광주지방법원 2024타경5169. 전라남도 장흥군 장흥읍 해당산업단지에 위치한 공장·창고와 토지 등을 대상으로 하는 경매입니다. 소유자는 모아푸드주식회사이며, 건물에는 생산공장·냉동 및 냉장창고·사무실 등이 설치되어 있습니다. 훈제오리 가공생산을 위한 기계기구도 일괄매각 대상에 포함되어 있습니다. 일반적인 아파트나 근린상가와 달리 공장 설비의 가동 가능성, 산업단지 입주 적합성, 보조금 관련 제한, 기계기구의 실제 상태를 함께 판단해야 하는 물건입니다.
표면적으로는 가격이 많이 내려왔습니다. 감정가가 약 91.80억 원인데 현재 최저매각가는 약 47.00억 원입니다. 그러나 감정가 대비 할인율은 실제 시장가격 대비 할인율과 다릅니다. 공장 특화 설비의 재사용 가능성과 감정 당시 평가액의 현실성을 확인하지 못하면, 최저가가 절반 수준이라는 사실만으로 가격 메리트를 부여할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2024타경5169 · 강제경매 |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 장흥군 장흥읍 해당리 647-4 도로명주소: 전라남도 장흥군 장흥읍 산단로 325 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 + 토지 · 생산공장·냉동/냉장창고·사무실·폐수처리장·기계실 등 |
| 토지 | 공장용지 7,786.6㎡ · 일반공업지역 · 공업용 · 평지·사다리형 |
| 건물 | 가동: 일반철골구조 2층 생산공장 등 나동: 창고·보일러실·소방물탱크 및 펌프실 등 다동: 폐수처리장 감정평가상 별도 창고·기계실도 포함 |
| 소유자 | 모아푸드주식회사 |
| 감정가 | 9,180,272,870원 |
| 현재 최저매각가 | 4,700,299,000원 (3회 유찰 · 감정가의 51.2%) |
| 신청채권액 | 50,754,335원 |
| 경매개시 | 2024.01.25 · 주식회사 피에이지플렉스 강제경매 별도 한국산업은행 임의경매개시결정: 2024.04.04 |
| 매각기일 | 2026.10.26 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 공장 및 광업재단 저당법 제6조 기계기구 포함 |
① 권리 흐름 — 근저당 소멸과 별개로 확인할 제한이 있다
말소기준권리는 2022.10.04 설정된 한국산업은행의 을구 1번 근저당권입니다. 채권최고액은 7,200,000,000원이며, 해당리 647-4 토지 및 나동·다동 건물과의 공동담보 관계가 기재되어 있습니다. 그 뒤 설정된 한국산업은행의 추가 근저당과 광주은행 근저당, 후순위 가압류 및 경매개시결정은 원칙적으로 매각에 따른 말소 대상입니다.
해당 등기는 말소기준권리보다 나중에 기재되었지만, 보조금 지원에 수반되는 공법상 제한이나 환수 의무까지 경매로 당연히 소멸한다고 볼 수는 없습니다. 경매 취득이 해당 제한의 예외에 해당하는지, 소유권 이전에 별도 승인이 필요한지, 보조금 환수 가능성이 있는지를 장흥군 담당 부서와 관련 원문으로 확인해야 합니다.
② 점유·임차 관계 — 2017년 전입신고를 무시하면 안 된다
현황조사에서 박원훈의 전입신고가 확인됩니다. 전입일은 2017.10.24로, 한국산업은행의 말소기준 근저당 설정일인 2022.10.04보다 앞섭니다. 다만 사용 부분과 점유 목적, 보증금, 확정일자, 임대차계약의 존재는 확인되지 않았습니다.
| 점유자 | 전입일 / 사용 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 박원훈 | 2017.10.24 사용 부분·용도 미상 |
미상 | 가능·미상 | 미상 | 신고 없음 |
현황조사상 확인대상 점유자 1명. 보증기관의 대위·승계에 따른 중복 임차인 신고는 확인되지 않습니다.
특히 전입신고일이 건물의 2022.08.05 소유권보존등기일보다 앞서므로, 실제 전입 주소, 점유 건물, 임대차 목적물의 동일성 및 점유 개시 경위를 대조해야 합니다.
만약 유효한 대항력이 인정되고 보증금 중 미배당액을 매수인이 인수하는 경우, 실질취득 부담은 낙찰가 + 인수 보증금으로 증가합니다. 특히 인수해야 할 보증금이 낙찰가를 초과하고 낙찰대금에서 배당되지 않는 구조라면, 낙찰가가 내려가더라도 총취득 부담이 보증금 수준으로 사실상 고정될 수 있습니다. 보증금 규모가 확인되지 않은 현재는 이를 수치화할 수 없습니다.
- 점유 권원 확인. 박원훈의 전입신고 주소, 실제 점유 여부, 점유 부분 및 계약 상대방을 확인합니다.
- 임대차 여부 확인. 임대차계약서·보증금·차임·확정일자·배당요구 여부를 대조합니다.
- 대항력 판단. 공장과 주거 공간의 구분, 주택임대차 또는 상가건물임대차 관련 적용 요건을 확인합니다.
