광주지방법원 2025타경4174. 광주 서구 매월동 ‘광주건어물유통종합상가’ 에이동 2층 202호입니다. 사건상 용도는 근린시설이고 감정 이용상태는 이 호수를 주택으로 보고 있습니다. 건축물대장상 용도는 사무소이므로 공부와 현황이 서로 다릅니다. 감정가 122,000,000원에서 한 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 85,400,000원입니다.
등기 권리의 기준점은 2018.03.09. 설정된 광주어룡신용협동조합 근저당권입니다. 그보다 앞선 2014.12.11. 광주광역시 서구 압류는 선순위였지만 2018.03.13. 해제로 등기 말소됐습니다. 현재 경매에서 기준 근저당 이후의 가압류·압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조이며, 제공된 배당 시뮬레이션의 매수인 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경4174 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 서구 매월동 621-2 광주건어물유통종합상가 에이동 2층202호 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 집합건물 · 건축물대장상 사무소 · 현황 주택 |
| 소유자 | 김희재 (2018.03.09. 소유권 이전) |
| 감정가 / 최저가 | 122,000,000원 / 85,400,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 광주어룡신용협동조합 / 492,254,246원 |
| 매각기일 | 2026.09.11 |
① 권리 흐름 — 선순위 압류는 이미 말소, 현재 인수액 0원
2018.03.09. 광주어룡신용협동조합 근저당권이 말소기준입니다. 최초 채권최고액은 323,200,000원이었고 2024.11.08. 300,000,000원으로 변경됐으며, 2025.10.23. 케이씨유엔피엘대부주식회사로 근저당권이 이전됐습니다. 권리의 이전은 기존 순위의 연장선입니다. 2024년 신용보증기금 가압류, 2025년 광주신용보증재단 가압류와 국민건강보험공단 압류는 말소기준 이후 권리로 매각에 따라 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
임차인·점유관계 — 본건 호수와 구분해서 봐야 한다
| 성명 | 점유 부분 | 보증금 / 차임 | 전입일 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이유진 | 102호,103호 | 80,000,000원 / 1,500,000원 | 2023.05.10 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 최경숙 | 호수 미상 | 미상 | 2024.11.07 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이재혁 | 203호 | 보증금 미상 / 250,000원 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 본건 해당 없음 |
| 박창모 | 호수 미상 | 미상 | 2021.12.30 | 없음 | 미상 | 없음 |
현황조사에는 4명이 기재돼 있지만, 이유진은 102호·103호, 이재혁은 203호로 특정돼 있어 본건 202호와 구분해야 합니다. 특히 이유진의 보증금 80,000,000원은 본건 202호 보증금으로 합산할 수 없습니다. 최경숙과 박창모는 호수가 특정돼 있지 않지만 전입일이 각각 2024.11.07., 2021.12.30.로 모두 2018.03.09. 말소기준보다 늦어 대항력 없음으로 정리돼 있습니다.
② 가격 비교 — 70% 유찰가가 곧 ‘시세 30% 할인’은 아니다
현재 최저가는 감정가 122,000,000원의 70%인 85,400,000원입니다. 그러나 이 물건에는 비교 가능한 실거래 평균·최신 거래 자료가 제시돼 있지 않습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 “시세보다 싸다” 또는 “가격 메리트가 크다”라고 평가할 근거는 없습니다.
매수인 인수액이 0원이므로 현재 회차에서 계산상 실질취득은 85,400,000원입니다. 2회 유찰 시 매각가 시나리오는 59,779,999원, 3회 유찰 시 41,845,999원이지만, 이 역시 감정가에 대한 단계별 저감가격일 뿐 실제 시장 거래가격과의 할인폭을 뜻하지는 않습니다.
③ 예상배당표 (매각가 85,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,937,200원 |
| 2. 을구 10번 근저당권 · 광주어룡신용협동조합 | 323,200,000원 | 83,462,800원 |
| 3. 갑구 14번 가압류 · 신용보증기금 | 12,402,803원 | 0원 |
| 4. 갑구 15번 가압류 · 광주신용보증재단 | 20,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 1,937,200원을 제외한 83,462,800원이 근저당권 배당으로 소진되고 후순위 가압류에는 배당이 없습니다. 총 채권액 355,602,803원 중 미배당액은 272,140,003원이며 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다. 등기부에는 2024.11.08. 근저당 채권최고액이 300,000,000원으로 변경된 내용이 있으나, 아래 배당 시뮬레이션은 제공된 323,200,000원 기준 금액을 그대로 사용했습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 광주광역시 서구 매월동 광주건어물유통종합상가 에이동 내에 위치하며 주위는 자동차매매단지와 농수산물도매시장 등이 형성돼 있습니다.
- 교통. 단지 북측 인근에 주요 간선도로가 통과하고 단지 북측으로 진출입로가 개설돼 있어 교통상황은 대체로 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 용도. 본건 202호는 건축물대장상 사무소이나 현황은 주택입니다. 감정 대상 다른 호수들은 식당·창고로 이용되고 있어 건물 내부 용도가 혼재합니다.
- 토지·규제. 준공업지역이며 토지는 일단의 부정형 건어물유통시장 건부지로 이용 중입니다. 공시지가는 842,400원/㎡이고 전체 토지면적은 14,367㎡입니다.
- 도로. 토지는 광대로 한 면에 접한 것으로 조사됐습니다.
- 환금성. 직접 비교할 실거래 자료가 없고 전문 유통상가 내 근린시설이면서 현황 주택인 만큼, 일반 주거용 물건보다 가격 산정에 별도 확인이 필요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 202호 점유 확인. 102·103호 및 203호로 특정된 점유자는 본건과 분리하고, 호수 미기재 점유자가 실제 202호를 사용 중인지 현장에서 확인하세요.
- 용도 불일치 확인. 건축물대장상 사무소, 현황 주택입니다. 실제 이용과 향후 사용계획에 필요한 행정·건축상 확인을 선행해야 합니다.
- 가격 검증. 최저가 85,400,000원은 감정가의 70%일 뿐입니다. 실거래 비교자료가 없으므로 유사 호실 거래와 임대수익을 별도로 대조해야 합니다.
- 근저당 변경·이전 대조. 2018년 설정 후 2024년 채권최고액 변경, 2025년 근저당권 이전이 있으므로 최신 등기부와 배당요구 관계를 입찰 직전 확인하세요.
- 배당표 한계. 예상배당에는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당결과는 달라질 수 있습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가 원본을 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원은 장점, 70% 유찰가는 시세 판단이 아니다”
권리만 보면 핵심은 비교적 명확합니다. 2018.03.09. 근저당권이 말소기준이고, 그보다 앞선 광주광역시 서구 압류는 이미 2018년에 말소됐습니다. 후순위 가압류·압류는 매각으로 소멸하며 예상 매수인 인수액도 0원입니다.
하지만 이번 물건의 승부처는 권리보다 현황과 가격입니다. 사건상 근린시설이고 건축물대장상 사무소인데 실제로는 주택으로 이용되고 있습니다. 여기에 본건과 직접 비교할 실거래 자료가 없어 현재 최저가 85,400,000원을 두고 싸다고 단정할 근거가 없습니다. 권리 인수는 낮지만, 현황 실사와 가격 검증은 반드시 필요한 물건으로 보는 것이 적절합니다.
