4,700,299,000원
광주지방법원 2024타경5169. 장흥읍 해당산업단지 내 모아푸드주식회사 소유 부동산으로, 감정 이용상태는 생산공장 및 냉동·냉장창고, 사무실, 창고, 보일러실, 소방물탱크 및 펌프실, 콤푸레샤실, 폐수처리장, 기계실 등입니다. 해당리 토지는 공장용지 7,786.6㎡, 일반공업지역이며 공업용으로 이용되고 있습니다. 매각물건명세서상 일괄매각이고 공장 및 광업재단 저당법 제6조 기계기구와 제시외 기계기구가 포함됩니다.
말소기준권리는 2022.10.04 한국산업은행 근저당권 7,200,000,000원입니다. 그 뒤의 한국산업은행 추가 근저당, 광주은행 근저당과 다수 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조로 표시되어 있습니다. 그러나 이 사건에서 권리분석을 단순히 “후순위는 모두 소멸”로 끝내면 안 됩니다. 말소기준보다 훨씬 앞선 2017.10.24 전입 점유자와, 별도로 등기된 산업단지 투자기업 보조금 관련 금지사항을 반드시 따로 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2024타경5169 |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 장흥군 장흥읍 해당리 647-4 가동 · 전라남도 장흥군 장흥읍 산단로 325 |
| 용도 | 근린시설 + 토지 · 생산공장 및 냉동/냉장창고·사무실·창고·폐수처리장·기계실 등 |
| 토지 | 공장용지 7,786.6㎡ · 일반공업지역 · 공업용 · 평지 · 사다리형 · 광대소각 |
| 소유자 | 모아푸드주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 9,180,272,870원 / 4,700,299,000원 (3회 유찰) |
| 청구액 | 50,754,335원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
| 일괄매각 | 공장 및 광업재단 저당법 제6조 기계기구 기호 1~12 및 제시외 기계기구 기호 13~24 포함 |
① 권리 흐름 — 말소기준 뒤는 소멸, 앞선 점유자는 별도 확인
② 임차관계 — 전입일은 선순위, 보증금은 미상
현황조사에서 확인되는 실제 임차인은 박원훈 1명입니다. 전입일은 2017.10.24로 말소기준권리인 2022.10.04 근저당권보다 앞섭니다. 다만 점유부분·사용관계·보증금·확정일자가 모두 미상인 만큼 “대항력 있음”으로 확정하지 않고 “대항력 가능·미상”으로 판단해야 합니다.
| 임차인 | 점유 / 사용 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 박원훈 | 미상 / 미상 | 2017.10.24 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
③ 가격 구조 — 3회 유찰, 감정가의 51.2%
감정가 9,180,272,870원에서 3회 유찰돼 현재 최저매각가는 4,700,299,000원, 감정가의 51.2% 수준입니다. 다음 유찰 시나리오는 4회 유찰 3,760,239,200원, 5회 유찰 3,008,191,360원으로 제시되어 있습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 산정 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 · 51.2% | 4,700,299,000원 | 4,650,896,010원 | 7,349,367,415원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 40.96% | 3,760,239,200원 | 3,720,236,808원 | 8,280,026,617원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 · 32.77% | 3,008,191,360원 | 2,975,709,446원 | 9,024,553,979원 | 0원 |
중요한 점은 유찰 횟수와 감정가 대비 할인율 자체가 곧 가격 메리트를 뜻하지 않는다는 것입니다. 이 물건은 일반공업지역 산업단지 내 생산공장·냉동냉장시설·폐수처리장과 여러 기계기구를 묶어 매각하는 특수 자산입니다. 여기에 선순위 가능 임차관계와 보조금 금지사항 확인까지 남아 있어, 최저가 비율만으로 응찰가를 정하면 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 4,700,299,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 49,402,990원 |
| 을구 1번 근저당권 · 한국산업은행 | 7,200,000,000원 | 4,650,896,010원 |
| 을구 2번 근저당권 · 한국산업은행 | 2,200,000,000원 | 0원 |
| 을구 3번 근저당권 · 주식회사광주은행 | 600,000,000원 | 0원 |
| 갑구 2번 가압류 · 주식회사 피에이지플렉스 | 50,406,325원 | 0원 |
| 갑구 3번 가압류 · 주식회사 광주은행 | 382,771,973원 | 0원 |
| 갑구 4번 가압류 · 제이비우리캐피탈주식회사 | 16,962,302원 | 0원 |
| 갑구 7번 가압류 · 농업회사법인 주식회사 다솔 | 480,608,750원 | 0원 |
| 갑구 8번 가압류 · 농업협동조합중앙회 | 365,290,053원 | 0원 |
| 갑구 9번 가압류 · 농협은행 주식회사 | 54,984,107원 | 0원 |
| 갑구 10번 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 498,317,580원 | 0원 |
| 갑구 11번 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 27,000,000원 | 0원 |
| 갑구 12번 경매개시결정 · 한국산업은행 | 50,754,335원 | 0원 |
| 갑구 14번 가압류 · 서울보증보험 주식회사 | 73,168,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 12,000,263,425원 중 4,650,896,010원이 배당되고, 7,349,367,415원이 미배당되는 계산입니다. 국세·지방세가 당해세에 해당하면 우선 차감되어 후순위 배당은 달라질 수 있습니다. 박원훈의 보증금은 미상이라 위 계산만으로 실제 임차보증금 인수 여부를 확정할 수 없습니다.
