광주지방법원 2024타경5169. 강진군 군동면 두산경복궁 1동 401호, 전용 84.9874㎡ 아파트입니다. 등기상 말소기준은 2021년 11월 15일 설정된 신한은행 근저당권으로 채권최고액은 600,000,000원이며, 다른 토지·건물과 함께 묶인 공동담보입니다. 이후 등기된 광주은행·서울보증보험의 가압류, 국민건강보험공단과 국의 압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
문제는 등기부 밖 점유관계입니다. 실제 임차인은 박원훈 1명이고 보증기관 대위·승계 신고는 없습니다. 전입일은 말소기준보다 약 4년 빠르지만 보증금과 확정일자, 배당요구 여부가 모두 미상입니다. 따라서 현재 자료만으로는 대항력과 우선변제권을 확정할 수 없고, 미배당 보증금이 존재할 경우 낙찰자가 인수할 가능성을 배제할 수 없습니다. 가격표의 97,280,000원이 최종 취득원가라고 단정해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2024타경5169 |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 강진군 군동면 군동계산길 53, 1동 4층401호 (두산경복궁) |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 84.9874㎡ · 1동 4층401호 |
| 단지 | 두산경복궁 · 29세대 · 2013.02.19 준공 |
| 소유자 | 모아푸드주식회사 · 2021.03.26 소유권이전(2021.03.16 매매) · 거래가액 148,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 152,000,000원 / 97,280,000원 (2회 유찰 · 감정가의 64%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 신한은행 / 50,754,335원 |
| 매각기일 | 2026.07.27 |
① 권리 흐름 — 등기권리는 소멸, 임차인은 확인 필요
임차인 현황 — 실제 임차인 1명
| 성명 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 박원훈 | 미상 | 2017.10.24 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
전입일만 놓고 보면 말소기준일보다 빠르지만, 전입신고 외에 실제 인도·점유가 언제부터 계속됐는지, 임대차보증금이 얼마인지, 확정일자와 배당요구가 있는지 확인되지 않았습니다. 그러므로 “대항력 있음”으로 확정하거나 “인수 0원”으로 단정할 단계가 아닙니다. 매각물건명세서와 임대차계약서, 주민등록 전입세대 확인을 통해 보증금과 권리 성립 여부를 먼저 확정해야 합니다.
② 시세 비교 — 가격표는 싸지만 최종 원가는 미정
두산경복궁 동일면적 84.99㎡의 실거래는 총 12건입니다. 전체 평균은 148,250,000원이지만, 가격 판단은 더 최근 자료를 우선해야 합니다. 최근 12개월 4건 평균은 151,875,000원, 최신 거래는 2025년 9월 150,000,000원입니다. 최근 거래군은 이전 거래군보다 3.7% 높은 추세로 집계됐습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.09 | 84.99㎡ | 2 | 150,000,000원 |
| 2025.05 | 84.99㎡ | 3 | 154,500,000원 |
| 2025.05 | 84.99㎡ | 2 | 153,000,000원 |
| 2025.05 | 84.99㎡ | 2 | 150,000,000원 |
| 2023.12 | 84.99㎡ | 4 | 152,500,000원 |
| 2023.07 | 84.99㎡ | 4 | 150,000,000원 |
| 2023.03 | 84.99㎡ | 4 | 145,000,000원 |
| 2022.12 | 84.99㎡ | 4 | 145,000,000원 |
| 2022.12 | 84.99㎡ | 4 | 145,000,000원 |
| 2022.07 | 84.99㎡ | 1 | 140,000,000원 |
| 2022.03 | 84.99㎡ | 4 | 139,000,000원 |
| 2022.03 | 84.99㎡ | 3 | 155,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 84.99㎡ | 4건 | 151,875,000원 |
