6,850,961,000원
서울동부지방법원 2023타경60336. 서울 광진구 광장동 334-2의 토지와 근린시설을 함께 매각하는 사건입니다. 감정 이용상태는 정비소·사무실 및 직원 숙소·주유소이고, 토지는 610.0㎡입니다. 소유자는 노훈입니다. 현재 최저매각가격은 6,850,961,000원으로 감정가 13,380,783,000원의 51.2%까지 내려왔습니다. 그러나 이 사건의 핵심은 유찰률이 아니라 말소기준권리보다 앞선 다수의 점유관계입니다.
말소기준권리는 2021.06.18. 설정된 민물장어양식수산업협동조합의 근저당권입니다. 같은 날 포항수산업협동조합 근저당권도 설정되어 있고, 그 뒤 강제경매개시결정·가압류·압류·추가 근저당· 임의경매개시결정 등이 이어집니다. 등기상 후순위 권리들은 매각으로 소멸하는 구조지만, 부동산 점유자는 별도로 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울동부지방법원 2023타경60336 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 광진구 광장동 334-2 · 서울특별시 광진구 아차산로 614 |
| 물건종류 | 근린시설 + 토지 · 정비소·사무실 및 직원 숙소·주유소 이용 |
| 토지 | 610.0㎡ · 대 · 업무용 · 평지 · 사다리형 · 광대로한면 |
| 소유자 | 노훈 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 13,380,783,000원 / 6,850,961,000원 (3회 유찰 · 51.2%) |
| 신청채권 | 2,223,484,383원 |
| 매각기일 | 2026.07.13 |
| 특별매각조건 | 재매각 · 매수신청보증금 최저매각가격의 20% |
① 권리 흐름 — 등기 후순위는 소멸, 점유관계는 별도
현재 권리분석의 기준점은 2021.06.18.입니다. 민물장어양식수산업협동조합의 채권최고액 4,800,000,000원 근저당이 말소기준이고, 같은 날 포항수산업협동조합의 채권최고액 2,190,000,000원 근저당도 설정됐습니다. 이후 2023.11.17. 대천산업주식회사 강제경매개시결정부터 각 가압류·압류·추가 근저당과 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 임차·점유 분석 — 이 사건의 핵심 위험
조사된 점유자는 총 9명입니다. 보증금 대위·보증기관 승계로 중복 집계된 항목은 없으므로 실제 조사 점유자도 9명입니다. 이 가운데 말소기준일보다 앞선 전입·점유가 다수 존재합니다. 특히 보증금과 확정일자가 확인되지 않은 점유자는 권리를 단정할 수 없으므로 ‘대항력 가능·미상’으로 보는 것이 안전합니다.
| 점유자 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| (주)강평텔레콤 강평주유소 | 1층 | 2023.11.20 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| (주)동진컴퍼니 | 202호 | 2021.02.01 | 20,000,000원 | 있음 | 미상 | 20,000,000원 |
| (주)인그립코리아 | 3층 | 2018.04.04 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 금액 미상 |
| 정성일 | 미상 | 2010.11.19 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 금액 미상 |
| SK네트웍스(주) | 1호 | 2017.09.18 | 500,000,000원 | 있음 | 미상 | 500,000,000원 |
| 서재웅 | 1호 | 2017.09.11 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 금액 미상 |
| 구준회 | 4층 | 2007.04.23 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 금액 미상 |
| 김정대 | 미상 | 2022.09.30 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 진컴퍼 | 주거 | 2020.03.09 | 0원 | 있음 | 미상 | 0원 |
확인된 보증금 가운데 배당 시뮬레이션상 매수인이 떠안는 금액은 (주)동진컴퍼니 20,000,000원과 SK네트웍스(주) 500,000,000원, 합계 520,000,000원입니다. 따라서 현재 최저가 6,850,961,000원에 낙찰된다고 가정해도 알려진 금액만 반영한 실질취득 확인선은 7,370,961,000원입니다.
