광주지방법원 2025타경7449. 전라남도 담양군 대덕면 용대리 359의 단독주택 + 토지 경매입니다. 감정평가 이용상태도 단독주택으로 확인됩니다. 현재 소유자는 주식회사숨터이고, 말소기준권리는 2022.07.26 설정된 주식회사신한은행 채권최고액 600,000,000원 근저당입니다. 이 근저당 이후의 경매개시결정과 압류들은 매각으로 소멸하도록 정리돼 있어, 제공된 배당 시나리오상 낙찰자가 떠안을 등기상 금액은 0원입니다.
다만 이 물건의 난도는 등기부보다 현장과 매각범위에서 올라갑니다. 매각물건명세서에는 일괄매각 및 제시외 건물 포함, 지상 수목 포함이 명시돼 있고, 건물과 관련 있는 관정은 다른 토지에 소재하는 것으로 보여 매각에서 제외됩니다. 이동·철거가 용이한 저온저장고 역시 매각 제외입니다. 감정평가에는 임대관계가 미상으로 기재돼 있어 점유·임차관계를 현장에서 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경7449 |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 담양군 대덕면 용대리 359 · 용대길 70 |
| 물건종류 | 단독주택 + 토지 |
| 토지 | 660.0㎡ · 대 · 단독 · 평지 · 사다리형 · 세로한면(불) |
| 소유자 | 주식회사숨터 |
| 감정가 / 최저가 | 242,099,060원 / 169,470,000원 |
| 유찰 | 1회 |
| 청구금액 | 203,720,772원 |
| 매각기일 | 2026.09.11 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
현재 권리분석의 기준점은 2022.07.26 신한은행 근저당입니다. 앞서 설정됐던 담양축산업협동조합 근저당과 농협은행 근저당은 이미 말소됐고, 2023년 재산보전처분도 회생절차종결에 따라 말소됐습니다. 신한은행 근저당 이후 등기된 임의경매개시결정, 국 압류, 국민건강보험공단 압류는 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
② 매각범위 — 포함되는 것과 제외되는 것
- 일괄매각. 토지와 건물을 함께 매각하며 제시외 건물도 매각에 포함됩니다.
- 수목 포함. 지상에 식재된 소나무·향나무·주목나무 등 수목도 매각에 포함됩니다.
- 관정 제외. 건물과 관련 있는 관정이 있으나 다른 토지인 용대리 1018에 소재하는 것으로 보여 매각에서 제외됩니다.
- 저온저장고 제외. 목록1 지상에 있는 이동 및 철거가 용이한 저온저장고는 매각 대상에서 제외됩니다.
단독주택·토지 경매에서는 이런 매각범위 구분이 실제 사용가치와 직결됩니다. 특히 관정은 건물 이용과 관련이 있으면서도 다른 토지에 있어 매각에서 빠지는 것으로 기재돼 있으므로, 낙찰 후 사용 가능 여부를 현장에서 확인하는 것이 중요합니다.
③ 예상배당표 (매각가 169,470,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,172,580원 |
| 2. 을구 5번 근저당권 · 주식회사신한은행 | 600,000,000원 | 166,297,420원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서는 집행비용 3,172,580원을 제외한 166,297,420원이 신한은행 근저당에 배당되고, 신한은행 채권최고액 기준 미배당은 433,702,580원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격 하락과 배당 부족
| 회차 | 매각가 | 신한은행 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 169,470,000원 | 166,297,420원 | 433,702,580원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 | 118,628,999원 | 116,168,193원 | 483,831,807원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 83,040,299원 | 81,145,574원 | 518,854,426원 | 0원 |
현재 회차는 감정가의 70%인 169,470,000원입니다. 다음 시나리오는 118,628,999원, 그 다음은 83,040,299원으로 내려가지만, 신한은행에 돌아가는 배당액도 함께 줄어듭니다. 중요한 점은 이 미배당액을 낙찰자가 떠안는 것이 아니라는 점입니다. 제공된 모든 회차에서 매수인 인수는 0원입니다.
⑤ 입지·토지·건물 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 전라남도 담양군 대덕면 용대리 ‘용대마을’ 남서측 인근이며 주위는 단독주택·농경지·임야 등이 소재합니다.
- 교통. 본건 또는 인근까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 위치합니다.
- 건물. 기호3·4 모두 단독주택이며 벽돌조 또는 벽돌구조 판넬지붕 단층 건물입니다. 위생·급배수·난방설비를 갖추고 있습니다.
- 토지. 660.0㎡, 지목 대, 평지·사다리형이며 도로접면은 세로한면(불)입니다.
- 용도지역. 생산관리지역·자연취락지구에 포함되고 가축사육제한구역·배출시설설치제한지역·공장설립승인지역에 해당합니다.
- 공부와 차이. 기호7은 공부상 지목이 임야이나 일부 묘지로 이용 중입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유 확인. 감정평가상 임대관계가 미상입니다. 현황조사와 실제 점유자를 확인해야 합니다.
- 일괄매각 범위 확인. 제시외 건물과 수목은 포함되지만 관정·저온저장고는 제외됩니다. 현장에서 경계를 대조해야 합니다.
- 관정 사용관계 확인. 건물과 관련 있는 관정이 다른 토지에 소재하는 것으로 기재돼 있으므로 낙찰 후 사용관계를 확인해야 합니다.
- 토지 현황 대조. 기호7 일부가 묘지로 이용 중이라는 감정평가 내용을 실제 현황과 비교해야 합니다.
- 도로·접근성 확인. 토지자료상 도로접면은 세로한면(불)입니다. 차량 진입과 실제 사용 동선을 현장에서 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 비교 실거래 자료가 없으므로 감정가 대비 유찰률만으로 가격 메리트를 판단하지 않아야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본과 현장을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “등기상 인수 0원, 현장 확인은 필수”
이 사건은 권리의 기준점이 분명합니다. 2022.07.26 신한은행 근저당이 말소기준이고, 그 이후 등기된 경매개시와 압류는 매각으로 소멸합니다. 배당 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 단독주택과 토지를 함께 사는 사건인 만큼 등기상 안전과 물건 자체의 단순함은 같은 말이 아닙니다.
제시외 건물과 수목은 포함되지만 관정과 저온저장고는 제외되고, 임대관계는 미상이며, 일부 토지는 공부상 지목과 실제 이용에 차이가 있습니다. 게다가 비교 실거래 자료가 없어 현재 최저가 169,470,000원을 시세 대비 싸다고 평가할 근거도 없습니다. 결론은 권리 인수는 낮지만 현장·매각범위·점유 확인이 선행돼야 하는 물건입니다.
