광주지방법원 2024타경5169. 강진군 성전면 영풍리 363-1 일원의 근린시설 + 토지 사건입니다. 현재 소유자는 모아푸드주식회사이고, 등기상 말소기준은 2021년 11월 15일 설정된 주식회사신한은행 채권최고액 600,000,000원 근저당권입니다. 그 뒤 광주은행 근저당, 피에이지플렉스·광주은행·다솔·농협·서울보증보험 등의 가압류와 압류, 경매개시결정이 연속해 설정됐으며 이들은 말소기준 이후 권리로 매각에 따라 소멸하는 구조입니다.
문제는 등기부보다 점유관계입니다. 박원훈의 전입일 2017.10.24는 말소기준보다 약 4년 빠릅니다. 다만 보증금과 확정일자, 배당요구 여부가 확인되지 않아 대항력과 우선변제 범위를 확정할 수 없습니다. 따라서 배당계산에 표시된 ‘매수인 인수 0원’을 그대로 최종 인수액으로 받아들이기보다, 실질취득금액은 임차관계 확인 전까지 미확정으로 보는 것이 안전합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2024타경5169 |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 강진군 성전면 영풍리 363-1 · 신풍길 8 |
| 용도 | 근린시설 + 토지 · 감정 이용상태상 생산공장·냉동/냉장창고·사무실·창고·폐수처리장 등 |
| 토지 | 공장용지 · 3,661㎡ · 공업용 · 평지 · 자루형 · 소로한면 |
| 소유자 | 모아푸드주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 214,675,300원 / 109,914,000원 (3회 유찰) |
| 청구액 | 50,754,335원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 기계기구 기호 25~27 포함 |
① 권리 흐름 — 후순위 권리는 소멸, 점유자가 핵심
② 임차인·점유관계 — 실제 임차인 1명
| 성명 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 박원훈 | 미상 | 2017.10.24 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능·미상 |
보증기관의 대위·승계 중복신고는 없으므로 실제 확인되는 점유자는 1명입니다. 다만 임대관계 역시 감정평가상 미상이고, 보증금·확정일자·배당요구 여부가 확인되지 않았습니다. 따라서 낙찰가가 내려가더라도 실질취득금액이 단순히 최저가와 같다고 볼 수 없습니다.
③ 가격 — 감정가 51.2%, 그러나 ‘시세 할인’은 확인 불가
현재 최저매각가는 109,914,000원으로 감정가 214,675,300원의 51.2%입니다. 3회 유찰이라는 숫자만 보면 큰 폭의 할인처럼 보이지만, 동일·유사 물건의 실거래 비교 자료가 확인되지 않아 시장가 대비 저렴하다고 단정할 근거는 없습니다. 특히 근린시설·토지와 공장용지 성격의 물건은 아파트처럼 표준화된 거래비교가 어렵기 때문에 감정가 대비 할인율과 실제 환금가치가 크게 다를 수 있습니다.
| 회차 | 매각가 | 감정가 대비 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 109,914,000원 | 51.2% | 3,075,725,919원 |
| 4회 유찰 시 | 87,931,200원 | 40.96% | 3,097,352,685원 |
| 5회 유찰 시 | 70,344,960원 | 32.77% | 3,114,622,372원 |
④ 예상배당표 (매각가 109,914,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,338,796원 |
| 1. 신한은행 근저당 | 600,000,000원 | 107,575,204원 |
| 2. 광주은행 근저당 | 600,000,000원 | 0원 |
| 3. 피에이지플렉스 가압류 | 50,406,325원 | 0원 |
| 4. 광주은행 가압류 | 382,771,973원 | 0원 |
| 5. 다솔 가압류 | 480,608,750원 | 0원 |
| 6. 농업협동조합중앙회 가압류 | 365,290,053원 | 0원 |
| 7. 농협은행 가압류 | 54,984,107원 | 0원 |
| 8. 서울보증보험 가압류 | 498,317,580원 | 0원 |
| 9. 서울보증보험 가압류 | 27,000,000원 | 0원 |
| 10. 서울보증보험 가압류 | 73,168,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 3,183,301,123원 중 현재 가정 매각가에서 채권자 배당액은 107,575,204원, 미배당은 3,075,725,919원입니다. 배당계산상 매수인 인수액은 0원이지만, 당해세·임차인 최우선변제와 박원훈의 미상 보증금 관계에 따라 실제 배당 및 승계액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 토지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 강진군 성전면 영풍리 신풍삼거리 남서측 인근으로, 농경지·소규모 공장·주택이 혼재하는 국도변 지역이며 일반적인 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장 및 간선도로가 있어 교통사정은 보통입니다.
