창원지방법원 2025타경30765. 진주시 문산읍 삼곡리 1244-2 일원의 토지와 다가구주택을 함께 매각하는 사건입니다. 감정 이용상태상 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 4층 건물 2동으로, 한 동은 2층부터 4층까지 층별 4가구인 총 12가구, 다른 한 동은 2층과 3층 각 4가구, 4층 3가구로 이용되고 있습니다. 건물 사용승인일은 각각 2018.04.23과 2018.04.24입니다.
권리의 기준점은 2018.04.25 설정된 상봉새마을금고 근저당권 384,000,000원입니다. 이후 등기된 대평새마을금고 가압류와 강제경매개시결정, 한국토지주택공사 명의 주택임차권 3건은 모두 말소기준권리보다 늦어 등기 순위상 매각으로 소멸합니다. 그러나 다가구주택 경매는 등기부만 지워진다고 끝나는 구조가 아닙니다. 각 점유자의 실제 전입일·점유·보증금·확정일자와 배당요구 여부를 호실별로 대조해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경30765 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 진주시 문산읍 삼곡리 1244-2 · 경상남도 진주시 문산읍 동부로597번길 18-2 |
| 물건종류 | 기타 + 토지 · 감정 이용상태상 단독주택(다가구주택) 2동 · 일괄매각 |
| 건물 이용 | 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 4층 · 감정상 총 23가구 |
| 토지 | 대 328.0㎡ · 제2종일반주거지역 · 공시지가 372,700원/㎡ |
| 소유자 | 김옥자 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 1,045,782,960원 / 512,434,000원 (2회 유찰 · 감정가의 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 대평새마을금고 / 313,172,554원 |
| 매각기일 | 2026.08.03 |
① 권리 흐름 — 등기상 후순위는 소멸
말소기준권리인 상봉새마을금고 근저당권은 토지 삼곡리 1244-2, 1244-16, 1244-17을 공동담보로 합니다. 이후 대평새마을금고의 가압류 302,549,120원과 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 등기상 한국토지주택공사 명의 주택임차권은 89,500,000원·80,000,000원·60,000,000원으로 3건이지만 모두 말소기준일 이후 등기입니다.
② 임차인·점유자 분석 — 실제 24명, 미상 5명
임차인 목록에는 한국토지주택공사를 포함해 25개 기록이 있으나, 한국토지주택공사는 정춘길 보증금에 대한 보증기관 대위·승계 중복신고로 표시되어 별도 임차인이나 별도 보증금으로 합산하지 않습니다. 따라서 실제 임차인·점유자는 24명입니다.
| 임차인·점유자 | 호실 / 용도 | 전입일 | 보증금 / 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 정춘길 | 미상 | 2024.03.25 | 미상 | 없음 | 미상 | LH 대위 대상 |
| 오언정 | 203호 · 주거 | 2021.05.04 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 안미연 | 204호 · 주거 | 2020.04.07 | 80,000,000원 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 문수윤 | 301호 | 2021.02.15 | 40,000,000원 / 200,000원 배당요구 2025.05.08 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 박우명호 | 302호 | 2021.02.15 | 60,000,000원 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 정은근 | 303호 · 주거 | 2024.10.02 | 10,000,000원 / 500,000원 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김태완 | 402호 | 2023.07.31 | 10,000,000원 / 300,000원 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 전숙정 | 미상 | 2022.05.11 | 미상 배당요구 2025.06.04 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 심련주 | 미상 | 2023.03.15 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 박주연 | 미상 | 2024.03.11 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 임시현 | 미상 | 2024.03.20 | 10,000,000원 / 350,000원 배당요구 2025.05.27 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 하창종 | 미상 | 2020.04.07 | 20,000,000원 / 300,000원 배당요구 2025.05.27 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 허충구 | 미상 | 2022.12.06 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 정회훈 | 미상 | 2023.02.23 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 장정환 | 미상 | 2022.06.02 | 미상 배당요구 2025.05.26 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 안제춘 | 미상 | 2021.04.12 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 권은주 | 미상 | 2023.01.18 | 미상 배당요구 2025.05.07 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 오상현 | 미상 | 2021.12.27 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 도우성 | 미상 | 2025.02.10 | 미상 배당요구 2025.06.12 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 한국토지주택공사 | 4층 84㎡(403호) · 임차권등기 | 2023.03.15 확정 2023.03.16 | 89,500,000원 배당요구 2025.05.12 | 없음 | 미상 | 정춘길 승계 |
| 김문용 | 미상 · 주거 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 박둘영 | 미상 · 주거 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 지주택 | 미상 · 주거 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 박우명 | 미상 · 주거 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 기사항전 | 미상 · 주거 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
대항력 없음 표시는 확인된 전입일이 말소기준일 2018.04.25보다 늦다는 자료에 따른 판정입니다. 우선변제 여부는 확정일자·소액임차인 해당 여부·배당요구 종기 준수 등을 종합해야 하므로 미상으로 표시했습니다.
