창원지방법원 2025타경31260. 사천시 사남면 월성리 270-8의 근린시설로, 감정가 1,537,000,000원에서 세 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 527,191,000원입니다. 등기상 소유자는 김선순이며, 말소기준권리는 2021년 설정된 진주서부농업협동조합의 채권최고액 1,274,000,000원 근저당입니다. 그 뒤 중소기업중앙회, 현대캐피탈주식회사, 주식회사케이비국민카드의 가압류와 사천시·국민건강보험공단·국의 압류, 현재 임의경매개시결정은 모두 말소기준 이후 권리로 매각으로 소멸합니다.
권리 자체보다 확인해야 할 것은 물건의 이용·건축물 상태입니다. 감정평가상 본건은 근린생활시설로 이용 중이고, 매각물건명세서에는 일괄매각, 목록1 우측의 내부계단을 통한 목록4 출입, 그리고 집합건축물대장 표제부상 위반건물 표시가 적혀 있습니다. 따라서 최저가가 감정가의 34.3%까지 내려왔다는 사실과 별개로 이 사항의 확인이 선행돼야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경31260 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 사천시 사남면 월성리 270-8 1층101호 · 경상남도 사천시 사남면 사천대로 1589-23 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 근린생활시설로 이용중 |
| 소유자 | 김선순 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 1,537,000,000원 / 527,191,000원 (3회 유찰) |
| 청구금액 | 1,247,781,611원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
| 말소기준권리 | 2021.08.25. 진주서부농업협동조합 근저당권 · 채권최고액 1,274,000,000원 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
등재 임차인은 없습니다. 다만 감정평가상 임대관계는 미상으로 기재돼 있습니다. 등기상 핵심은 2021.08.25. 진주서부농업협동조합 근저당이며, 이 권리가 말소기준입니다. 2023년의 가압류 3건, 현재 경매개시결정과 이후 압류 3건은 모두 말소기준보다 뒤에 있어 매각으로 소멸합니다. 2023.10.12. 강제경매개시결정은 2025.07.21. 취하돼 2025.07.24. 등기말소됐습니다.
② 가격 판단 — 3회 유찰됐지만 시세 메리트는 별도 확인
현재 최저매각가 527,191,000원은 감정가 1,537,000,000원의 34.3%입니다. 그러나 비교 가능한 실거래 시세가 없어, 이 할인율만 근거로 “시세보다 싸다”거나 가격 메리트가 충분하다고 단정할 수는 없습니다. 특히 본건은 아파트가 아니라 근린시설이며 감정평가상 근린생활시설로 이용 중입니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 527,191,000원 | 519,519,090원 | 808,795,836원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 369,033,700원 | 363,067,228원 | 965,247,698원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 258,323,589원 | 253,907,059원 | 1,074,407,867원 | 0원 |
유찰이 더 진행되면 매각대금이 감소하고 채권자의 미배당액은 808,795,836원에서 965,247,698원, 1,074,407,867원으로 늘어납니다. 다만 세 시나리오 모두 자료상 매수인 인수는 0원입니다. 즉 채권자의 배당 부족과 매수인의 인수 부담은 구분해서 봐야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 527,191,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 7,671,910원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 진주서부농업협동조합 | 1,274,000,000원 | 519,519,090원 |
| 3. 갑구 2번 가압류 · 중소기업중앙회 | 21,000,000원 | 0원 |
| 4. 갑구 3번 가압류 · 현대캐피탈주식회사 | 25,579,422원 | 0원 |
| 5. 갑구 4번 가압류 · 주식회사케이비국민카드 | 7,735,504원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 채권자 총 청구액은 1,328,314,926원, 채권자 총 배당액은 519,519,090원, 미배당은 808,795,836원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 물건·입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 근린생활시설로 이용 중입니다. 현장조사 당시 이해관계인의 부재로 내부조사는 불가했고, 외부관찰·관련 공부·인근 주민 탐문조사 등에 의거했습니다.
- 입지. 사천엘크루아파트 동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트와 근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 지역 내 일반적인 교통사정은 보통이며, 본건 북측으로 왕복 2차선 도로가 소재합니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 3층 건물 내 1층 101호 및 3층 301호로 기재돼 있으며, 위생설비·급배수시설·승강기설비·시스템 냉난방설비 등이 구비돼 있습니다.
- 토지. 부정형 평지의 상업용 건부지로 이용 중이며, 토지면적은 552.0㎡, 지목은 대, 도로접면은 소로한면입니다.
- 용도지역. 제1종일반주거지역이며 공시지가는 550,000원/㎡입니다. 가축사육제한구역·비행안전제6구역(전술)이 포함되고 자연녹지지역에 접합니다.
- 임대관계. 임대관계는 미상입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 일괄매각 범위 확인. 매각물건명세서에 일괄매각으로 기재돼 있으므로 매각 대상 전체와 각 목록의 관계를 원본에서 확인해야 합니다.
- 내부계단 확인. 목록1 우측으로 내부계단이 설치되어 목록4로 출입 가능한 상태로 조사됐습니다. 실제 이용 상태와 구조를 확인해야 합니다.
- 위반건물 표시 확인. 집합건축물대장 표제부상 위반건물 표시가 있다고 명시돼 있으므로 입찰 전에 원인과 현황을 확인해야 합니다.
- 세금·압류 확인. 국세·지방세가 당해세에 해당하면 우선 차감돼 실제 배당이 달라질 수 있습니다.
- 임대·점유 확인. 등재 임차인은 없지만 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 실제 점유자와 임대차 여부를 현장에서 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 현재 최저가는 감정가의 34.3%까지 내려왔지만 비교 가능한 실거래 자료가 없으므로, 할인율만으로 시세 대비 저가 여부를 판단하지 않아야 합니다.
맺으며 — 권리는 단순하지만 물건 확인은 단순하지 않다
이 사건의 등기 권리구조는 비교적 명확합니다. 2021.08.25. 진주서부농업협동조합 근저당이 말소기준이고, 이후 가압류·압류·현재 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 현재 회차의 매수인 인수액도 0원입니다.
하지만 최저가가 감정가의 34.3%까지 내려온 이유를 권리만으로 해석해서는 안 됩니다. 본건은 근린시설이고 이미 3회 유찰됐으며, 매각물건명세서에는 일괄매각·내부계단·위반건물 표시가 함께 적혀 있습니다. 여기에 시세 비교 자료도 없어 현재 가격을 곧바로 저가라고 평가할 근거가 없습니다. 결론은 권리 인수는 0원, 그러나 구조·건축물·매각범위와 가격 검증은 반드시 선행입니다.
