창원지방법원 2025타경957. 진주시 충무공동 87-23 주1동 1층 에이113호입니다. 등기사항증명서상 현재 소유자는 최연호이고, 2022.04.14 설정된 진주남부농업협동조합의 채권최고액 1,452,000,000원 근저당이 말소기준권리입니다. 그 뒤의 국 압류, 경남신용보증재단 가압류, 진주시 압류, 진주남부농업협동조합의 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다.
이 사건의 핵심은 등기보다 용도와 가격 검증입니다. 제시목록상 주용도는 공장으로 표시되어 있으나 집합건축물대장과 현황은 제2종근린생활시설이며, 현장 조사 당시 공실상태였습니다. 감정가 770,000,000원에서 3회 유찰되어 현재 최저매각가는 264,110,000원까지 내려왔지만, 실제 거래 시세가 제시되어 있지 않아 단순히 감정가 대비 하락폭만 보고 싸다고 판단할 근거는 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경957 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 진주시 충무공동 87-23 주1동 1층 에이113호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 제2종근린생활시설 · 공실상태 |
| 소유자 | 최연호 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 770,000,000원 / 264,110,000원 (3회 유찰) |
| 청구액 | 1,503,382,896원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
| 도로명주소 | 경상남도 진주시 범골로54번길 30-9 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
2019년 설정됐던 청운신용협동조합·광안신용협동조합·부산성의신용협동조합· 구덕신용협동조합의 근저당은 2022.04.14 일부포기로 이미 말소됐습니다. 현재 분석의 기준은 2022.04.14 진주남부농업협동조합 근저당이며, 이후의 압류·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 용도·현황 — 공장이 아니라 제2종근린생활시설
등기사항증명서상 주용도와 제시목록에는 공장으로 표시된 부분이 있으나, 집합건축물대장등본과 실제 현황은 제2종근린생활시설입니다. 따라서 이 물건을 공장으로 전제해 환금성이나 사용성을 판단해서는 안 됩니다.
- 현황. 1층 에이113호이며 현장 조사 당시 공실상태입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 슬라브지붕, 지하2층~지상12층 주1동 건물이며 2019.03.22 사용승인됐습니다.
- 설비. 위생설비·급배수설비·소방설비·승강기설비·천장형 시스템냉난방설비가 되어 있습니다.
- 용도 차이. 제시목록상 공장이나 집합건축물대장등본 및 현황은 제2종근린생활시설입니다.
③ 예상배당표 (매각가 264,110,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,497,540원 |
| 2. 근저당 · 진주남부농업협동조합 | 1,452,000,000원 | 259,612,460원 |
| 3. 가압류 · 경남신용보증재단 | 9,583,350원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 채권자 총 청구액 1,461,583,350원 중 259,612,460원이 배당되고, 미배당액은 1,201,970,890원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정입니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 채권 미배당은 커진다
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 · 감정가 34% | 264,110,000원 | 259,612,460원 | 1,201,970,890원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 184,877,000원 | 181,488,722원 | 1,280,094,628원 |
| 5회 유찰 시 · 감정가 17% | 129,413,899원 | 126,802,104원 | 1,334,781,246원 |
추가 유찰 시 최저가는 184,877,000원, 129,413,899원으로 내려가지만 매수인 인수액은 각 시나리오 모두 0원입니다. 대신 담보채권자에게 돌아가는 배당이 줄어 미배당 규모가 더 커집니다. 이 미배당 자체를 매수인이 승계하는 구조는 아닙니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경상남도 진주시 충무공동 한일병원 동측 인근이며 아파트·근린생활시설·병원·주택·나지가 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 건물까지 차량 진출입이 가능하며 지역 내 일반적인 교통사정은 보통입니다.
- 도로. 남서측 및 북서측으로 왕복4차선 아스팔트 포장도로가 개설되어 있습니다.
- 용도지역. 준주거지역·지구단위계획구역이며 산업복합구역·연구개발특구·혁신도시개발예정지구에 포함됩니다.
- 토지. 토지면적 5,148.0㎡, 공시지가 462,300원/㎡이며 지식산업센터 및 근린생활시설 건물부지로 이용 중입니다.
- 위반사항. 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 용도 원본 대조. 제시목록상 공장과 실제 제2종근린생활시설의 차이를 집합건축물대장과 현황으로 다시 확인해야 합니다.
- 공실 확인. 현장 조사 당시 공실이지만 임대관계는 미상이므로 매각물건명세서와 현장 점유관계를 입찰 직전 다시 대조해야 합니다.
- 근린시설 수요. 실제 사용 가능한 업종, 주변 상권, 임대료와 공실기간을 확인해 수익성과 환금성을 따져야 합니다.
- 공동담보 확인. 말소기준 근저당은 에이114호·에이115호와 공동담보로 기재되어 있으므로 배당관계 원본을 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 현재 최저가가 감정가 대비 크게 낮아졌더라도 실거래 시세가 없으므로 감정가 할인율만으로 입찰가를 정하지 않아야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가 내용을 입찰 전 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리보다 환금성과 가격 검증이 핵심”
이 물건은 권리구조 자체는 비교적 명료합니다. 2022.04.14 진주남부농업협동조합 근저당을 기준으로 이후 권리는 매각으로 소멸하고, 현재 회차에서 매수인이 인수할 금액도 0원입니다. 그러나 이미 3회 유찰됐고, 현황은 공실 제2종근린생활시설입니다. 감정가 770,000,000원에서 최저가 264,110,000원까지 내려왔다는 사실만으로 시세보다 싸다고 결론내릴 수 없습니다. 권리는 정리되지만, 가격은 별도의 상권·임대·환금성 검증이 필요합니다.