③ 예상배당표 (매각가 512,434,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용(약 매각가의 1.5% 추정) | - | 7,524,340원 | - |
| 1. 근저당 · 상봉새마을금고 | 384,000,000원 | 384,000,000원 | 0원 |
| 2. 가압류 · 대평새마을금고 | 302,549,120원 | 120,909,660원 | 181,639,460원 |
| 3. 강제경매개시결정 · 대평새마을금고 | 미상 | 0원 | 계산 제외 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 | - |
채권 합계 686,549,120원 가운데 예상 배당액은 504,909,660원이고, 미배당은 181,639,460원입니다. 소유자 잔여금은 0원입니다. 다만 이 표에는 당해세와 임차인 최우선변제액이 반영되지 않았으므로 실제 배당순서와 금액은 달라질 수 있습니다.
④ 가격 판단 — 49% 할인과 시세 메리트는 다르다
현재 최저가는 감정가의 49%인 512,434,000원입니다. 3회 유찰 시나리오는 358,703,800원, 4회 유찰 시나리오는 251,092,659원입니다. 숫자만 보면 할인 폭은 큽니다. 그러나 동일 용도·규모의 최근 실거래 자료가 없어 최저가가 실제 시장가격보다 낮은지는 확인되지 않았습니다.
⑤ 입지·물적 조건
- 위치. 문산우체국 북서측 직선거리 약 130m 지점이며, 주변은 단독주택·다가구주택·주거나지 등으로 형성된 주택지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 관내버스정류장이 있으며 대중교통 사정은 보통입니다.
- 건물. 2018.04.23과 2018.04.24 사용승인을 받은 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 4층 건물로 현상은 보통입니다.
- 설비. 급배수설비·난방설비·위생설비·화재탐지설비를 갖추고 있습니다.
- 도로. 북측 소로2류 폭 8m~10m, 서측 중로2류 폭 15m~20m 아스콘 포장도로와 접합니다.
- 토지. 대 328.0㎡, 평지·세로장방형이며 제2종일반주거지역입니다.
- 제한. 가축사육제한구역과 토지거래계약에관한허가구역에 포함됩니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 일괄매각. 건물 옥상 계단실은 건물에 포함해 평가됐습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 미상 5명 최우선 확인. 김문용·박둘영·지주택·박우명·기사항전의 전입일, 보증금, 실제 점유 호실을 확인해야 합니다.
- 호실별 임대차 원본 대조. 감정상 23가구와 임차인 기록 24명의 차이를 확인하고 동일인·중복기재·전출 여부를 정리해야 합니다.
- 보증기관 승계 중복 제외. 한국토지주택공사의 89,500,000원 신고는 정춘길 보증금 승계 건으로 별도 보증금에 합산하지 않습니다.
- 배당요구 확인. 문수윤·전숙정·임시현·하창종·장정환·권은주·도우성의 배당요구 문건과 배당요구 종기를 대조해야 합니다.
- 최우선변제 재계산. 현재 예상배당표는 당해세와 임차인 최우선변제를 반영하지 않았으므로 실제 배당표를 별도로 작성해야 합니다.
- 명도 비용 산정. 다수 점유자가 있는 다가구주택 2동으로, 인도명령·명도협의·이사비·공실 전환 기간을 사업비에 포함해야 합니다.
- 임대수익 검증. 호실별 보증금·월세·공실·체납관리비·수선비를 조사해 순수익 기준으로 가격을 판단해야 합니다.
- 공동담보 범위 확인. 상봉새마을금고 근저당의 공동담보 토지와 본건 매각목록의 일치 여부를 원본에서 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서·전입세대열람을 입찰 직전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “할인은 크지만, 권리 확인량도 크다”
현재 최저가는 감정가의 49%까지 내려와 있습니다. 말소기준권리 이후의 등기상 권리는 소멸하고 배당 계산상 인수액도 0원이어서 겉으로는 할인폭이 큰 안전형처럼 보입니다. 하지만 이 물건은 다가구주택 2동과 토지를 함께 취득하는 일괄매각이며, 실제 임차인·점유자 24명 가운데 5명의 전입일과 보증금이 확인되지 않았습니다.
확인된 전입자는 모두 말소기준일 이후라 대항력이 없지만, 미상 5명까지 같은 결론으로 묶을 수는 없습니다. 실거래 자료도 없어 감정가 49%가 시장가격 대비 저렴하다고 단정할 근거가 없습니다. 따라서 이 사건의 결론은 등기상 소멸 구조는 양호하나, 임차인 원본조사와 수익가치 검증 전에는 입찰가를 정할 수 없는 보수적 검토 대상입니다.
