서울동부지방법원 2023타경60336. 광진구 광장동 334-2의 토지와 근린생활시설·자동차관련시설을 함께 매각하는 사건입니다. 감정평가 이용상태는 정비소, 사무실 및 직원 숙소, 주유소이고, 토지는 610.0㎡, 제2종일반주거지역·업무용으로 조사됐습니다. 말소기준은 2021.06.18. 민물장어양식수산업협동조합 근저당권 4,800,000,000원입니다. 같은 날 포항수산업협동조합 근저당권 2,190,000,000원도 설정돼 있고, 이후 다수 근저당·가압류·경매개시결정이 이어졌습니다.
등기권리만 보면 말소기준 이후 주요 권리들은 매각으로 소멸로 분류되어 있습니다. 그러나 이 사건의 중심 위험은 등기부보다 점유·임차관계입니다. 조사된 9건 가운데 말소기준일보다 앞서 점유를 시작한 것으로 나타난 건이 다수이고, 이 중 두 건은 보증금이 구체적으로 확인되어 배당 시뮬레이션에서 매수인 인수 520,000,000원으로 반영됐습니다. 나머지 선순위 점유 중 보증금이 확인되지 않은 건은 대항력 여부와 승계액을 확정할 수 없어 별도 리스크로 남습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울동부지방법원 2023타경60336 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 광진구 광장동 334-2 · 서울특별시 광진구 아차산로 614 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 + 토지 · 정비소 · 사무실 및 직원 숙소 · 주유소 |
| 토지 | 610.0㎡ · 대 · 업무용 · 평지 · 사다리형 · 광대로한면 |
| 소유자 | 노훈 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 13,380,783,000원 / 6,850,961,000원 (3회 유찰 · 감정가 51.2%) |
| 신청채권자 / 청구 | 대천산업주식회사 / 2,223,484,383원 |
| 매각기일 | 2026.09.28 |
| 특별매각조건 | 재매각 · 매수신청보증금 최저매각가격의 20% = 1,370,192,200원 |
① 권리 흐름 — 등기권리보다 임차관계가 핵심
말소기준권리는 2021.06.18. 설정된 민물장어양식수산업협동조합의 4,800,000,000원 근저당권입니다. 같은 접수일에 포항수산업협동조합 2,190,000,000원 근저당권도 설정돼 있습니다. 이후 2023년 추가 근저당과 2023.11.17. 강제경매개시결정, 2024년 가압류·압류와 추가 경매개시결정들이 이어졌으며, 주요 후순위 권리는 매각으로 소멸로 분류돼 있습니다.
② 임차인·점유 관계 — 확인된 5.2억보다 ‘미상’이 더 중요
| 임차인·점유자 | 점유부분 | 전입·사업자등록일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| (주)강평텔레콤 강평주유소 | 1층 | 2023.11.20 | 미상 | 없음 | 미상 | 0원 판단 |
| (주)동진컴퍼니 | 202호 | 2021.02.01 | 20,000,000원 | 有 | 없음 | 20,000,000원 |
| (주)인그립코리아 | 3층 | 2018.04.04 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 정성일 | 미상 | 2010.11.19 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| SK네트웍스(주) | 1호 | 2017.09.18 | 500,000,000원 | 有 | 없음 | 500,000,000원 |
| 서재웅 | 1호 | 2017.09.11 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 구준회 | 4층 | 2007.04.23 | 미상 | 가능·미상 | 배당요구 2024.02.14 · 그 외 미상 | 미상 |
| 김정대 | 미상 | 2022.09.30 | 미상 | 없음 | 배당요구 2024.02.02 · 그 외 미상 | 0원 판단 |
| 진컴퍼 | 주거 | 2020.03.09 | 0원 기재 · 보증금 미상 주석 | 가능·미상 | 확정일자 2024.01.15 · 그 외 미상 | 미상 |
보증기관의 대위·승계 중복신고는 없고, 조사된 임차·점유 신고는 9건입니다. 이 가운데 배당 시뮬레이션이 명시적으로 매수인 인수로 계산한 것은 (주)동진컴퍼니 20,000,000원과 SK네트웍스(주) 500,000,000원입니다. 두 건 합계 520,000,000원을 현재 최저가에 더하면 권리상 실질취득은 최소 7,370,961,000원입니다.
