서울동부지방법원 2023타경60336. 서울 광진구 광장동 336-1, 도로명 아차산로 616에 있는 물건입니다. 사건 용도는 대지 + 토지이며, 토지는 지목이 주유소용지, 면적은 684.0㎡입니다. 감정평가 이용상태를 보면 목록6은 정비소, 목록7은 사무실 및 직원숙소, 목록8은 주유소로 이용되고 있습니다. 주유소는 현황조사상 영업을 정지한 상태로 보이며, 이번 매각은 재매각이고 매수신청보증금은 최저매각가격의 20%입니다.
권리의 기준점은 2022.10.26. 설정된 수협은행 근저당권 8,400,000,000원입니다. 그 뒤의 경매개시결정·가압류·압류 등은 매각으로 소멸하는 구조로 표시돼 있습니다. 문제는 등기보다 점유관계입니다. 현황조사상 8명의 점유자가 확인되고, 그중 말소기준일보다 먼저 전입 또는 사업자등록된 사람이 7명입니다. 특히 보증금이 확인된 두 점유자만으로도 인수 시뮬레이션 금액이 520,000,000원에 이릅니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울동부지방법원 2023타경60336 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 광진구 광장동 336-1 · 서울특별시 광진구 아차산로 616 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 + 토지 · 정비소 · 사무실 및 직원숙소 · 주유소 |
| 토지 | 684.0㎡ · 주유소용지 · 상업용 · 평지 · 부정형 · 광대소각 |
| 소유자 | 노훈 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 28,487,443,500원 / 14,585,571,000원 (3회 유찰 · 감정가의 51.2%) |
| 청구금액 | 2,223,484,383원 |
| 매각기일 | 2026.09.28 |
| 특별매각조건 | 재매각 · 매수신청보증금 최저매각가격의 20% |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후 등기는 소멸, 점유는 별도 확인
말소기준은 2022.10.26. 을구 15번(1) 수협은행 근저당권입니다. 이후 2023.11.17. 대천산업주식회사의 강제경매개시결정, 2024.01.22. 조은저축은행의 임의경매개시결정, 2024.03.25. 수협은행 임의경매개시결정, 서울보증보험·신용보증기금의 가압류와 국의 압류, 신한캐피탈의 임의경매개시결정 등은 매각으로 소멸하는 권리로 표시돼 있습니다.
② 임차인·점유자 — 확인된 5.2억보다 ‘미상 보증금’이 더 중요
| 점유자 | 점유부분 | 전입·등록일 | 보증금 | 차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| (주)강평텔레콤 강평주유소 | 1층 | 2023.11.20 | 미상 | 100,000,000원 | 없음 | 미상 | 승계 아님 |
| (주)동진컴퍼니 | 202호 | 2021.02.01 | 20,000,000원 | - | 有 | 미상 | 승계 아님 |
| (주)인그립코리아 | 3층 | 2018.04.04 | 미상 | - | 가능·미상 | 미상 | 승계 아님 |
| 정성일 | 미상 | 2010.11.19 | 미상 | - | 가능·미상 | 미상 | 승계 아님 |
| SK네트웍스(주) | 1호 | 2017.09.18 | 500,000,000원 | 5,000,000원 | 有 | 미상 | 승계 아님 |
| 서재웅 | 1호 | 2017.09.11 | 미상 | - | 가능·미상 | 미상 | 승계 아님 |
| 구준회 | 4층 | 2007.04.23 | 미상 | - | 가능·미상 | 미상 · 배당요구 | 승계 아님 |
| 김정대 | 미상 | 2022.09.30 | 미상 | - | 가능·미상 | 미상 · 배당요구 | 승계 아님 |
구준회는 2024.02.14., 김정대는 2024.02.02. 배당요구가 접수돼 있습니다. 다만 두 사람 모두 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 배당으로 얼마가 해소되는지, 또는 잔액이 남는지를 금액으로 확정할 수 없습니다. 현황조사상 실제 점유자는 8명이며 보증기관 대위·승계로 중복 신고된 사람은 없습니다.
③ 가격 — 감정가 51.2%여도 ‘싸다’고 결론내릴 수 없다
현재 최저매각가격은 14,585,571,000원으로 감정가 28,487,443,500원의 51.2%입니다. 하지만 확인된 인수 시뮬레이션 520,000,000원을 더하면 실질취득 최소액은 15,105,571,000원입니다. 여기에 보증금이 확인되지 않은 선순위 점유자 5명의 인수 가능성이 추가로 남습니다.
