창원지방법원 2025타경30765. 진주시 봉곡동 아르피오빌 4층 401호로, 사건상 용도는 아파트이며 시세 비교 대상 면적은 58.55㎡입니다. 등기부의 현재 권리 흐름은 단순해 보입니다. 2024년 대평새마을금고 가압류가 말소기준권리이고, 2025년 그 가압류가 본압류로 이행되며 강제경매가 시작됐습니다. 해당 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
그러나 이 물건은 등기부의 채권보다 점유·임차관계가 핵심입니다. 말소기준일인 2024.12.19 이전 전입자가 18명이며, 이 가운데 보증금이 확인된 7명의 합계만 230,000,000원입니다. 배당 가정에서는 이 7명이 우선변제를 받지 못하고 보증금 전액이 매수인에게 인수되는 것으로 계산되어 있습니다. 최저가 53,900,000원을 더하면 실질취득액은 최소 283,900,000원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경30765 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 진주시 봉곡동 474-37 아르피오빌 4층 401호 도로명: 경상남도 진주시 북장대로63번길 21 |
| 물건종류 / 면적 | 사건상 아파트 · 시세 비교 대상 58.55㎡ · 4층 401호 |
| 감정 이용상태 | 단독주택[다가구주택] · 층별 다가구 이용으로 기재 |
| 소유자 | 김옥자 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 110,000,000원 / 53,900,000원 (2회 유찰·감정가의 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 대평새마을금고 / 313,172,554원 |
| 말소기준권리 | 2024.12.19 갑구 2번 가압류 · 대평새마을금고 · 청구금액 302,549,120원 |
| 매각기일 | 2026.08.03 |
| 등기 발급 | 2026.08.05 · 창원지방법원 진주지원 등기과 |
① 권리 흐름 — 등기상 채권은 소멸, 임차보증금은 별개
2004년부터 2015년 사이 설정됐던 근저당권과 전세권은 등기부상 이미 말소됐습니다. 현재 말소기준권리는 2024.12.19 대평새마을금고 가압류이고, 이후 2025.04.14 강제경매개시결정이 기입됐습니다. 두 권리는 매각으로 소멸하지만, 말소기준일보다 앞선 전입과 점유를 갖춘 임차인의 보증금 반환 문제는 매각으로 자동 소멸하지 않습니다.
② 임차인 분석 — 확인 인원 19명, 보증금 미상 12명
보증기관 대위·승계 신고는 없으며 확인된 인원은 19명입니다. 말소기준일 이전 전입자는 18명이고, 그중 보증금이 확인된 7명의 합계는 230,000,000원입니다. 보증금과 확정일자가 모두 확인되지 않은 점유자는 대항력을 단정하지 않고 대항력 가능·미상으로 표시했습니다.