③ 예상배당표 (매각가 6,850,961,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 70,909,610원 |
| 인수 · (주)동진컴퍼니 | 20,000,000원 | 0원 |
| 인수 · SK네트웍스(주) | 500,000,000원 | 0원 |
| 을구 21 · 민물장어양식수산업협동조합 | 4,800,000,000원 | 4,800,000,000원 |
| 을구 21 · 포항수산업협동조합 | 2,190,000,000원 | 1,980,051,390원 |
| 을구 27 · 민물장어양식수산업협동조합 | 1,200,000,000원 | 0원 |
| 을구 27 · 포항수산업협동조합 | 2,610,000,000원 | 0원 |
| 을구 30 · 신한캐피탈주식회사 | 7,800,000,000원 | 0원 |
| 갑구 2 · 대천산업주식회사 | 2,223,484,383원 | 0원 |
| 갑구 3 · 주식회사아트만도시건축 | 260,000,000원 | 0원 |
| 갑구 4 · 서울보증보험주식회사 | 400,000,000원 | 0원 |
| 갑구 6 · 신용보증기금 | 178,000,000원 | 0원 |
| 갑구 7 · 민물장어양식수산업협동조합 | 2,223,484,383원 | 0원 |
| 갑구 8 · 서울보증보험주식회사 | 500,000,000원 | 0원 |
| 갑구 9 · 주식회사국민은행 | 129,983,118원 | 0원 |
| 갑구 10 · 신한캐피탈 주식회사 | 2,223,484,383원 | 0원 |
| 갑구 11 · 서울보증보험주식회사 | 77,156,650원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서 총 채권액은 26,815,592,917원, 채권자 예상배당은 6,780,051,390원, 미배당은 20,035,541,527원입니다. 배당표의 매수인 인수 520,000,000원은 매각대금에서 배당되지 않습니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격 하락과 인수위험은 별개
| 회차 | 매각가 | 감정가 비율 | 미배당 | 알려진 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 3회 유찰 | 6,850,961,000원 | 51.2% | 20,035,541,527원 | 520,000,000원 |
| 4회 유찰 시 | 5,480,768,800원 | 40.96% | 21,392,031,805원 | 520,000,000원 |
| 5회 유찰 시 | 4,384,615,040원 | 32.77% | 22,477,224,027원 | 520,000,000원 |
유찰이 한 번 더 진행되면 매각가격은 5,480,768,800원, 다섯 번째 유찰 시에는 4,384,615,040원까지 낮아집니다. 하지만 배당 시뮬레이션상 알려진 매수인 인수액 520,000,000원은 그대로입니다. 여기에 보증금 미상 선순위 점유자의 부담이 별도로 존재할 수 있으므로, 유찰률만으로 가격 메리트를 판단할 수 없습니다.
⑤ 건물·입지·환금성 메모 (감정요항표·토지정보 기준)
- 이용상태. 정비소, 사무실 및 직원 숙소, 주유소로 이용 중인 근린생활시설·자동차관련시설입니다.
- 입지. 지하철5호선 광나루역 북동측 인근이며, 주위는 근린생활시설 및 업무시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장 및 지하철5호선 광나루역이 있습니다.
- 토지. 610.0㎡, 지목 대, 업무용, 평지·사다리형·광대로한면이며 공시지가는 6,556,000원/㎡입니다.
- 용도지역. 도시지역·제2종일반주거지역이며 과밀억제권역·공장설립제한지역·교육환경보호구역·비행안전제3구역·대공방어협조구역 등에 포함됩니다.
- 추가 제한. 토지거래계약에관한허가구역에 포함되고 도로에 접하며 건축선 저촉이 표시돼 있습니다.
- 건축물. 철골조 단층, 철근콘크리트조 4층, 일반철골구조 2층 건물이 포함돼 있습니다.
- 설비. 위생 급배수 설비가 있고, 4층 건물에는 난방설비 및 도시가스 설비가 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 선순위 점유자 보증금 확인. (주)인그립코리아·정성일·서재웅·구준회의 보증금이 미상입니다. 이 금액이 확정되지 않으면 실질취득비용도 확정되지 않습니다.
- 알려진 인수 520,000,000원. (주)동진컴퍼니 20,000,000원과 SK네트웍스(주) 500,000,000원의 인수 계산을 원본 명세서와 배당요구 내역으로 다시 확인해야 합니다.
- 명세서 문구 교차검증. 명시 인수권리 “해당사항없음”과 현황조사·배당 시뮬레이션 사이의 차이를 확인해야 합니다.
- 특별매각조건. 재매각 사건으로 매수신청보증금이 최저매각가격의 20%, 현재 기준 1,370,192,200원입니다.
- 건물 면적. 일부 철거로 건축물대장과 등기부 면적이 다르다고 기재돼 있으므로 현황과 공부를 대조해야 합니다.
- 토지 규제. 토지거래계약에관한허가구역·건축선 저촉 등 토지이용 제한을 입찰 목적과 함께 검토해야 합니다.
- 비주거 복합시설. 정비소·주유소·사무실 및 직원 숙소가 혼재하므로 일반 주거용 부동산과 동일한 환금성 기준을 적용하기 어렵습니다.
맺으며 — “51.2% 할인”보다 먼저 볼 숫자는 인수액이다
감정가 13,380,783,000원에서 세 차례 유찰되어 최저가가 6,850,961,000원까지 낮아진 모습만 보면 큰 할인처럼 보입니다. 그러나 확인된 매수인 인수액 520,000,000원을 더하면 알려진 실질취득 확인선부터 7,370,961,000원입니다. 여기에 말소기준일보다 앞선 보증금 미상 점유자가 다수 남아 있습니다.
등기부 후순위 권리 자체는 말소기준 근저당 이후라 소멸 구조가 비교적 명확하지만, 이 사건은 임차·점유관계가 권리분석의 승부처입니다. 실거래 시세 자료도 없어 현재 실질취득비용이 시장가격보다 낮은지 판단할 근거가 없습니다. 3회 유찰, 재매각, 보증금 20%, 일부 건물 철거에 따른 면적 차이, 근린시설·주유소·정비소 복합 이용까지 겹치는 만큼 가격 할인만으로 접근하기에는 확인할 변수가 많습니다.
결론은 ‘가격은 낮아졌지만 권리확인은 끝나지 않았다’입니다. 선순위 점유자의 실제 보증금과 명세서상 인수 여부가 모두 정리돼야만 이 물건의 최종 실질취득비용과 적정 입찰가를 계산할 수 있습니다.
