광주지방법원 2024타경5169. 전라남도 강진군 성전면 영풍리 363-1 소재 근린시설과 토지에 관한 경매입니다. 건물 등기상 소유자는 모아푸드주식회사이며, 2021년 11월 설정된 신한은행 근저당권을 말소기준으로 광주은행 근저당권과 여러 채권자의 가압류·압류 및 경매개시결정이 이어진 상태입니다. 후순위 등기권리는 매각으로 소멸하는 구조이지만, 말소기준보다 먼저 전입한 점유자의 권리관계는 별도 검토 대상입니다.
감정가 대비 가격 인하 폭이 큰 것은 분명합니다. 그러나 이 부동산은 일반 주거용 아파트가 아니라 창고 등 근린시설과 공장용지 성격의 토지가 결합된 물건입니다. 일반적인 아파트 시세처럼 거래 사례를 비교하기 어렵고, 토지이용 규제와 실제 사용 가능성이 가격에 직접적인 영향을 줍니다. 더욱이 선순위 전입자의 보증금이 확인되지 않아 낙찰가 외 추가 인수 부담이 발생할 가능성이 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2024타경5169 |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 강진군 성전면 영풍리 363-1 도로명주소: 전라남도 강진군 성전면 신풍길 8 |
| 등기상 관련 지번 | 영풍리 363-1, 363-4 |
| 물건종류 | 근린시설 + 토지 · 창고 등 |
| 건물 이용상태 | 기호 6(라) 창고(기계실), 기호 6(마) 창고 |
| 토지면적 / 지목 | 3,661㎡ / 공장용지 |
| 토지이용상황 | 공업용 · 농림지역 · 농업진흥구역 |
| 소유자 | 모아푸드주식회사 |
| 감정가 | 214,675,300원 |
| 최저매각가 | 87,931,000원 (4회 유찰) |
| 최저가 / 감정가 | 40.96% |
| 청구금액 | 50,754,335원 |
| 매각기일 | 2026.10.26 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 기계기구 기호 25~27 포함 |
① 권리 흐름 — 후순위 소멸과 선순위 점유는 다르다
등기상 말소기준권리는 2021.11.15 설정된 신한은행 근저당권입니다. 채권최고액은 600,000,000원이며, 이후 2023.03.31 설정된 광주은행 근저당권 600,000,000원과 여러 가압류·압류, 강제경매 및 임의경매개시결정은 매각에 따라 소멸하는 것으로 분류됩니다.
다만 근저당권에는 다른 토지·건물 등을 포함한 공동담보 관계가 기재되어 있습니다. 각 부동산의 실제 배당관계와 채권 잔액은 단순한 채권최고액만으로 확정할 수 없습니다. 국세 관련 압류도 존재하므로 조세채권의 법정기일 및 배당순위 확인이 필요합니다.
② 임차인·점유 분석 — 가장 중요한 인수 변수
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 인수·승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 박원훈 | 2017.10.24 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능성 |
실제 확인 대상 점유자 1명 · 현황조사 및 매각물건명세서 기준. 확정일자·보증금·차임·배당요구 여부는 확인되지 않았습니다. 보증기관 대위·승계 신고자로 분류된 대상은 아닙니다.
확정일자 및 배당요구 여부도 미상이므로 우선변제권 행사와 배당금액을 단정할 수 없습니다. 특히 대항력과 우선변제권은 서로 다른 문제입니다. 우선변제를 받지 못하더라도 법적으로 대항할 수 있는 임대차라면 미반환 보증금이 매수인의 부담으로 남을 수 있습니다.
③ 가격·유찰 분석 — 감정가 대비 할인과 시세 메리트는 별개
감정가 214,675,300원에서 4회 유찰된 현재 최저매각가는 87,931,000원입니다. 감정가의 40.96%라는 수치만 보면 할인 폭이 커 보입니다. 그러나 이 가격은 감정가 대비 비율일 뿐 실제 거래 시세 대비 저렴하다는 근거는 아닙니다.
| 회차 | 최저매각가 | 감정가 대비 | 실질취득 부담 |
|---|---|---|---|
| 현재 (4회 유찰) | 87,931,000원 | 40.96% | 인수보증금 미상 |
| 5회 유찰 시 | 70,344,800원 | 32.77% | 인수보증금 미상 |
| 6회 유찰 시 | 56,275,840원 | 26.21% | 인수보증금 미상 |
현재 및 추가 유찰 회차별 금액은 매각 시나리오 기준입니다. 향후 매각조건과 실제 취득비용은 달라질 수 있으며, 임차보증금 인수액은 포함되지 않았습니다.