| 성명 | 표시 호수 | 전입일 | 보증금 / 월세 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 정춘길 | 미상 | 2024.03.25 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 오언정 | 203호 | 2021.05.04 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 안미연 | 204호 | 2020.04.07 | 80,000,000원 / - | 미상 | 대항력 有 | 우선변제 無 | 해당 없음 |
| 문수윤 | 301호 | 2021.02.15 | 40,000,000원 / 200,000원 | 2025.05.08 | 대항력 有 | 우선변제 無 | 해당 없음 |
| 박우명호 | 302호 | 2021.02.15 | 60,000,000원 / - | 미상 | 대항력 有 | 우선변제 無 | 해당 없음 |
| 정은근 | 303호 | 2024.10.02 | 10,000,000원 / 500,000원 | 미상 | 대항력 有 | 우선변제 無 | 해당 없음 |
| 김태완 | 402호 | 2023.07.31 | 10,000,000원 / 300,000원 | 2025.05.08 | 대항력 有 | 우선변제 無 | 해당 없음 |
| 전숙정 | 미상 | 2022.05.11 | 미상 | 2025.06.04 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 심련주 | 미상 | 2023.03.15 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 박주연 | 미상 | 2024.03.11 | 미상 | 2025.05.08 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 임시현 | 미상 | 2024.03.20 | 10,000,000원 / 350,000원 | 2025.05.27 | 대항력 有 | 우선변제 無 | 해당 없음 |
| 하창종 | 미상 | 2020.04.07 | 20,000,000원 / 300,000원 | 2025.05.27 | 대항력 有 | 우선변제 無 | 해당 없음 |
| 허충구 | 미상 | 2022.12.06 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 정회훈 | 미상 | 2023.02.23 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 장정환 | 미상 | 2022.06.02 | 미상 | 2025.05.26 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 안제춘 | 미상 | 2021.04.12 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 권은주 | 미상 | 2023.01.18 | 미상 | 2025.05.07 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 오상현 | 미상 | 2021.12.27 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 도우성 | 미상 | 2025.02.10 | 미상 | 2025.06.12 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
③ 시세 비교 — 최저가가 아니라 실질취득액으로 봐야 한다
아르피오빌 전용 58.55㎡의 확인된 실거래는 4건입니다. 전체 평균은 87,875,000원이지만, 가격 판단은 최근 거래를 우선해야 합니다. 최근 12개월 3건 평균은 95,666,666원, 최신 거래는 2025.03의 90,000,000원이며, 최근 표본은 이전 표본보다 48.3% 높은 흐름입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.03 | 58.55㎡ | 6 | 90,000,000원 |
| 2024.11 | 58.55㎡ | 4 | 110,000,000원 |
| 2024.04 | 58.55㎡ | 6 | 87,000,000원 |
| 2022.12 | 58.55㎡ | 3 | 64,500,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 58.55㎡ | 3건 | 95,666,666원 |
현재 최저가 53,900,000원만 놓고 보면 최근 12개월 평균의 56.3%로 보입니다. 그러나 배당 가정상 인수액 230,000,000원을 더한 최소 실질취득액은 283,900,000원입니다. 이는 최근 12개월 평균의 296.8%, 최신 거래 90,000,000원의 315.4%입니다. 따라서 최저가가 싸다는 표현은 성립하지 않습니다.
| 회차 가정 | 매각가 | 알려진 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰(49%) | 53,900,000원 | 230,000,000원 | 283,900,000원 |
| 3회 유찰 시(34.3%) | 37,730,000원 | 230,000,000원 | 267,730,000원 |
| 4회 유찰 시(24.01%) | 26,411,000원 | 230,000,000원 | 256,411,000원 |
보증금 미상 인원의 인수 가능액은 포함하지 않은 계산입니다. 유찰로 최저가가 내려가도 알려진 보증금 인수액 230,000,000원이 유지되는 가정이므로 최근 거래 수준과의 격차는 해소되지 않습니다.
④ 예상배당표 (매각가 53,900,000원 가정)
| 배당·인수 항목 | 채권·보증금 | 예상배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,370,200원 | 0원 |
| 임차인 7명 확인 보증금 합계 | 230,000,000원 | 0원 | 230,000,000원 |
| 갑구 2번 가압류 · 대평새마을금고 | 302,549,120원 | 52,529,800원 | 0원 |
| 갑구 3번 강제경매개시결정 | 미상 | 0원 | 0원 |
| 채권자 미배당 | - | 250,019,320원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 | 0원 |
매각대금 53,900,000원은 집행비용과 대평새마을금고 배당으로 모두 소진됩니다. 임차인 보증금은 매각대금 배분 밖에서 매수인 인수액으로 계산됐습니다. 당해세·최우선변제 및 보증금 미상 인원의 금액은 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항·토지·실거래 기준)
- 규모. 아르피오빌은 9세대, 사용승인일은 2004.12.10이며 시세 비교 대상 면적은 58.55㎡입니다.