- 이용상태. 생산공장 및 냉동·냉장창고, 사무실, 창고, 보일러실, 폐수처리장, 기계실 등의 이용상태가 기재되어 있습니다.
- 설비. 관련 공장에는 전기·위생·급배수·HACCP·화재탐지·소화전·냉동/냉장·스프링클러·공조·수전설비 등이 기재되어 있습니다.
- 토지. 공장용지 3,661㎡, 공업용 이용, 평지·자루형·소로한면이며 공시지가는 12,600원/㎡입니다.
- 규제. 농림지역·농업진흥구역에 포함되고 도로구역과 접하며, 접도구역·가축사육제한구역에 저촉됩니다.
- 매각조건. 일괄매각이며 제시외 기계기구 기호 25~27이 포함됩니다. 토지 일부가 접도구역 등에 저촉되지만 전체면적 대비 저촉면적은 과소한 것으로 기재되어 있습니다.
- 공부 차이. 감정요항표상 별도 공부와의 차이는 기재되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 박원훈 임차관계 확인. 보증금·확정일자·점유부분·배당요구 여부를 매각물건명세서와 현황조사 원문에서 반드시 재확인해야 합니다.
- 실질취득가 재계산. 대항력과 보증금이 확인되면 최저가 109,914,000원에 승계 가능한 미배당액을 더해 실제 취득부담을 다시 산정해야 합니다.
- 감정가 할인율 맹신 금지. 51.2%라는 숫자는 감정가 대비 비율일 뿐, 실거래 시세 자료가 없어 시장가 대비 할인율로 볼 수 없습니다.
- 기계기구 포함범위 확인. 일괄매각 대상인 제시외 기계기구 기호 25~27의 현존 여부와 상태를 현장에서 확인할 필요가 있습니다.
- 토지 규제 확인. 농업진흥구역·도로구역·접도구역·가축사육제한구역 저촉 범위와 실제 이용 제한을 확인해야 합니다.
- 환금성 점검. 근린시설 + 토지·공장용지 성격과 3회 유찰 이력을 고려해 매수 후 사용계획과 재매각 가능성을 함께 검토해야 합니다.
맺으며 — “51% 할인”보다 먼저 확인할 것은 보증금
이 사건은 감정가 214,675,300원에서 109,914,000원까지 내려와 겉으로는 가격이 크게 낮아진 물건처럼 보입니다. 등기상으로도 2021.11.15 신한은행 근저당 이후의 다수 권리는 매각으로 소멸합니다. 하지만 낙찰 판단의 중심은 그 할인율이 아닙니다. 2017.10.24 전입한 박원훈의 보증금과 확정일자가 미상이기 때문입니다.
보증금 규모와 대항력 범위가 확인되지 않은 상태에서는 배당표의 ‘인수 0원’을 실질취득가 109,914,000원과 동일시할 수 없습니다. 여기에 실거래 비교 자료가 없고 근린시설 + 토지·공장용지의 환금성까지 감안하면, 이 사건은 가격은 내려왔지만 권리·점유 확인이 먼저인 물건입니다. 임차관계를 원본에서 확정한 뒤에야 현재 최저가의 의미를 제대로 판단할 수 있습니다.