또한 비교 가능한 실거래 시세가 제시돼 있지 않으므로, 감정가 대비 51.2%라는 이유만으로 시세보다 저렴하다고 판단할 근거는 없습니다. 정비소·직원숙소·주유소가 결합된 이용형태라는 점까지 감안하면, 이 사건의 가격 판단은 단순 할인율이 아니라 실제 임대차 인수액과 별도의 거래사례 검증이 선행돼야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 14,585,571,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 148,255,710원 |
| 인수 · (주)동진컴퍼니 보증금 | 20,000,000원 | 0원 |
| 인수 · SK네트웍스(주) 보증금 | 500,000,000원 | 0원 |
| 2. 수협은행 근저당 | 8,400,000,000원 | 8,400,000,000원 |
| 3. 안양저축은행 근저당 | 1,800,000,000원 | 1,800,000,000원 |
| 4. 신한캐피탈 근저당 | 7,800,000,000원 | 4,237,315,290원 |
| 5. 대천산업주식회사 경매개시결정 | 2,223,484,383원 | 0원 |
| 6. 조은저축은행 경매개시결정 | 2,223,484,383원 | 0원 |
| 7. 수협은행 경매개시결정 | 2,223,484,383원 | 0원 |
| 8. 서울보증보험 가압류 | 400,000,000원 | 0원 |
| 9. 신용보증기금 가압류 | 178,000,000원 | 0원 |
| 10. 서울보증보험 가압류 | 500,000,000원 | 0원 |
| 11. 신한캐피탈 경매개시결정 | 2,223,484,383원 | 0원 |
| 12. 서울보증보험 가압류 | 77,156,650원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 총 채권액 28,049,094,182원 중 예상배당은 14,437,315,290원, 미배당은 13,611,778,892원입니다. 매수인 인수 시뮬레이션 520,000,000원은 매각대금 배당과 별도입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·이용상태·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 지하철5호선 광나루역 북동측 인근으로, 주위는 근린생활시설 및 업무시설 등이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장 및 지하철5호선 광나루역이 있어 제반 교통여건은 보통입니다.
- 이용상태. 목록6 정비소, 목록7 사무실 및 직원숙소, 목록8 주유소로 이용 중이며 주유소는 영업을 정지한 상태로 보입니다.
- 토지. 684.0㎡ 주유소용지, 상업용, 평지·부정형·광대소각입니다. 공시지가는 7,722,000원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역이며 과밀억제권역, 공장설립제한지역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 비행안전제3구역, 토지거래계약에관한허가구역, 중점경관관리구역 등에 포함되고 도로 접함·건축선 저촉 사항이 있습니다.
- 공부 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임대차 원문 대조. 매각물건명세서의 “인수권리 해당사항없음”과 배당 시뮬레이션의 520,000,000원 인수 표시가 서로 다르므로 원문과 점유관계를 반드시 함께 확인해야 합니다.
- 미상 보증금 확인. 말소기준일 이전 점유자 중 (주)인그립코리아·정성일·서재웅·구준회·김정대는 보증금이 확인되지 않습니다. 이 금액이 실질취득액을 바꿀 핵심 변수입니다.
- 배당요구 확인. 구준회는 2024.02.14., 김정대는 2024.02.02. 배당요구가 접수돼 있으므로 실제 보증금과 배당관계를 확인해야 합니다.
- 특별매각조건. 재매각이며 매수신청보증금은 최저매각가격의 20%, 즉 2,917,114,200원입니다.
- 시설 이용상태. 정비소·사무실 및 직원숙소·주유소가 결합된 물건이고 주유소는 영업 정지 상태로 보이므로 현재 점유·시설·영업 상태를 직접 확인해야 합니다.
- 가격 판단. 실거래 비교자료가 없어 감정가 대비 51.2%만으로 저가 여부를 판단해서는 안 됩니다. 확인 인수액과 미상 보증금을 포함한 실질취득액 기준으로 접근해야 합니다.
맺으며 — “51.2% 할인”보다 “얼마를 떠안는가”가 먼저다
이 사건은 감정가 28,487,443,500원에서 3회 유찰돼 14,585,571,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 할인 폭이 커 보이지만, 권리분석의 핵심은 그 할인율이 아닙니다. 배당 시뮬레이션상 확인된 매수인 인수액만 520,000,000원이고, 말소기준일 이전 점유자 5명의 보증금은 아직 금액을 확정할 수 없습니다.
따라서 현재 확인 가능한 실질취득 최소액은 15,105,571,000원이지만, 실제 부담은 그보다 커질 수 있습니다. 여기에 재매각·보증금 20% 조건, 정비소·직원숙소·주유소가 결합된 이용형태, 실거래 비교근거 부재까지 겹칩니다. 최저가가 감정가의 절반 수준이라는 이유만으로 가격 메리트를 부여할 수 없는 사건이며, 입찰 전 최우선 과제는 선순위 점유자별 보증금과 대항력·배당관계를 확정하는 것입니다.