- 인수액 확정. 권리 성립 및 배당관계가 확정되기 전에는 매수인 인수액을 0원으로 처리하지 않습니다.
③ 가격·유찰 흐름 — 감정가 할인과 시세 할인은 다르다
현재 최저가는 4,700,299,000원으로 감정가의 51.2%입니다. 세 차례 유찰로 최저가가 크게 낮아졌지만, 이 사건은 토지·공장·냉동설비·식품가공 기계 등이 함께 평가된 물건입니다. 일반적인 주거용 부동산처럼 동일 평형 실거래 평균을 이용해 적정 매수가를 확인하기 어렵습니다.
| 유찰 시나리오 | 감정가 대비 | 매각가 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 3회 유찰 | 51.2% | 4,700,299,000원 | 7,349,367,415원 |
| 4회 유찰 시 | 40.96% | 3,760,239,200원 | 8,280,026,617원 |
| 5회 유찰 시 | 32.77% | 3,008,191,360원 | 9,024,553,979원 |
위 후속 회차는 가격·배당 시뮬레이션이며 실제 유찰이나 향후 매각기일이 확정되었다는 의미는 아닙니다. 미배당액은 제시된 채권최고액·청구액 기준 추정치입니다.
④ 예상배당표 (매각가 4,700,299,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 49,402,990원 |
| 1. 한국산업은행 · 을구 1번 근저당 | 7,200,000,000원 | 4,650,896,010원 |
| 2. 한국산업은행 · 을구 2번 근저당 | 2,200,000,000원 | 0원 |
| 3. 광주은행 · 을구 3번 근저당 | 600,000,000원 | 0원 |
| 4. 피에이지플렉스 · 가압류 | 50,406,325원 | 0원 |
| 5. 광주은행 · 가압류 | 382,771,973원 | 0원 |
| 6. 제이비우리캐피탈 · 가압류 | 16,962,302원 | 0원 |
| 7. 농업회사법인 다솔 · 가압류 | 480,608,750원 | 0원 |
| 8. 농협중앙회 · 가압류 | 365,290,053원 | 0원 |
| 9. 농협은행 · 가압류 | 54,984,107원 | 0원 |
| 10. 서울보증보험 · 가압류 | 498,317,580원 | 0원 |
| 11. 서울보증보험 · 가압류 | 27,000,000원 | 0원 |
| 12. 서울보증보험 · 추가 가압류 | 73,168,000원 | 0원 |
| 기타 압류·경매 관련 채권 | 일부 미상 | 0원(모형상) |
| 소유자 교부 | — | 0원 |
현재 매각가를 전제로 하면 집행비용 49,402,990원을 먼저 공제하고, 나머지 4,650,896,010원이 한국산업은행의 선순위 근저당에 배당되는 모형입니다. 그 결과 후순위 근저당과 가압류 채권자는 배당을 받지 못하며, 채권총액 12,000,263,425원 대비 추정 미배당액은 7,349,367,415원입니다.
이 미배당액 전체가 매수인에게 승계된다는 의미는 아닙니다. 일반적인 소멸 대상 담보권의 미배당 잔액과, 대항력이 인정될 수 있는 임차인의 미배당 보증금은 구분해야 합니다. 매수인의 실제 인수 위험은 별도 확인 대상입니다.
이 배당표는 채권최고액 기준의 단순 추정입니다. 국세·지방세·건강보험 관련 법정 우선채권, 임차인 우선변제 및 최우선변제, 실제 채권잔액과 배당요구 내용은 반영되지 않을 수 있습니다. 피에이지플렉스의 가압류가 본압류로 이행된 강제경매개시결정을 별도 독립 채권으로 중복 합산하지 않도록 실제 채권내역을 확인해야 합니다. 한국산업은행의 별도 임의경매 사건과 신청채권액의 대응 관계도 구분해야 합니다.
⑤ 공장설비·입지·환금성 메모 (감정평가 및 매각조건 기준)
- 산업단지 입지. 장흥군 해당산업단지 내부에 위치하고, 주변은 공업용 건물과 공업나지 등이 혼재합니다. 산업단지 용도에 적합한 수요자 중심으로 매수층이 형성될 가능성이 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장과 간선도로가 있습니다. 교통사정은 보통으로 평가됩니다.
- 토지. 공장용지 7,786.6㎡, 일반공업지역이며 지형은 평지·사다리형입니다. 공시지가는 85,100원/㎡로 기재되어 있습니다.
- 건물 용도. 생산공장·냉동창고·냉장창고·사무실·보일러실·폐수처리장 등으로 구성되어 있습니다. 단순 창고 투자와 달리 설비 유지 및 시설 운영 비용을 검토해야 합니다.
- 기계기구. 공장 및 광업재단 저당법 제6조 목록의 기호 1~12번과 제시외 기계기구 기호 13~24번이 일괄매각에 포함됩니다. 설비 일부는 이동하기 쉬운 형태로 건물 밖이나 본래 설치 위치를 벗어나 보관되어 있습니다.
