창원지방법원 2025타경957. 진주시 충무공동 87-23 주1동 1층 에이115호입니다. 사건상 용도는 근린시설이고, 감정평가 현황 역시 제2종근린생활시설입니다. 등기사항증명서상 주용도는 공장으로 표시돼 있지만 집합건축물대장과 현황은 제2종근린생활시설이며, 현장 조사 당시에는 공실상태였습니다.
감정가는 714,000,000원, 현재 최저매각가는 244,902,000원입니다. 3회 유찰로 감정가의 34.3% 수준까지 내려왔습니다. 그러나 이 사건에는 비교할 실거래 자료가 없어, 감정가 대비 큰 할인율을 그대로 시장가 대비 할인으로 해석하면 안 됩니다. 특히 근린시설은 개별 호실의 위치·동선·임대수익과 공실 여부가 가격에 직접 영향을 주므로 낙찰가보다 먼저 실제 임대가치와 거래가치 확인이 필요한 물건입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경957 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 진주시 충무공동 87-23 주1동 1층 에이115호 |
| 도로명 | 경상남도 진주시 범골로54번길 30-9 |
| 물건종류 / 현황 | 근린시설 · 제2종근린생활시설 · 공실상태 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 슬라브지붕 · 지하2층~지상12층 · 2019.03.22 사용승인 |
| 소유자 | 최연호 |
| 감정가 / 최저가 | 714,000,000원 / 244,902,000원 (3회 유찰) |
| 청구금액 | 1,503,382,896원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
현재 권리분석의 기준은 2022.04.14. 진주남부농업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 1,452,000,000원이며 에이113호·에이114호와 공동담보가 설정돼 있습니다. 이후 등기된 국의 압류, 경남신용보증재단 가압류, 진주시 압류 및 경매개시결정은 데이터상 모두 매각으로 소멸합니다. 2019년 설정됐던 신용협동조합 근저당권들은 2022.04.14. 일부포기로 이미 말소됐습니다.
② 가격 판단 — 감정가 34%가 곧 시세 34%는 아니다
현재 회차 최저가는 244,902,000원으로 감정가 714,000,000원의 34.3%입니다. 다음 시나리오는 4회 유찰 시 171,431,400원, 5회 유찰 시 120,001,979원입니다. 숫자만 보면 낙폭이 크지만, 이 사건에는 최근 12개월 실거래 평균이나 최신 거래가격이 없어 시장가보다 싸다는 결론을 낼 근거가 없습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 244,902,000원 | 1,220,909,978원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 171,431,400원 | 1,293,351,990원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 120,001,979원 | 1,344,061,399원 | 0원 |
유찰이 더 진행될수록 채권자의 미배당은 커지지만, 세 시나리오 모두 매수인 인수액은 0원입니다. 따라서 이 물건의 가격 판단은 채권자의 미회수액이 아니라 에이115호 자체의 실제 시장가와 임대수익성을 기준으로 해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 244,902,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,228,628원 |
| 2. 근저당 · 진주남부농업협동조합 | 1,452,000,000원 | 240,673,372원 |
| 3. 가압류 · 경남신용보증재단 | 9,583,350원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저매각가 244,902,000원 가정 시 집행비용 4,228,628원을 제외한 240,673,372원이 진주남부농업협동조합에 배당되고, 경남신용보증재단 가압류에는 배당이 없습니다. 총 채권 미배당은 1,220,909,978원이며 소유자 잔여는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 제2종근린생활시설이며 현장 조사 당시 공실상태입니다. 등기사항증명서상 주용도는 공장이지만 집합건축물대장과 현황은 제2종근린생활시설입니다.
- 주위환경. 진주시 충무공동 한일병원 동측 인근으로 아파트·근린생활시설·병원·주택·나지 등이 혼재하고, 제반 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 건물까지 차량 진출입이 가능하며 지역 내 일반적인 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 남서측 및 북서측으로 왕복4차선 아스팔트 포장도로가 개설돼 있습니다.
- 설비. 위생·급배수·소방·승강기·천장형 시스템냉난방설비 등이 설치돼 있습니다.
- 토지·규제. 준주거지역·지구단위계획구역이며 산업복합구역·연구개발특구·혁신도시개발예정지구 등에 포함됩니다. 공시지가는 462,300원/㎡입니다.
- 위반건축물. 위반건축물 사항은 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 실거래 시세 확인. 현재 자료만으로는 최근 거래가와 비교할 수 없습니다. 감정가 대비 34.3%라는 숫자만으로 저가 낙찰 여부를 판단하지 마세요.
- 임대료·수익성 확인. 제2종근린생활시설이고 현황은 공실입니다. 실제 임대 가능 금액과 공실 지속 가능성을 확인해야 매수가격을 역산할 수 있습니다.
- 점유관계 재확인. 현장 조사에서는 공실이지만 임대관계가 미상입니다. 입찰 전 실제 점유자와 임대차 유무를 다시 확인하세요.
- 용도 차이 확인. 등기사항증명서상 주용도는 공장, 집합건축물대장 및 현황은 제2종근린생활시설입니다. 실제 사용과 관련 인허가·영업 가능 업종을 확인하세요.
- 공동담보 확인. 진주남부농업협동조합 근저당권은 에이113호·에이114호와 공동담보입니다. 해당 공동담보 관계와 배당 영향을 원본으로 확인하세요.
- 세금·비용 확인. 현재 배당표에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았습니다. 체납세와 관리비 등 실제 인수 가능 비용을 별도 확인하세요.
맺으며 — 권리보다 가격 검증이 어려운 근린시설
등기상 구조는 비교적 명확합니다. 2022.04.14. 진주남부농업협동조합 근저당권이 말소기준이고, 그 이후 권리는 매각으로 소멸하며 현재 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액도 0원입니다. 하지만 이 물건의 핵심 위험은 권리보다 가격과 환금성 검증에 있습니다. 감정가 714,000,000원에서 3회 유찰돼 244,902,000원까지 내려왔지만, 최근 실거래 자료가 없고 현황은 공실인 제2종근린생활시설입니다.
따라서 감정가의 34.3%라는 할인율만 보고 매력도를 높게 평가할 수 없습니다. 임대관계가 미상이라는 점까지 고려하면 실제 점유·임대료·공실 지속 가능성·동일 건물 또는 인근 근린시설 거래가를 먼저 확인해야 합니다. 권리상 인수는 0원이지만, 3회 유찰된 근린시설이라는 시장 신호를 가격 판단에서 반드시 함께 봐야 하는 사건입니다.
