창원지방법원 2025타경30765. 진주시 문산읍 삼곡리의 토지와 다가구주택을 일괄매각하는 사건입니다. 감정 이용상태상 건물은 단독주택인 다가구주택으로 이용되고 있으며, 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 4층 건물입니다. 감정가는 1,052,300,480원, 2회 유찰된 최저매각가는 515,627,000원으로 감정가의 49%입니다.
등기 흐름은 비교적 명확합니다. 2018년 4월 25일 설정된 상봉새마을금고 근저당권 384,000,000원이 말소기준이고, 이후의 대평새마을금고 가압류 302,549,120원과 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 과거 설정된 전세권 5건도 모두 등기부상 이미 말소됐습니다. 문제는 등기권리보다 현재의 임차·점유관계입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경30765 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 진주시 문산읍 삼곡리 1244-15 · 경상남도 진주시 문산읍 동부로597번길 18-4 |
| 용도 | 기타 + 토지 · 단독주택(다가구주택) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 4층 · 사용승인 2018.04.23 및 2018.04.24 |
| 이용상태 | 한 동은 2층~4층 각각 층별 4가구로 총 12가구, 다른 동은 2층~3층 각각 층별 4가구 및 4층 3가구 |
| 소유자 | 김옥자 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 1,052,300,480원 / 515,627,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 대평새마을금고 / 313,172,554원 |
| 매각기일 | 2026.08.03 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 목록 5 건물 옥상 계단실은 건물에 포함 평가 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 등기권리는 소멸
말소기준권리는 2018.04.25. 접수된 상봉새마을금고 근저당권입니다. 채권최고액은 384,000,000원이고, 삼곡리 1244-15·1244-16·1244-17 토지가 공동담보로 기재돼 있습니다. 2024.12.19. 대평새마을금고 가압류와 2025.04.14. 강제경매개시결정은 말소기준보다 뒤이므로 매각으로 소멸합니다.
② 임차·점유 현황 — 21건 중 2건은 대항력 판정 불가
보증기관의 대위·승계 신고는 없으며, 조사된 임차·점유 명의는 21건입니다. 전입일이 확인된 19건은 모두 말소기준일인 2018.04.25.보다 늦어 대항력이 없습니다. 반면 송영숙·공사는 전입일과 보증금이 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 보수적으로 판단해야 합니다.
| 임차인·점유자 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 / 월차임 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 정춘길 | 미상 | 2024.03.25 | 미상 / 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 오언정 | 203호 | 2021.05.04 | 미상 / 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 안미연 | 204호 | 2020.04.07 | 80,000,000원 / 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 문수윤 | 301호 | 2021.02.15 | 40,000,000원 / 200,000원 | 2025.05.08 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박우명호 | 302호 | 2021.02.15 | 60,000,000원 / 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 정은근 | 303호 | 2024.10.02 | 10,000,000원 / 500,000원 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김태완 | 402호 | 2023.07.31 | 10,000,000원 / 300,000원 | 2025.05.08 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 전숙정 | 미상 | 2022.05.11 | 미상 / 미상 | 2025.06.04 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 심련주 | 미상 | 2023.03.15 | 미상 / 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박주연 | 미상 | 2024.03.11 | 미상 / 미상 | 2025.05.08 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 임시현 | 미상 | 2024.03.20 | 10,000,000원 / 350,000원 | 2025.05.27 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 하창종 | 미상 | 2020.04.07 | 20,000,000원 / 300,000원 | 2025.05.27 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 허충구 | 미상 | 2022.12.06 | 미상 / 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 정회훈 | 미상 | 2023.02.23 | 미상 / 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 장정환 | 미상 | 2022.06.02 | 미상 / 미상 | 2025.05.26 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 안제춘 | 미상 | 2021.04.12 | 미상 / 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 권은주 | 미상 | 2023.01.18 | 미상 / 미상 | 2025.05.07 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 오상현 | 미상 | 2021.12.27 | 미상 / 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 도우성 | 미상 | 2025.02.10 | 미상 / 미상 | 2025.06.12 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 송영숙 | 주거 · 부분 미상 | 미상 | 미상 / 미상 | 2025.05.09 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 공사 | 주거 · 부분 미상 | 미상 | 미상 / 미상 | 확인 없음 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
확인된 보증금만 합하면 230,000,000원이지만, 보증금이 확인되지 않은 명의가 다수이므로 이를 전체 임대차보증금으로 보면 안 됩니다. 확정일자와 우선변제 여부도 확인되지 않았습니다. 특히 송영숙·공사의 전입일, 실제 점유 부분, 보증금, 계약관계는 매각물건명세서와 주민등록, 임대차계약서 원본을 대조해야 합니다.
