269,941,000원
창원지방법원 2025타경957. 진주시 충무공동 87-23 주1동 1층 에이114호입니다. 사건상 용도는 근린시설이고, 감정평가 현황은 제2종근린생활시설입니다. 등기사항증명서상 주용도는 공장으로 기재돼 있으나 집합건축물대장과 현황은 제2종근린생활시설로 조사됐습니다. 현장 조사 당시 해당 호를 포함한 조사대상은 공실상태였고, 임대관계는 미상으로 확인됐습니다.
권리 구조는 비교적 명확합니다. 현재 말소기준권리는 2022.04.14 설정된 진주남부농업협동조합의 채권최고액 1,452,000,000원 근저당권입니다. 그 뒤의 국세 압류, 경남신용보증재단 가압류, 진주시 압류와 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 배당 시나리오에서도 매수인이 승계할 금액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경957 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 진주시 충무공동 87-23 주1동 1층 에이114호 · 경상남도 진주시 범골로54번길 30-9 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 제2종근린생활시설 · 공실상태 |
| 소유자 | 최연호 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 787,000,000원 / 269,941,000원 (3회 유찰 · 감정가 34%) |
| 신청채권자 / 청구 | 진주남부농업협동조합 / 1,503,382,896원 |
| 말소기준권리 | 2022.04.14 근저당권 · 진주남부농업협동조합 · 채권최고액 1,452,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후는 매각으로 소멸
확인된 임차인은 없습니다. 다만 감정평가 현장 조사에서는 공실상태로 확인된 동시에 임대관계는 미상으로 기재돼 있습니다. 따라서 임차인이 없다고 단정하기보다는, 현 시점 자료상 별도의 임차보증금·전입·확정일자에 따른 인수액이 산정되지 않았다는 범위에서 매수인 인수 0원으로 보는 것이 적절합니다.
② 가격 구조 — 최저가만 보고 ‘싸다’고 판단하면 안 된다
감정가 787,000,000원에서 3회 유찰되어 현재 최저매각가는 269,941,000원, 감정가 34% 수준입니다. 그러나 동일·유사 물건의 실거래 비교 없이 단순히 유찰률만으로 가격 메리트를 단정할 수는 없습니다. 특히 이 물건은 아파트가 아니라 제2종근린생활시설이고 현장 조사 당시 공실이어서, 입찰가 판단은 임대수익성과 실제 매매 환금성을 별도로 확인해야 합니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 · 감정가 34% | 269,941,000원 | 265,361,826원 | 1,196,221,524원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 188,958,700원 | 185,513,278원 | 1,276,070,072원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 · 감정가 17% | 132,271,089원 | 129,619,294원 | 1,331,964,056원 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 269,941,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,579,174원 |
| 2. 근저당 · 진주남부농업협동조합 | 1,452,000,000원 | 265,361,826원 |
| 3. 가압류 · 경남신용보증재단 | 9,583,350원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 4,579,174원 이후 진주남부농업협동조합에 265,361,826원이 배당되고, 경남신용보증재단 및 소유자에게 배당될 잔여금은 0원입니다. 채권자 미배당은 1,196,221,524원이며 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 실제 배당에서 변동요인이 될 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 진주시 충무공동 한일병원 동측 인근으로, 주위는 아파트·근린생활시설·병원·주택·나지 등이 혼재하며 제반 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 건물까지 차량 진출입이 가능하고 지역 내 일반적인 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 건축물대장 및 현황은 제2종근린생활시설이며 현장 조사 당시 공실상태입니다. 등기사항증명서상 주용도 공장과 현황 사이 차이가 확인됩니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 슬라브지붕, 지하2층~지상12층 주1동 건물이며 2019.03.22 사용승인됐습니다. 위생·급배수·소방·승강기·천장형 시스템냉난방설비가 되어 있습니다.
- 도로. 남서측 및 북서측으로 왕복4차선 아스팔트 포장도로가 개설돼 있습니다.
- 용도지역. 준주거지역·지구단위계획구역이며 산업복합구역·연구개발특구·혁신도시개발예정지구에 포함됩니다. 공시지가는 462,300원/㎡입니다.
- 위반건축물. 위반 사항은 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유·임대관계 재확인. 현장 조사 당시 공실이었지만 임대관계는 미상입니다. 실제 점유자와 임대차 존재 여부를 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.
- 용도 차이 확인. 등기사항증명서상 주용도는 공장이나 건축물대장과 현황은 제2종근린생활시설입니다. 실제 사용과 인허가 가능 범위를 확인해야 합니다.
- 유찰률을 시세로 착각하지 않기. 3회 유찰·감정가 34%라는 사실만으로 저가매수라고 단정하지 말고 실제 임대료와 매매수요를 확인해야 합니다.
- 공실 비용 확인. 공실 상태인 근린시설이므로 관리비·시설 유지비와 임차인 유치까지의 비용을 별도로 점검할 필요가 있습니다.
- 배당 우선순위 재확인. 국세 압류와 진주시 압류가 존재하므로 실제 배당기일의 세금 우선순위와 배당 변동 가능성을 원본 서류에서 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가 자료를 직접 대조해 최종 입찰 여부를 판단해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”과 “가격 메리트”는 별개다
이 사건의 권리 핵심은 비교적 분명합니다. 2022.04.14 진주남부농업협동조합 근저당권이 말소기준이고, 이후 권리들은 매각으로 소멸하며 배당 분석상 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 물건은 공실 제2종근린생활시설이고 이미 3회 유찰됐습니다. 최저가 269,941,000원이 감정가 34%라는 이유만으로 시장가격보다 싸다고 평가해서는 안 됩니다. 이 물건의 승부처는 권리보다 공실 해소 가능성, 임대수요와 실제 환금성입니다. 권리는 정리돼 있지만 가격 판단은 보수적으로 접근하는 편이 맞습니다.
