. 당해세·최우선변제 반영 여부도 원본에서 확인해야 합니다.
맺으며 — “70% 유찰가보다 203호 점유관계가 먼저”
이 물건은 감정가 122,000,000원에서 한 차례 유찰돼 최저가가 85,400,000원까지 내려왔습니다. 그러나 최근 실거래 시세가 없어 그 자체로 가격 메리트를 인정할 수 없습니다. 등기상으로는 2021.04.28. 근저당권 이후 권리가 매각으로 소멸하는 비교적 명확한 구조지만, 대상 203호에 주거로 조사된 이재혁의 전입일·보증금이 미상이라는 점이 남습니다.
배당계산상 인수 0원과 실제 인수위험은 구분해야 합니다. 이재혁의 대항력을 확인해 승계 가능성을 제거한 뒤에야 85,400,000원을 실질취득액으로 확정할 수 있습니다. 여기에 건축물대장상 인터넷컴퓨터게임시설제공업소와 현황 창고의 차이, 실거래 자료 부재까지 겹칩니다. 결론은 등기 후순위 권리는 단순하지만, 점유와 가격은 보수적으로 확인해야 하는 근린시설입니다.
