창원지방법원 2025타경31260. 경상남도 사천시 사남면 월성리 270-8의 1층 102호로, 감정평가상 근린생활시설로 이용 중인 집합건물입니다. 권리의 출발점은 2021.08.25 설정된 정동농업협동조합의 채권최고액 1,200,000,000원 근저당권입니다. 이 근저당권이 말소기준이 되고, 뒤이어 설정된 중소기업중앙회·현대캐피탈주식회사 가압류와 국·사천시·국민건강보험공단의 압류, 현재 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 따라서 제공된 배당 시나리오상 매수인이 승계하는 금액은 0원입니다.
가격은 별도로 봐야 합니다. 감정가 693,000,000원에서 3회 유찰돼 현재 최저매각가는 237,699,000원, 감정가의 34.3%입니다. 하지만 이 물건에는 비교 가능한 실거래 시세 자료가 없으므로, 단순히 감정가 대비 낙폭만 보고 시세보다 저렴하다거나 가격 메리트가 크다고 단정할 근거는 없습니다. 특히 근린시설이라는 용도와 위반건물 표시 여부를 실제 현장에서 확인해야 가격 판단이 가능합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경31260 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 사천시 사남면 월성리 270-8 1층102호 · 사천대로 1589-23 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(근린시설) · 근린생활시설로 이용중 |
| 소유자 | 김선순 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 693,000,000원 / 237,699,000원 (3회 유찰) |
| 청구금액 | 1,247,781,611원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
| 용도지역 | 제1종일반주거지역 |
| 토지 | 대 · 552.0㎡ · 평지 · 부정형 · 소로한면 · 공시지가 550,000원/㎡ |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
말소기준은 2021.08.25 을구 1번 정동농업협동조합 근저당권입니다. 근저당 채권최고액은 1,200,000,000원이고 공동담보로 같은 월성리 270-8 제2층 제201호가 기재돼 있습니다. 이후 중소기업중앙회 가압류 21,000,000원, 현대캐피탈주식회사 가압류 25,579,422원과 국·사천시·국민건강보험공단 압류는 모두 말소기준 이후 권리로서 매각으로 소멸합니다.
2023.10.12 진주서부농업협동조합의 강제경매개시결정은 2025.07.21 취하에 따라 2025.07.24 말소됐고, 이후 2025.10.14 정동농업협동조합을 채권자로 하는 임의경매개시결정이 등기됐습니다. 확인된 임차인 명단은 없지만 감정평가서의 임대관계는 미상으로 기재돼 있으므로, 현장 점유관계 확인은 별도로 필요합니다.
② 가격 판단 — 감정가 34.3%, 그러나 시세 비교는 불가
현재 회차의 최저매각가는 237,699,000원으로 감정가 693,000,000원의 34.3%입니다. 다음 시나리오는 4회 유찰 시 166,389,300원(감정가 24%), 5회 유찰 시 116,472,510원(감정가 17%)입니다.
다만 거래시장 자료가 없어 감정가가 실제 시장가치보다 높은지 낮은지를 교차검증할 수 없습니다. 따라서 ‘3회 유찰 = 싸다’라는 결론은 금물입니다. 근린시설은 동일 단지 아파트처럼 표준화된 실거래 비교가 어렵고, 본건은 내부조사도 이해관계인 부재로 이루어지지 못했습니다. 입찰가는 실제 임대·점유상태, 내부 상태, 위반건물 표시의 내용과 해소 가능성을 확인한 뒤 판단해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 237,699,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,127,786원 |
| 2. 근저당권 · 정동농업협동조합 | 1,200,000,000원 | 233,571,214원 |
| 3. 가압류 · 중소기업중앙회 | 21,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 현대캐피탈주식회사 | 25,579,422원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 채권 총액은 1,246,579,422원, 예상 배당액은 233,571,214원, 미배당은 1,013,008,208원입니다. 국세·지방세 중 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다. 등기상 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 사천시 사남면 월성리의 사천엘크루아파트 동측 인근으로, 주위는 아파트와 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 지역 내 일반적인 교통사정은 보통으로 평가됐으며, 본건 북측으로 왕복 2차선 도로가 소재합니다.
- 이용. 감정평가상 근린생활시설로 이용 중이며, 이해관계인 부재로 내부조사는 하지 못해 외부관찰·관련 공부·인근 주민 탐문에 의존했습니다.
- 설비. 위생설비·급배수시설·승강기설비·시스템 냉난방설비가 구비돼 있습니다.
- 토지. 552.0㎡ 부정형 평지의 상업용 건부지이며, 제1종일반주거지역입니다. 가축사육제한구역·비행안전제6구역(전술)에 포함되고 자연녹지지역에 접합니다.
- 환금성. 근린시설이고 3회 유찰된 상태입니다. 비교 실거래 자료가 없어 현재 최저가의 시장가격 적정성은 별도 조사가 필요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 위반건물 표시 원본 확인. 집합건축물대장 표제부의 위반건물 표시 내용과 시정 여부를 반드시 확인해야 합니다.
- 실제 점유관계 확인. 확인된 임차인 명단은 없지만 감정평가상 임대관계가 미상이고 내부조사도 불가했습니다.
- 세금 우선배당 확인. 국·사천시 등 압류 가운데 당해세가 존재하면 현재 예상배당 순서와 금액이 달라질 수 있습니다.
- 감정가 할인율만 보지 않기. 현재 최저가는 감정가의 34.3%지만 비교 가능한 실거래 시세가 없어 할인율 자체가 가격 메리트를 보장하지 않습니다.
- 공동담보 확인. 정동농업협동조합 근저당에는 같은 월성리 270-8 제2층 제201호가 공동담보로 기재돼 있으므로 관련 배당관계 원본 확인이 필요합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·집합건축물대장과 실제 현장을 대조한 뒤 입찰가를 결정해야 합니다.
맺으며 — “34%라는 숫자보다 확인해야 할 것이 많다”
이 물건의 등기 권리구조는 비교적 명확합니다. 2021.08.25 정동농업협동조합 근저당이 말소기준이고, 이후 권리는 매각으로 소멸해 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 현재 최저가 237,699,000원이 감정가 693,000,000원의 34.3%까지 내려왔다는 사실만으로 매력적인 가격이라고 결론 내릴 수는 없습니다.
이미 3회 유찰됐고, 용도는 아파트가 아닌 근린시설이며, 실거래 비교자료가 없습니다. 여기에 매각물건명세서의 위반건물 표시, 감정평가상의 임대관계 미상과 내부 미조사까지 겹칩니다. 따라서 이 물건은 등기상 인수 위험보다 현장·건축물·가격 검증이 핵심입니다. 권리만 보고 접근하기보다 위반건축물과 실제 점유상태를 확인한 뒤 시장가치를 다시 산정해야 합니다.