반면 (주)인그립코리아, 정성일, 서재웅, 구준회, 진컴퍼는 말소기준일보다 앞선 점유·전입일이 확인되지만 보증금 또는 우선변제 관계가 충분히 특정되지 않았습니다. 따라서 이 다섯 건은 ‘대항력 有’로 단정하지 않고 ‘대항력 가능·미상’으로 보는 것이 안전합니다. 보증금이 확인되지 않은 만큼 실제 승계액 역시 현재 숫자로 확정할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 6,850,961,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 70,909,610원 |
| 인수 · (주)동진컴퍼니 | 20,000,000원 | 0원 · 매수인 인수 |
| 인수 · SK네트웍스(주) | 500,000,000원 | 0원 · 매수인 인수 |
| 을구 21번 · 민물장어양식수산업협동조합 | 4,800,000,000원 | 4,800,000,000원 |
| 을구 21번 · 포항수산업협동조합 | 2,190,000,000원 | 1,980,051,390원 |
| 을구 27번 · 민물장어양식수산업협동조합 | 1,200,000,000원 | 0원 |
| 을구 27번 · 포항수산업협동조합 | 2,610,000,000원 | 0원 |
| 을구 30번 · 신한캐피탈주식회사 | 7,800,000,000원 | 0원 |
| 갑구 2번 · 대천산업주식회사 | 2,223,484,383원 | 0원 |
| 갑구 3번 · 주식회사아트만도시건축 | 260,000,000원 | 0원 |
| 갑구 4번 · 서울보증보험주식회사 | 400,000,000원 | 0원 |
| 갑구 6번 · 신용보증기금 | 178,000,000원 | 0원 |
| 갑구 8번 · 서울보증보험주식회사 | 500,000,000원 | 0원 |
| 갑구 9번 · 주식회사국민은행 | 129,983,118원 | 0원 |
| 갑구 11번 · 서울보증보험주식회사 | 77,156,650원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서 채권자 청구 합계는 26,815,592,917원, 채권자 예상배당은 6,780,051,390원, 미배당은 20,035,541,527원입니다. 집행비용 70,909,610원을 합하면 매각대금 6,850,961,000원이 전액 소진되고 소유자 잔여는 0원입니다. 알려진 임차보증금 520,000,000원은 매각대금 배당이 아니라 매수인 인수로 별도 계산되어 있습니다.
④ 입지·이용·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 지하철 5호선 광나루역 북동측 인근이며, 주위는 근린생활시설과 업무시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 지하철 5호선 광나루역이 있어 교통여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 건물은 정비소, 사무실 및 직원 숙소, 주유소로 이용 중입니다. 단순 주거용 부동산이 아닙니다.
- 토지. 610.0㎡, 지목 대, 업무용, 평지·사다리형·광대로한면이며 공시지가는 6,556,000원/㎡입니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·과밀억제권역·공장설립제한지역·교육환경보호구역·비행안전제3구역·토지거래계약에 관한 허가구역 등에 포함되며, 도로 접함·건축선 저촉 표기가 있습니다.
- 건물 현황. 감정요항표에는 공부와의 차이가 없다고 기재되어 있으나, 매각 비고에는 목록2 건물 일부 철거로 건축물대장상 면적과 등기부상 면적이 달라 건축물대장 기준으로 감정평가했다고 기재되어 있습니다.
- 위반건축물. 위반건축물 표시는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 실질취득액부터 계산. 현재 최저가 6,850,961,000원에 알려진 인수 520,000,000원을 더한 최소 실질취득액은 7,370,961,000원입니다.
- 미상 임차보증금 확인. 말소기준보다 앞선 점유 중 보증금이 확인되지 않은 (주)인그립코리아·정성일·서재웅·구준회·진컴퍼의 계약서와 점유관계를 확인해야 합니다.
- 명세서 상충점 대조. 명시 인수권리는 “해당사항없음”으로 기재되어 있지만 배당 시뮬레이션에는 임차보증금 520,000,000원 인수가 반영돼 있으므로 최신 원본 확인이 핵심입니다.
- 입찰보증금 20%. 재매각 특별매각조건으로 현재 최저매각가격 기준 매수신청보증금은 1,370,192,200원입니다.
- 건물 면적 확인. 일부 철거로 건축물대장 면적과 등기부 면적이 다르다고 기재되어 있으므로 현황·대장·등기 면적을 직접 대조해야 합니다.
- 복합 이용상태 확인. 정비소·사무실 및 직원 숙소·주유소로 사용되고 있으므로 각 점유구획의 실제 사용관계와 인도 범위를 확인해야 합니다.
- 배당 부족 확인. 현재 회차 채권 미배당은 20,035,541,527원이고 신청채권자 대천산업주식회사 예상배당도 0원으로 계산되어 있습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·임대차계약·건축물대장·감정평가서를 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “51.2% 유찰가”보다 먼저 볼 것은 임차인이다
이 사건은 감정가 13,380,783,000원에서 세 차례 유찰돼 최저가가 6,850,961,000원까지 내려왔습니다. 그러나 알려진 임차보증금 인수만 520,000,000원이어서 확인된 범위의 실질취득액은 이미 7,370,961,000원입니다. 더 중요한 점은 말소기준보다 앞선 점유자 가운데 보증금이 확인되지 않은 건이 다수 남아 있다는 것입니다.
등기상 후순위 권리 소멸 여부만 확인하고 끝낼 유형이 아닙니다. 선순위 점유의 실제 임대차계약, 보증금, 사업자등록·전입, 배당요구 및 우선변제 관계가 최종 승계액을 결정합니다. 여기에 재매각 20% 보증금 조건과 건물 일부 철거에 따른 면적 차이까지 겹쳐 있습니다. 현재 숫자에서 확정할 수 있는 것은 알려진 인수 최소 520,000,000원이고, 미상 점유관계가 해소되기 전에는 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 판단하기 어렵습니다.