④ 예상배당표 (매각가 87,931,000원 가정)
아래는 채권최고액 및 신고 청구금액을 기초로 계산된 단순 예상배당입니다. 집행비용 1,982,758원을 먼저 차감하고, 남는 85,948,242원을 신한은행 근저당권에 배당하는 구조입니다. 그 밖의 후순위 채권자에게는 예상 배당액이 없습니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 1,982,758원 |
| 1. 근저당 · 신한은행 | 600,000,000원 | 85,948,242원 |
| 2. 근저당 · 광주은행 | 600,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 피에이지플렉스 | 50,406,325원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 광주은행 | 382,771,973원 | 0원 |
| 5. 강제경매개시 · 피에이지플렉스 | — | 0원 |
| 6. 가압류 · 다솔 | 480,608,750원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 농업협동조합중앙회 | 365,290,053원 | 0원 |
| 8. 가압류 · 농협은행 | 54,984,107원 | 0원 |
| 9. 가압류 · 서울보증보험 | 498,317,580원 | 0원 |
| 10. 가압류 · 서울보증보험 | 27,000,000원 | 0원 |
| 11. 임의경매개시 · 신한은행 | 50,754,335원 | 0원 |
| 12. 가압류 · 서울보증보험 | 73,168,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
예상배당 계산상 총 채권액 3,183,301,123원, 채권자 배당액 85,948,242원, 미배당액 3,097,352,881원입니다. 근저당 채권최고액과 동일 채권 관련 복수 등기·경매신청이 포함된 단순 합계로, 확정 채무잔액과 다를 수 있습니다. 당해세·우선변제 임차인·공동담보 배당관계는 확정적으로 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·토지이용·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 강진군 성전면 영풍리 소재 물건은 ‘신풍삼거리’ 남서측 인근에 위치합니다. 부근은 농경지·소규모 공장·주택 등이 혼재하는 국도변 지역이며, 주위환경은 보통으로 평가되어 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 간선도로가 있어 교통사정은 보통입니다.
- 토지 특성. 지목은 공장용지, 면적은 3,661㎡이며 토지이용상황은 공업용입니다. 지형은 평지·자루형, 도로접면은 소로한면으로 기재되어 있습니다.
- 용도지역. 농림지역 및 농업진흥구역에 포함됩니다. 도로구역에 접하고, 접도구역과 가축사육제한구역에 저촉됩니다. 토지의 실제 활용 및 용도변경 가능성은 관계 법령과 관할 기관 확인이 필요합니다.
- 공시지가. 토지 공시지가 기준은 12,600원/㎡로 기재되어 있습니다. 이는 경매 최저가나 실제 거래 시세와 동일한 개념이 아닙니다.
- 건물 구조. 강진군 영풍리 소재 창고는 경량철골구조 판넬지붕 단층 건물로, 창고(기계실) 및 창고 용도로 이용되는 것으로 조사되어 있습니다.
- 환금성. 일반 주거용 부동산과 달리 창고·근린시설의 특수성, 농업진흥구역 등 이용 제한, 건물 및 기계기구의 상태에 따라 매수 수요가 달라질 수 있습니다. 4회 유찰이라는 이력도 가격만으로 수요를 확보하기 어렵다는 점을 경계하게 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 선순위 점유자 확인. 박원훈의 실제 점유관계, 점유 시작 시점, 임대차계약 및 전입 유지 여부를 확인하세요. 전입신고일이 빠르다는 사정만으로 대항력을 확정하지 마세요.
- 보증금·배당요구 확인. 보증금, 확정일자, 배당요구 여부와 지급 가능 금액을 확인해야 합니다. 대항력 있는 미배당 보증금이 인수된다면 실질취득가 계산을 전면 수정해야 합니다.
- 현장 점유·명도. 창고의 현재 사용 상태, 사용 중인 사람 또는 사업자, 보관 물품과 실제 인도 가능성을 현장에서 확인하세요.
- 일괄매각 내역. 제시외 기계기구 기호 25~27의 물리적 현존 여부, 작동 상태, 소유권 및 매각 대상 포함 범위를 확인하세요.
- 토지 규제·진입로. 농업진흥구역, 접도구역, 도로구역 저촉 범위 및 진입로의 적법한 이용 가능성을 확인하세요.
- 공동담보·조세채권. 신한은행 근저당의 공동담보 범위, 실제 잔존채권과 국세·공과금의 우선순위를 확인하세요.
- 회차별 가격 재검토. 추가 유찰이 발생하더라도 인수보증금이 남는 경우 실질취득 부담은 줄지 않을 수 있습니다. 최저가만을 입찰 판단 기준으로 삼지 마세요.
- 원본 서류 확인. 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 등기사항전부증명서, 토지이용계획확인서와 매각기일 변경 여부를 입찰 직전에 대조하세요.
맺으며 — “41%의 가격표보다 먼저 확인할 것은 인수 위험”
이 물건의 최저매각가 87,931,000원은 감정가의 40.96%입니다. 4회 유찰로 가격이 상당히 낮아졌지만, 감정가 대비 할인 폭과 실질적인 투자 매력은 동일하지 않습니다.
말소기준 이후의 근저당·가압류·압류 등은 대체로 소멸하는 구조입니다. 그러나 2017.10.24 전입한 박원훈의 대항력 및 보증금은 미확정이며, 실제 인수액에 따라 취득원가가 크게 달라질 수 있습니다. 여기에 농업진흥구역·접도구역 등의 제한과 창고·근린시설의 특수한 환금성까지 더해집니다.
결론은 입찰 보류·선순위 점유자 및 토지 활용성 우선 확인입니다. 임대차와 인수액을 확정하고, 실제 이용 가능한 범위와 시장가치를 검증하기 전에는 현재 최저가를 저가 매수 기회라고 평가하기 어렵습니다. 가격이 더 내려가는 것보다 무엇을 인수하고 무엇을 사용할 수 있는지를 먼저 확정하는 것이 이 사건의 핵심입니다.