③ 가격·회차 분석 — 감정가 49%만으로 싸다고 단정 금지
현재 최저가는 515,627,000원으로 감정가 1,052,300,480원의 49%입니다. 다만 비교 가능한 실거래 시세가 확인되지 않은 상태에서는 감정가 대비 하락률만으로 시장가보다 저렴하다고 판단할 수 없습니다. 다가구주택과 토지를 함께 매수하는 구조이므로 임대수익, 공실, 건물 상태, 토지가치와 거래 환금성을 별도로 검증해야 합니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 소유자 잔여 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (2회 유찰 · 감정가 49%) | 515,627,000원 | 508,070,730원 | 178,478,390원 | 0원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 360,938,900원 | 355,085,755원 | 331,463,365원 | 0원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 (감정가 24%) | 252,657,229원 | 248,320,028원 | 438,229,092원 | 0원 | 0원 |
유찰이 이어질수록 채권자의 미배당액은 178,478,390원에서 331,463,365원, 438,229,092원으로 증가합니다. 각 시나리오의 매수인 인수액은 0원이지만, 이는 배당 계산에 반영된 권리를 기준으로 한 결과입니다. 전입일 미상 점유자의 권리확인은 별도로 남습니다.
④ 예상배당표 (매각가 515,627,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 비고 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 7,556,270원 | 약 매각가의 1.5% 추정 |
| 2. 근저당권 · 상봉새마을금고 | 384,000,000원 | 384,000,000원 | 채권최고액 기준 |
| 3. 가압류 · 대평새마을금고 | 302,549,120원 | 124,070,730원 | 청구금액 기준 · 미배당 발생 |
| 4. 강제경매개시결정 · 대평새마을금고 | 미상 | 0원 | 채권액 미상 · 배당 계산 제외 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 | 당해세·임차인 최우선변제 미반영 |
총 채권액 686,549,120원 중 채권자 예상배당은 508,070,730원, 미배당액은 178,478,390원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제 등이 확인되면 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·건물·토지 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 진주시 문산읍 삼곡리 문산우체국 북서측 직선거리 약 130m 지점이며, 주변은 단독주택·다가구주택·주거 나지 등으로 형성된 주택지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 관내 버스정류장이 있으며 대중교통 사정은 보통인 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 4층 건물로 외벽은 외장용 화강석판·미장스톤, 창호는 하이샤시 2중창호이며 현상은 보통인 편입니다.
- 설비. 급배수설비·난방설비·위생설비·화재탐지설비를 갖추고 있습니다.
- 도로. 북측 소로2류 폭 8m~10m, 서측 중로2류 폭 15m~20m 아스콘 포장도로와 각각 접하고 있습니다.
- 토지. 토지 항목 면적은 328.0㎡, 지목은 대, 용도지역은 제2종일반주거지역이며 공시지가는 389,400원/㎡입니다.
- 제한. 가축사육제한구역과 토지거래계약에 관한 허가구역에 속합니다.
- 공부 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
- 매각 범위. 토지와 건물의 일괄매각이며 목록 5 건물 옥상 계단실도 건물에 포함해 평가됐습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 송영숙·공사 확인. 전입일과 보증금이 미상인 2건은 주민등록 전입세대, 임대차계약서, 실제 인도 시점을 확인해 대항력 여부를 확정해야 합니다.
- 호실별 점유관계. 점유 부분이 확인되지 않은 명의가 다수이므로 각 호실의 실제 점유자와 계약자를 대조해야 합니다.
- 보증금 총액. 확인된 보증금은 230,000,000원이지만 미상 보증금이 다수 존재합니다. 전체 임대차보증금과 월차임 현황을 별도로 재구성해야 합니다.
- 우선변제 여부. 확정일자와 우선변제 여부가 확인되지 않았으므로 배당요구를 한 임차인도 실제 배당순위와 금액을 다시 검토해야 합니다.
- 명도 계획. 임차·점유 명의 21건이 조사된 다가구주택이므로 호실별 인도협의와 명도비용을 입찰가에 반영해야 합니다.
- 시세 검증. 감정가 대비 49%라는 수치만 보지 말고 인근 다가구 매매사례, 토지가격, 임대수익과 공실률을 확인해야 합니다.
- 공동담보·일괄매각 범위. 근저당의 공동담보 토지와 실제 매각 목록을 대조해 토지·건물별 소유권과 매각 범위를 확인해야 합니다.
- 토지거래허가구역. 허가구역 지정과 관련한 이용 목적 및 절차를 입찰 전에 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 배당요구 문건을 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “등기상 인수 0원”과 “임차위험 0”은 다르다
이 사건은 말소기준권리가 분명하고 이후 등기권리가 소멸하며, 배당 시나리오상 매수인 인수도 0원입니다. 그러나 임차·점유 명의가 21건이고, 그중 2건은 전입일이 확인되지 않아 대항력 판단이 끝나지 않았습니다. 보증금과 점유 부분이 확인되지 않은 명의도 다수입니다.
따라서 최저가가 감정가의 49%라는 이유만으로 가격 메리트를 확정해서는 안 됩니다. 등기권리는 정리되지만 점유관계는 복잡한 사건입니다. 송영숙·공사의 전입 및 인도 시점, 호실별 실제 임대차계약, 전체 보증금과 월차임을 확정한 뒤에야 실질취득비용과 적정 입찰가를 계산할 수 있습니다. 결론은 등기권리 조건부 합격, 임차·가격 검증 보류입니다.