최저가 97,280,000원은 최근 12개월 평균의 64.1%로, 낙찰대금만 비교하면 시세보다 크게 낮습니다. 그러나 이 비율은 어디까지나 임차보증금 인수를 제외한 값입니다. 임차보증금이 확인되기 전에는 “실질취득도 시세의 64.1%”라고 해석할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 97,280,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,151,040원 |
| 2. 신한은행 근저당 | 600,000,000원 | 95,128,960원 |
| 3. 광주은행 가압류 | 382,771,973원 | 0원 |
| 4. 서울보증보험 가압류 | 498,317,580원 | 0원 |
| 5. 서울보증보험 가압류 | 27,000,000원 | 0원 |
| 6. 신한은행 경매신청 청구 | 50,754,335원 | 0원 |
| 7. 서울보증보험 가압류 | 73,168,000원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 1,632,011,888원 중 95,128,960원이 채권자에게 배당되고, 미배당액은 1,536,882,928원입니다. 당해세·최우선변제는 반영되지 않았으며, 보증금이 미상인 임차인의 인수 가능액도 확정 반영되지 않았습니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격이 내려가도 임차 위험은 그대로
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰(64%) | 97,280,000원 | 95,128,960원 | 1,536,882,928원 |
| 3회 유찰 시(51%) | 77,824,000원 | 76,023,168원 | 1,555,988,720원 |
| 4회 유찰 시(41%) | 62,259,200원 | 60,738,534원 | 1,571,273,354원 |
각 회차에서 등기채권 기준 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다. 다만 임차인이 대항력을 갖추고 보증금을 배당받지 못한다면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금 인수분이 전체 취득원가에서 차지하는 비중은 커집니다. 유찰 횟수가 늘어나는 것만으로 임차 위험이 해소되지는 않습니다.
⑤ 입지·환금성 메모
- 용도. 공부상 아파트이며 토지이용상황도 아파트로 기재돼 있습니다.
- 단지 규모. 두산경복궁은 29세대의 소규모 단지로 2013.02.19 준공됐습니다.
- 토지 조건. 도시지역·제1종일반주거지역, 평지의 사다리형 토지이며 소로 한 면에 접합니다.
- 거래 흐름. 동일면적 거래는 2022.03부터 2025.09까지 12건이며, 최근 12개월 4건은 150,000,000원부터 154,500,000원 사이입니다.
- 환금성. 최근 가격 추세는 +3.7%이나 29세대 소규모 단지이므로 대단지보다 매수층과 거래 표본이 제한될 수 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 보증금부터 확인. 박원훈의 임대차계약서, 보증금, 실제 점유 시작일과 계속 점유 여부를 확인해야 합니다.
- 확정일자·배당요구. 확정일자와 배당요구 여부에 따라 우선변제와 미배당 인수액이 달라집니다.
- 실질취득 재계산. 최저가 97,280,000원에 확인된 미배당 보증금을 더해 최근 실거래 150,000,000원·최근 12개월 평균 151,875,000원과 다시 비교해야 합니다.
- 공동담보 확인. 신한은행 근저당 600,000,000원은 다른 토지·건물과 공동담보이므로 실제 배당은 공동담보 배분 결과에 따라 달라질 수 있습니다.
- 세금·관리비. 압류 관련 당해세와 공용부분 관리비 체납 여부를 관계기관과 관리주체에 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 매각물건명세서·현황조사서·등기부와 매각기일 변경 또는 매각 결과를 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “가격은 매력적, 권리는 아직 보류”
등기부만 보면 말소기준 이후 권리가 모두 소멸하는 전형적인 소멸형 물건입니다. 최저가도 최근 12개월 평균의 64.1%로 내려와 가격표 자체는 분명 낮습니다. 하지만 말소기준보다 앞선 2017.10.24 전입자가 있고, 보증금과 확정일자·배당요구가 확인되지 않았습니다.
따라서 이 물건의 결론은 등기권리 합격, 임차권리 보류입니다. 임차보증금 인수가 없거나 제한적이라는 사실이 확인되면 97,280,000원의 할인폭이 의미를 가질 수 있습니다. 반대로 대항력 있는 임차인의 미배당 보증금이 크다면 최저가가 낮아도 실질취득액은 최근 시세에 가까워지거나 이를 넘을 수 있습니다. 입찰 여부는 보증금 확인 뒤 결정해야 합니다.
