서울동부지방법원 2024타경3460. 송파구 오금동 센트럴오금 A동 7층 702호로, 감정평가상 현재 판매시설 및 사무실로 사용 중인 근린시설입니다. 감정가는 763,000,000원이며 한 차례 유찰돼 최저매각가는 610,400,000원, 감정가의 80%입니다. 소유자는 유한회사엘더블유이고, 2022.08.03. 거래가액 773,827,000원으로 소유권을 취득했습니다.
권리의 기준점은 같은 날 설정된 하나은행 근저당권입니다. 채권최고액은 1,680,000,000원이며 701호·703호와 공동담보로 기재되어 있습니다. 바로 다음 순위의 오투씨앤아이주식회사 전세권 110,000,000원과 이후 압류는 말소기준보다 늦으므로 매각으로 소멸합니다. 다만 등기상 권리의 소멸과 현장 점유자의 명도 문제는 별개입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울동부지방법원 2024타경3460 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 송파구 동남로29길 4, 에이동 7층 702호 (오금동, 센트럴오금) |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 판매시설 및 사무실로 사용 중 |
| 건물 | 철근콘크리트조 철근콘크리트지붕 7층 · 사용승인일 2022.02.11. |
| 소유자 | 유한회사엘더블유 (2022.08.03. 거래가액 773,827,000원으로 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 763,000,000원 / 610,400,000원 (1회 유찰·감정가 80%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 하나은행 / 4,023,323,236원 |
| 매각기일 | 2026.07.13. |
| 명시 인수권리 | 해당 없음 · 법정지상권 해당 없음 |
① 권리 흐름 — 후순위 권리는 소멸
말소기준권리는 2022.08.03. 접수된 하나은행 근저당권입니다. 뒤이어 같은 날 접수된 오투씨앤아이주식회사 전세권은 후순위이며, 배당표상 예상배당이 0원이어도 매각으로 소멸하는 구조입니다. 2024.11.04. 동화성세무서장 압류와 2024.12.12. 임의경매개시결정 역시 매각으로 소멸합니다.
② 임차·점유 관계 — 702호 점유자는 확인됐지만 계약 내용은 미상
조사자료에는 보증기관의 대위·승계 신고 없이 점유자 또는 임차 관계로 기재된 항목이 6건 있습니다. 이 가운데 702호로 직접 특정된 점유자는 와이드넷 주식회사이며, 전입일은 2024.03.25.로 말소기준일보다 늦어 대항력이 없는 것으로 분류됩니다. 반면 전입일과 보증금이 확인되지 않은 기재는 대항력 가능·미상으로 남겨야 합니다.
| 점유자 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 주식회사 아성다이소 | 204호 | 2023.07.12. | 미상 | 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 오투와이드(주) | 701호 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 승계 없음 |
| 와이드넷 주식회사 | 702호 | 2024.03.25. | 미상 | 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 앤아이 | 미상 · 주거 기재 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 승계 없음 |
| 주식회 | 미상 · 주거 기재 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 승계 없음 |
| 이드 | 미상 · 주거 기재 | 미상 | 0원 기재 | 가능·미상 | 미상 | 승계 없음 |
③ 가격 판단 — 80%는 ‘시세 할인율’이 아니다
현재 최저매각가는 610,400,000원으로 감정가 763,000,000원의 80%입니다. 그러나 비교 가능한 최근 실거래 자료가 확인되지 않으므로, 감정가에서 20% 낮아졌다는 사실만으로 시세보다 싸다고 평가할 수 없습니다. 감정가 할인율과 시장가격 할인율은 서로 다른 지표입니다.
명세서에는 2025년 9월분까지의 공용부분 미납관리비 4,176,103원이 기재되어 있습니다. 이를 최저가에 단순 합산한 실질취득 참고액은 614,576,103원입니다. 등기상 인수권리는 0원이지만, 확인된 공용부분 관리비는 입찰가격과 별도로 검토해야 할 비용입니다.
