창원지방법원 2025타경31260. 사천시 사남면 월성리 270-8의 3층 301호로, 감정평가상 근린생활시설로 이용 중인 집합건물입니다. 권리 흐름의 기준은 2021.08.25 설정된 진주서부농업협동조합 근저당권 1,274,000,000원입니다. 이후 중소기업중앙회와 현대캐피탈주식회사의 가압류, 현재의 임의경매개시결정과 사천시·국민건강보험공단·국의 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 정리됩니다. 배당 시뮬레이션에서도 매수인이 떠안을 금액은 0원입니다.
다만 이 사건은 권리만 보고 판단하기 어렵습니다. 감정가 370,000,000원에서 3회 유찰되어 현재 최저매각가는 126,910,000원, 감정가의 34% 수준까지 내려왔습니다. 시세 실거래 자료가 없으므로 이 할인율 자체를 ‘시세보다 싸다’는 근거로 사용할 수는 없습니다. 특히 근린시설이라는 용도와 위반건물 표시를 함께 점검해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경31260 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 사천시 사남면 월성리 270-8 3층301호 |
| 도로명주소 | 경상남도 사천시 사남면 사천대로 1589-23 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 근린생활시설로 이용중 |
| 소유자 | 김선순 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 370,000,000원 / 126,910,000원 (3회 유찰) |
| 청구액 | 1,247,781,611원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸형
임차인 신고는 없습니다. 감정평가의 임대관계도 미상으로 기재되어 있으나, 확인된 임차인 보증금이나 대항력 임차인 자료는 없습니다. 따라서 현재 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다. 말소기준권리인 진주서부농업협동조합 근저당권 이후의 가압류·현재 경매개시결정· 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 가격 판단 — 감정가 34%지만 시세 할인으로 단정할 수 없다
현재 회차 최저매각가는 126,910,000원으로 감정가 370,000,000원 대비 34% 수준입니다. 그러나 비교 가능한 실거래 시세가 없어, 감정가 대비 큰 폭의 유찰만으로 가격 메리트를 확정하기 어렵습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 126,910,000원 | 1,196,246,162원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 88,837,000원 | 1,233,741,488원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 · 감정가 17% | 62,185,899원 | 1,259,912,869원 | 0원 |
유찰이 추가될수록 매각가는 내려가지만, 채권자 측 미배당은 오히려 커집니다. 현재 회차에서도 총 채권액 1,320,579,422원 중 배당되는 채권액은 124,333,260원이고, 미배당은 1,196,246,162원입니다. 다만 이 미배당 채권 자체가 매수인에게 승계되는 구조는 아닙니다.
③ 예상배당표 (매각가 126,910,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,576,740원 |
| 1. 근저당 · 진주서부농업협동조합 | 1,274,000,000원 | 124,333,260원 |
| 2. 가압류 · 중소기업중앙회 | 21,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 현대캐피탈주식회사 | 25,579,422원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저매각가 126,910,000원 가정 시 집행비용 2,576,740원을 제외한 124,333,260원이 진주서부농업협동조합 근저당에 배당되고, 중소기업중앙회·현대캐피탈주식회사 및 소유자에게 돌아갈 금액은 0원으로 계산됩니다. 국세·지방세가 당해세에 해당하면 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 근린생활시설로 이용 중입니다. 현장 조사 당시 이해관계인이 없어 내부조사는 이루어지지 않았고, 외부관찰·관련 공부·인근 주민 탐문조사 등에 의했습니다.
- 주위환경. 사천엘크루아파트 동측 인근으로 아파트와 근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 지역 내 일반적인 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 본건 북측으로 왕복 2차선 도로가 소재합니다.
- 설비. 위생설비·급배수시설·승강기설비·시스템 냉난방설비 등이 구비되어 있습니다.
- 토지. 토지면적 552.0㎡, 지목은 대, 평지의 부정형 토지이며 상업용 건부지로 이용 중입니다.
- 용도지역. 제1종일반주거지역이며 자연녹지지역에 접하고 있습니다.
- 공시지가. 550,000원/㎡입니다.
- 추가 제한. 가축사육제한구역과 비행안전제6구역(전술)에 포함됩니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 위반건물 원인 확인. 집합건축물대장 표제부의 위반건물 표시 내용을 직접 확인하고 해당 위반이 301호와 어떤 관계인지 대조해야 합니다.
- 내부 상태 확인. 감정평가 당시 내부조사가 이루어지지 않았으므로 내부 마감·시설 상태를 별도로 확인해야 합니다.
- 임대관계 확인. 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 임차인 신고가 없다는 사실과 실제 현장 점유관계가 일치하는지 확인해야 합니다.
- 공동담보 확인. 선순위 근저당에 제1층 제101호 공동담보가 기재되어 있으므로 공동담보 관계와 채권 변동을 원본 등기에서 대조해야 합니다.
- 세금 압류 확인. 사천시·국민건강보험공단·국의 압류가 있어 국세·지방세 중 당해세가 존재하는지 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 감정가의 34%까지 내려왔지만 실거래 시세 자료가 없으므로 감정가 대비 할인율만으로 적정 낙찰가를 정하지 않아야 합니다.
맺으며 — “낮아진 가격보다 위반건물·환금성을 먼저 본다”
이 사건의 등기상 구조는 비교적 명확합니다. 2021.08.25 진주서부농업협동조합 근저당이 말소기준이고, 이후 가압류·경매개시결정·압류는 소멸하며 배당 시뮬레이션상 매수인 인수도 0원입니다. 그러나 감정가 370,000,000원에서 최저가 126,910,000원까지 내려온 3회 유찰 근린시설이라는 점, 실거래 시세 비교자료가 없다는 점, 그리고 집합건축물대장상 위반건물 표시가 있다는 점은 가격 이상의 검토가 필요한 신호입니다. 권리는 소멸형이지만 물건 자체의 적법성·점유·환금성 확인이 선행돼야 하는 사건입니다.