⑤ 일괄매각 기계기구 — ‘부동산만’ 보는 사건이 아니다
공장 및 광업재단 저당법 제6조 기계기구 기호 1~12와 제시외 기계기구 기호 13~24가 일괄매각에 포함됩니다. 기계기구는 훈제오리 가공생산을 위한 설비로, 실지조사 당시 운휴상태였고 관리상태 및 제 현상은 보통으로 평가됐습니다.
- 이동·분리 가능 설비. 일부 기계기구는 바퀴가 달려 있거나 이동이 비교적 용이해 원래 수용 장소 밖 또는 건물 밖에 보관된 상태입니다.
- 제시외 기계기구. 기호 13~24는 관련 사건의 가압류 물건과 같고, 기호 13~23은 분리·이동이 비교적 용이한 유체동산류입니다.
- 평가 포함 설비. 수전설비와 공조설비는 건물에 포함해 평가됐고, 운반 트롤리·바닥저울·점보박스·손세정대 등은 관련 기계기구의 부대시설로 포함됐습니다.
- 컨테이너박스. 목록 1 지상의 컨테이너박스 등은 이동·철거가 용이해 평가에서 제외됐습니다.
⑥ 입지·이용·규제 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 장흥읍 해당리 해당산업단지 내에 위치하며 주변은 공업용 부동산과 공업나지 등이 혼재하는 산업단지입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 간선도로가 있어 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 생산공장·냉동/냉장창고·사무실, 창고·보일러실·소방물탱크 및 펌프실·콤푸레샤실, 폐수처리장, 기계실 등으로 이용됩니다.
- 설비. 전기·위생·급배수·HACCP·화재탐지 및 경보·소화전·냉동냉장·스프링클러·공조·수전설비 등이 구비되어 있습니다.
- 토지규제. 도시지역·일반공업지역·지구단위계획구역·일반지방산업단지·공장설립승인지역·가축사육제한구역에 해당하며 대로1류와 소로1류에 접합니다.
- 공시지가. 공장용지 공시지가는 85,100원/㎡입니다.
- 위반사항. 위반건축물 사항은 확인되지 않았고 공부와의 차이도 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 박원훈 임차관계 확인. 2017.10.24 전입의 실제 점유 범위, 임대차계약서, 보증금, 확정일자, 배당요구 여부를 확인해야 합니다.
- 실질취득액 재산정. 보증금이 확인되면 배당 여부와 미배당 보증금 인수 가능성을 반영해 낙찰가 외 실질 부담을 다시 계산해야 합니다.
- 금지사항등기 확인. 2027.08.30까지의 보조금 관련 제한이 경매매각과 이후 이용·처분에 어떤 영향을 주는지 장흥군과 원문으로 확인해야 합니다.
- 기계기구 현존 여부 확인. 이동 가능한 설비가 다수 포함되므로 현장에 실제 존재하는지, 압류·가압류 물건과 동일한지 대조해야 합니다.
- 세금 확인. 국세·지방세 압류가 당해세인지 확인해 배당순위와 실제 부담 구조를 다시 점검해야 합니다.
- 일괄매각 범위 확인. 토지·건물·기계기구와 평가 제외 물건을 구분해 인도 대상과 제외 대상을 현장에서 확인해야 합니다.
맺으며 — “51.2%”보다 중요한 것은 미확정 권리
감정가 9,180,272,870원에서 세 차례 유찰돼 4,700,299,000원까지 내려온 숫자만 보면 강한 할인처럼 보입니다. 그러나 이 사건은 가격보다 확인 범위가 훨씬 중요한 산업시설 경매입니다. 2017.10.24 전입한 박원훈의 보증금·확정일자·점유범위가 미상이라 대항력과 실제 인수액을 확정할 수 없고, 2027.08.30까지의 보조금 관련 금지사항등기도 확인해야 합니다. 여기에 생산공장·냉동냉장시설과 이동 가능한 기계기구까지 일괄매각됩니다. 따라서 현재 단계의 결론은 “유찰로 가격은 내려왔지만, 권리와 매각대상 확인 전에는 실질취득가가 확정되지 않는다”입니다.