④ 예상배당표 (매각가 610,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 8,504,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사하나은행 | 1,680,000,000원 | 601,896,000원 |
| 2. 전세권 · 오투씨앤아이주식회사 | 110,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
| 채권 미배당 합계 | 1,790,000,000원 | 1,188,104,000원 |
현재 최저가에서는 집행비용을 제외한 601,896,000원이 하나은행에 배당되고, 전세권자는 배당받지 못하는 구조입니다. 미배당 채권은 크지만 후순위 전세권을 포함한 명시 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·이용·환금성 메모 (감정평가 기준)
- 이용상태. 근린시설로서 현재 판매시설 및 사무실로 사용 중입니다. 주거용 아파트가 아니므로 주거 시세만으로 가격을 비교하면 안 됩니다.
- 입지. 서울거여초등학교 인근으로, 근린생활시설·아파트·주택이 혼재하며 주위환경은 양호한 것으로 평가되었습니다.
- 교통. 차량 진입이 가능하고 인근에 버스정류장과 지하철역이 있으며, 대중교통 사정은 보통으로 평가되었습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 철근콘크리트지붕 7층 건물이며 사용승인일은 2022.02.11.입니다. 급배수·위생설비와 화재설비가 있습니다.
- 토지. 토지면적 2,066.7㎡, 지목은 대, 토지이용상황은 상업용이며 평지의 세로장방형 토지입니다. 개별공시지가는 ㎡당 10,300,000원입니다.
- 용도지역. 도시지역·제3종일반주거지역·지구단위계획구역이며 공공주택지구, 과밀억제권역, 교육환경보호구역 등 각종 제한이 기재되어 있습니다.
- 건축상태. 위반건축물 사항은 확인되지 않았고 공부와의 차이도 기재되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 702호 현장 점유 확인. 와이드넷 주식회사의 실제 사용 여부와 점유 범위, 영업 지속 여부, 인도 협의 가능성을 현장에서 확인하세요.
- 미상 점유 기재 대조. 전입일·보증금이 확인되지 않은 기재는 대항력 가능성을 배제하지 말고, 매각물건명세서 원문과 사업자등록·전입 자료를 대조하세요.
- 전세권 소멸 확인. 오투씨앤아이주식회사 전세권은 후순위로 소멸하는 구조지만, 배당요구와 실제 점유 관계, 전세권 말소 절차를 원본에서 다시 확인하세요.
- 공동담보 확인. 하나은행 근저당에 함께 기재된 701호·703호의 사건 진행 및 공동담보 배당관계를 확인하세요.
- 공용부분 관리비. 2025년 9월분까지 4,176,103원이 기재되어 있으므로 현재 체납액, 공용·전용부분 구분과 납부 주체를 관리주체에 확인하세요.
- 가격 검증. 감정가 대비 80%만 보고 응찰하지 말고, 동일 건물 근린시설 거래사례, 임대료·공실·관리비와 현재 내부 상태를 기준으로 입찰 상한을 정하세요.
맺으며 — “권리 인수 0원”만으로 입찰을 결정할 물건은 아니다
등기상 구조는 비교적 분명합니다. 하나은행 근저당이 말소기준이고, 후순위 전세권과 압류는 소멸하며 명세서상 별도 인수권리도 없습니다. 따라서 현재 확인되는 매수인 권리 인수액은 0원입니다.
하지만 이 물건의 승부처는 등기 순위보다 점유와 가격 검증입니다. 702호 점유자의 계약 내용이 확인되지 않았고, 전입일·보증금 미상 기재도 남아 있습니다. 공용부분 미납관리비 4,176,103원도 별도로 고려해야 합니다. 또한 최저가 610,400,000원이 감정가의 80%라는 사실만으로 시세보다 저렴하다고 평가할 수 없습니다. 결론은 등기상 인수는 없음, 점유·명도와 시장가격은 확인 전 보류입니다.
