서울동부지방법원 2024타경3460. 송파구 오금동 센트럴오금 에이동 2층 204호를 주소로 하는 근린시설 경매입니다. 감정평가상 현재 이용상태는 판매시설 및 사무실이고, 건물은 철근콘크리트조 7층 건물로 사용승인일은 2022.02.11입니다. 감정가 4,344,000,000원에서 한 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 3,475,200,000원, 감정가의 80%입니다.
등기상 말소기준은 2022.07.08 설정된 주식회사하나은행 근저당권 3,180,000,000원입니다. 이후 주식회사아성다이소의 전세권 228,000,000원, 송파구와 국의 압류 5건, 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다. 매각물건명세서에는 매수인이 인수할 권리와 법정지상권이 해당 없음으로 기재돼 있습니다.
다만 ‘인수 0원’만 보고 바로 안전형으로 분류하기에는 확인할 것이 남습니다. 조사된 점유 관련 기재 가운데 주식회사 아성다이소와 와이드넷 주식회사는 전입일이 말소기준일보다 늦어 대항력이 없지만, 나머지 4건은 전입일·보증금이 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 남습니다. 또한 204호~208호는 벽체 구분 없이 일체로 이용 중이며, 건축물대장과 현황도에 따라 위치·면적을 특정할 수 있으나 경계벽 등의 원상복구 가능성이 명시돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울동부지방법원 2024타경3460 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 송파구 동남로29길 4, 에이동 2층204호 (오금동, 센트럴오금) |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 판매시설 및 사무실 |
| 건물 | 철근콘크리트조 철근콘크리트지붕 7층 · 사용승인일 2022.02.11 |
| 매각 형태 | 204호~208호 일괄매각 · 벽체 구분 없이 일체로 이용 중 |
| 소유자 | 유한회사엘더블유 |
| 감정가 / 최저가 | 4,344,000,000원 / 3,475,200,000원 (1회 유찰·감정가 80%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 하나은행 / 4,023,323,236원 |
| 말소기준권리 | 2022.07.08 주식회사하나은행 근저당권 · 채권최고액 3,180,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.13 |
① 권리 흐름 — 등기상 인수권리는 없다
말소기준권리인 하나은행 근저당권 이후 설정된 주식회사아성다이소 전세권과 5건의 압류는 매각으로 소멸합니다. 현재 회차 배당 가정에서는 집행비용을 뺀 뒤 하나은행 근저당권 3,180,000,000원과 전세권 228,000,000원이 전액 배당되고, 소유자에게 30,048,000원이 남습니다. 이 가정에서 매수인이 떠안는 금액은 0원입니다.
② 점유·임차 분석 — 2건은 대항력 없음, 4건은 판정 유보
| 기재 명칭 | 점유 부분 | 전입일 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 주식회사 아성다이소 | 204호 | 2023.07.12 | 없음 | 전세권 배당가정 | 없음 |
| 오투와이드(주) | 701호 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 확인 필요 |
| 와이드넷 주식회사 | 702호 | 2024.03.25 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 점포 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 확인 필요 |
| 전세권 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 확인 필요 |
| 아성다 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 확인 필요 |
주식회사 아성다이소는 2023.07.12, 와이드넷 주식회사는 2024.03.25 전입으로 모두 2022.07.08 말소기준일보다 늦어 대항력이 없습니다. 반면 오투와이드(주), 점포, 전세권, 아성다로 기재된 4건은 전입일과 보증금이 미상이라 대항력 유무를 확정할 수 없습니다. 보증기관의 대위·승계로 중복 신고된 내역은 없습니다.
③ 가격 구조 — 최저가가 아니라 실질취득과 회차별 미배당을 본다
현재 최저매각가는 3,475,200,000원이고 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원이므로, 현재 회차의 실질취득가는 3,475,200,000원입니다. 다만 동일한 근린시설의 최근 실거래와 최신 거래를 근거로 한 시세 비교 없이 감정가 대비 20% 유찰만을 이유로 ‘싸다’거나 ‘가격 메리트가 있다’고 판단할 수는 없습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 소유자 잔여 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰(80%) | 3,475,200,000원 | 3,408,000,000원 | 0원 | 30,048,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시(64%) | 2,780,160,000원 | 2,749,958,400원 | 658,041,600원 | 0원 | 0원 |
| 3회 유찰 시(51.2%) | 2,224,128,000원 | 2,199,486,720원 | 1,208,513,280원 | 0원 | 0원 |
유찰이 추가되면 채권자의 미배당액은 658,041,600원, 1,208,513,280원으로 커지지만, 제시된 시나리오에서 매수인 인수액은 각 회차 모두 0원입니다. 이는 후순위 채권자의 미회수액이 곧바로 매수인에게 승계되는 구조가 아니라는 뜻입니다. 다만 앞서 본 대항력 미상 점유 4건은 별도의 사실확인이 필요합니다.