- 설비 상태. 훈제오리 가공생산용 기계기구는 실지조사 당시 운휴 상태였고, 관리상태 및 제반 현상은 보통으로 평가되었습니다. 현재 정상 가동 가능성은 별도로 시험·확인해야 합니다.
- 기반설비. HACCP설비, 화재탐지 및 경보설비, 소화전, 냉동·냉장, 스프링클러, 공조, 수전설비 등이 기재되어 있습니다.
- 평가 제외 물건. 목록 1 지상의 이동·철거가 용이한 컨테이너박스 등은 평가에서 제외되었습니다. 건물에 포함하여 평가된 수전설비·공조설비와의 구분이 필요합니다.
- 일부 설비 중복 평가 주의. 운반 트롤리, 바닥저울, 점보박스, 손세정대 등은 관련 기계기구의 부대설비로 포함하여 평가된 내용이 있어 별도 중복가치를 부여하지 않아야 합니다.
- 행정규제. 일반지방산업단지·공장설립승인지역·지구단위계획구역 등에 해당합니다. 보조금 지원에 따른 처분제한과 함께 입주 가능 업종 및 시설변경 인허가를 확인해야 합니다.
- 환금성. 식품가공용 생산시설과 전문설비 중심의 공장으로, 일반적인 주택·상가보다 이용 목적에 맞는 매수자를 찾는 과정이 복잡할 수 있습니다. 3회 유찰 사실도 가격 및 환금성 위험 점검이 필요한 근거입니다.
⑥ 입찰 전 필수 체크리스트
- 매각목록 원본. 장흥군 해당리 647-4의 토지·가동·나동·다동과 기타 감정평가 대상의 포함 범위를 대조합니다. 별도 소재 창고와 제시외 물건의 귀속을 확인합니다.
- 장흥군 승인 및 보조금. 2027.08.30까지의 용도 외 사용·양도·대여·담보 제공 제한이 경매 취득에 어떻게 적용되는지, 승인 및 환수 조건은 무엇인지 서면으로 확인합니다.
- 박원훈 점유 조사. 2017.10.24 전입신고와 실제 점유 장소, 임대차 존재, 보증금, 우선변제 및 인수 여부를 확정합니다.
- 공동담보·공장저당. 한국산업은행과 광주은행 근저당의 공동담보 목록, 저당권이 미치는 기계기구 범위 및 말소 절차를 확인합니다.
- 세금 압류. 국민건강보험공단·국세·지방세 관련 실제 체납액, 법정기일, 당해세 우선권 및 배당 변동 가능성을 확인합니다.
- 설비 현장조사. 냉동기·냉장설비·공조·수전설비·HACCP설비·훈제오리 가공라인의 작동 상태와 수리·재가동 비용을 확인합니다.
- 기계기구 소재. 건물 밖에 보관된 설비 및 이동 가능한 장비가 매각 당시 그대로 존재하는지 확인합니다.
- 인허가. 식품가공업 관련 인허가, 산업단지 입주 가능 업종, 폐수처리시설 및 소방·환경 관련 승계 요건을 검토합니다.
- 가격 검증. 감정가의 절반이라는 할인율 대신 실제 거래 가능한 토지·공장·기계기구 가격과 재가동·철거·유지 비용을 합산해 입찰가를 검증합니다.
- 입찰 직전 확인. 매각물건명세서, 등기사항전부증명서, 현황조사서, 감정평가서, 기계기구 목록, 변경된 매각조건 및 사건 진행 현황을 재확인합니다.
맺으며 — “감정가의 절반”보다 중요한 것은 실제 취득 가능한 가치
이 사건은 3회 유찰, 최저가 4,700,299,000원이라는 숫자만 보면 관심을 끌 만한 공장 경매입니다. 말소기준권리인 한국산업은행 근저당과 후순위 금융채권들의 소멸 구조도 비교적 명확합니다.
하지만 권리 소멸 구조가 명확하다는 사실과 취득 후 아무 제한 없이 이용·처분할 수 있다는 것은 다른 문제입니다. 박원훈의 선행 전입신고에 따른 대항력·보증금 인수 가능성은 아직 판단이 끝나지 않았고, 2027.08.30까지의 산업단지 보조금 관련 제한도 행정적 확인이 필요합니다. 기계기구는 운휴 상태로 조사되었으며, 일부는 이동·분리가 쉬워 실제 소재와 활용가치를 검증해야 합니다.
현재 배당모형상 매수인 인수액은 0원이지만, 그것만으로 실질취득액을 최저매각가인 4,700,299,000원으로 확정할 수 없습니다. 또한 비교 가능한 최근 실거래 시세가 확인되지 않은 상태에서 감정가 대비 51.2%라는 수치에 가격 가점을 줄 수 없습니다.
결론은 보수적 관망입니다. 선행 점유자, 보조금 관련 처분제한, 실제 매각 범위와 설비 상태가 해소되기 전까지는 투자 안전성이나 저가 매수 여부를 인정하기 어렵습니다. 권리 일부는 정리되지만, 인수와 운영 위험은 남아 있습니다. 이 물건의 승부처는 추가 유찰 자체가 아니라 실제 사용·처분할 수 있는 자산가치와 확정 취득부담을 검증하는 것입니다.