- 실거래. 확인된 거래는 4건으로 64,500,000원부터 110,000,000원까지 분포합니다. 최근 12개월 평균은 95,666,666원, 최신 거래는 90,000,000원입니다.
- 토지. 토지면적 180.5㎡, 지목 대, 평지·가로장방·중로각지이며 공시지가는 1,021,000원/㎡입니다. 일반상업지역·시가지경관지구에 포함되고 중로2류와 소로2류에 접합니다.
- 감정 이용상태. 감정요항에는 단독주택[다가구주택]으로, 층별 다가구 및 총 12가구 이용 내용이 기재돼 있습니다. 사건상 아파트·아르피오빌 401호라는 표시와 함께 원본 대조가 필요합니다.
- 위치 서술. 물건 주소는 진주시 봉곡동이지만 감정요항의 위치 및 주위환경에는 진주시 문산읍 삼곡리 문산우체국 북서측 약 130미터라고 기재돼 있습니다.
- 용도지역 서술. 토지정보에는 일반상업지역으로, 감정요항에는 제2종일반주거지역으로 기재돼 있어 토지이용계획확인서와 감정평가서의 대상 물건을 직접 대조해야 합니다.
- 건축 상태. 위반건축물 표시는 없고 감정요항에는 공부와의 차이가 없다고 기재돼 있으나, 주소·용도·용도지역 서술의 차이를 먼저 해소해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 호별 점유관계 확인. 203호·204호·301호·302호·303호·402호 및 점유 부분 미상 인원이 본건 401호와 어떤 관계인지 현황조사서 원문과 건축물현황도를 대조하세요.
- 알려진 보증금 7건 확인. 총 230,000,000원의 임대차계약서, 실제 점유, 전입 유지, 반환 여부와 배당요구 종기를 확인해야 합니다.
- 보증금 미상 11명 확인. 말소기준일 전 전입자들의 보증금·확정일자·점유 개시일을 확인하지 않으면 추가 인수액을 산정할 수 없습니다.
- 매각물건명세서 대조. 우선변제권 없음으로 계산된 7명의 법적 근거와 인수 문구를 원문에서 확인하세요.
- 감정 대상 특정. 봉곡동 아르피오빌 401호와 문산읍 삼곡리·다가구주택 서술이 같은 대상인지 감정평가서 표지, 목록, 사진, 호별 배치에서 확인하세요.
- 용도지역 확인. 일반상업지역과 제2종일반주거지역 서술 중 본건에 적용되는 내용을 토지이용계획확인서로 확정하세요.
- 매각 결과 확인. 기재 매각기일은 2026.08.03이므로 진행·변경·매각 여부를 법원 사건기록에서 확인해야 합니다.
- 기타 비용. 당해세, 최우선변제, 공용부분 관리비, 명도비용은 별도로 확인하세요.
맺으며 — “49% 최저가”가 아니라 “2억8,390만원 이상”의 물건
표면상 최저가는 감정가의 49%인 53,900,000원입니다. 하지만 이 숫자만으로는 이 물건의 경제성을 설명할 수 없습니다. 배당 가정상 확인된 임차보증금 230,000,000원이 전액 인수되므로, 현재 회차의 최소 실질취득액은 283,900,000원입니다. 최근 12개월 평균 95,666,666원의 296.8%이고 최신 거래 90,000,000원의 315.4%입니다.
더구나 말소기준일 이전 전입했으나 보증금이 확인되지 않은 인원이 11명이고, 표시 호수도 본건 401호 외 여러 호실로 혼재합니다. 감정 이용상태·위치·용도지역 서술 역시 물건 표시와 서로 맞지 않는 부분이 있습니다. 권리와 물건 특정이 모두 해소되기 전에는 입찰 보류가 타당합니다. 이 사건에서 2회 유찰은 매력이 아니라, 인수 위험을 최저가가 가리고 있다는 신호로 읽어야 합니다.