④ 예상배당표 (매각가 3,475,200,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(약 매각가의 1.1% 추정) | - | 37,152,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사하나은행 | 3,180,000,000원 | 3,180,000,000원 |
| 2. 전세권 · 주식회사아성다이소 | 228,000,000원 | 228,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 30,048,000원 |
신청채권자의 청구액은 4,023,323,236원이지만, 현재 배당 가정에서 근저당권 배당은 채권최고액 3,180,000,000원을 기준으로 반영됐습니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당순서와 금액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 일괄매각·이용상태 — 경계벽 확인이 핵심
- 일괄 이용. 204호~208호는 벽체 구분 없이 일체로 이용 중입니다.
- 구획 특정. 건축물대장과 현황도 등에 따라 각 호의 위치와 면적을 특정할 수 있습니다.
- 원상복구. 경계벽 등의 원상복구 가능성이 명시돼 있어 복구 범위와 비용을 사전에 산정해야 합니다.
- 현재 용도. 감정평가상 판매시설 및 사무실로 사용 중입니다.
- 설비. 급배수·위생설비와 화재설비가 갖춰져 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울거여초등학교 인근으로, 주변은 근린생활시설·아파트·주택 등이 혼재하며 주위환경은 양호합니다.
- 교통. 차량 진입이 가능하고 인근에 버스정류장과 지하철역이 있으며, 대중교통 사정은 보통입니다.
- 도로. 토지는 평지의 세로장방형이고 도로접면은 광대소각이며, 타 지역으로의 계통성은 양호합니다.
- 토지. 지목은 대, 토지이용상황은 상업용, 토지면적은 2,066.7㎡이며 공시지가는 10,300,000원/㎡입니다.
- 용도지역. 도시지역·제3종일반주거지역·지구단위계획구역이며 공공주택지구와 과밀억제권역 등에 포함됩니다.
- 기타 제한. 교육환경보호구역·상대보호구역에 저촉되고, 토지거래계약에 관한 허가구역에 포함됩니다.
- 위반사항. 위반건축물 사항은 표시돼 있지 않습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 대항력 미상 4건 확인. 오투와이드(주), 점포, 전세권, 아성다로 기재된 점유관계의 실제 전입일·보증금·계약 상대방을 원본과 현장에서 확인하세요.
- 매각대상과 점유 호수 대조. 조사상 204호·701호·702호가 함께 기재돼 있으므로 사건별 매각목록과 각 점유자의 점유 범위를 대조해야 합니다.
- 경계벽 복구 견적. 204호~208호가 벽체 없이 일체로 이용 중이므로 구획 복원 여부와 공사비를 응찰가에 반영하세요.
- 세금 우선순위. 국세·지방세 압류 5건의 체납액과 당해세 해당 여부를 확인해 배당표 변동 가능성을 점검하세요.
- 수익성 검증. 동일 용도의 최근 거래, 실제 임대료, 공실, 관리비와 판매시설·사무실 운영 가능성을 확인하기 전에는 가격 메리트를 확정하지 마세요.
- 전세권 배당 확인. 주식회사아성다이소 전세권 228,000,000원의 배당요건과 실제 배당액을 최종 매각물건명세서와 배당요구 종기 서류에서 대조하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서·건축물대장·현황도를 직접 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원”만으로 끝나는 물건은 아니다
이 사건의 등기 구조는 비교적 선명합니다. 2022.07.08 하나은행 근저당권이 말소기준이고, 이후 전세권과 압류는 매각으로 소멸합니다. 배당 시나리오와 매각물건명세서에 따른 매수인 인수액도 0원입니다.
그러나 결론을 단순한 안전형으로 끝내기에는 점유관계와 물리적 이용상태가 복잡합니다. 대항력 판정이 유보된 기재가 4건이고, 조사된 호수도 204호·701호·702호로 나뉩니다. 여기에 204호~208호의 벽체 없는 일괄이용과 원상복구 가능성, 세금압류 5건까지 확인해야 합니다. 동일 용도의 최근 실거래 비교가 없는 상태에서 감정가의 80%라는 이유만으로 가격 메리트를 부여해서도 안 됩니다. 등기상 인수는 0원, 현장·점유·가격 판단은 보류. 이 물건의 승부처는 후순위 권리보다 점유 범위와 구획 복구비, 실제 영업·임대가치의 확인입니다.
