부산지방법원 2025타경5447. 해운대구 중동 ‘해운대중동두산위브’ 102동 16층 1604호 아파트입니다. 감정가는 697,000,000원, 한 차례 유찰된 현재 최저매각가는 487,900,000원입니다. 감정평가 이용상태는 아파트이고, 대상 실거래 비교면적은 84.9668㎡입니다. 등기상 소유자는 권기원이며, 현재 권리분석의 기준점은 2020.11.04 주식회사하나은행 근저당권입니다.
이 물건의 특징은 단순히 “권리가 많다”는 데 있지 않습니다. 과거 근저당 상당수는 이미 말소됐고, 현존 권리 중 말소기준 이후의 근저당·가압류·압류·경매개시결정은 제공된 권리판정상 매각으로 소멸합니다. 배당 모형 역시 매수인 인수액을 0원으로 계산합니다. 다만 감정평가상 임대관계는 미상이므로, 대항력 있는 임차인이 없다고 단정할 단계는 아닙니다. 현재 확인된 임차인 신고는 없지만 점유·전입·확정일자 여부는 매각물건명세서와 현황조사 원문 대조가 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경5447 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 해운대구 중동 1234-1 해운대중동두산위브 102동 16층1604호 |
| 도로명 | 부산광역시 해운대구 해운대해변로 349-25 |
| 물건종류 / 이용상태 | 아파트 · 일련번호(1) 아파트로 이용 중 · 제32층 중 제16층 |
| 사용승인일 | 2008.02.28 |
| 실거래 비교면적 | 84.9668㎡ |
| 소유자 | 권기원 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 697,000,000원 / 487,900,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사대원모방 / 200,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
① 권리 흐름 — 인수 0원, 그러나 절차 구조는 복잡하다
말소기준은 2020.11.04 을구 13번 주식회사하나은행 근저당권, 채권최고액 1,380,000,000원입니다. 그 뒤 하나은행 추가 근저당, 주식회사대원모방 근저당, 주식회사스마트에프앤디 근저당, 신용보증기금·현대카드 가압류, 국 압류가 이어졌고 제공된 권리판정에서는 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 시세 비교 — 현재 최저가는 최근 12개월 평균의 69.5%
같은 단지 해운대중동두산위브의 실거래 비교면적은 84.9668㎡이고, 최근 12개월 실거래는 12건입니다. 최근 12개월 평균은 702,291,666원, 최신 거래는 2026.07 690,000,000원입니다. 현재 최저가 487,900,000원은 최근 12개월 평균의 69.5%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 84.93㎡ | 19 | 690,000,000원 |
| 2026.06 | 84.93㎡ | 14 | 692,500,000원 |
| 2026.06 | 84.97㎡ | 17 | 710,000,000원 |
| 2026.05 | 84.97㎡ | 29 | 770,000,000원 |
| 2026.05 | 84.97㎡ | 27 | 720,000,000원 |
| 2026.04 | 84.97㎡ | 14 | 690,000,000원 |
| 2026.03 | 84.97㎡ | 13 | 680,000,000원 |
| 2026.01 | 84.97㎡ | 23 | 650,000,000원 |
| 2025.12 | 84.97㎡ | 29 | 720,000,000원 |
| 2025.12 | 84.97㎡ | 29 | 720,000,000원 |
| 2025.12 | 84.97㎡ | 7 | 700,000,000원 |
| 2025.12 | 84.97㎡ | 32 | 685,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 84.9668㎡ | 12건 | 702,291,666원 |
최근 12개월 실거래 최저는 650,000,000원, 최고는 770,000,000원입니다. 감정가 697,000,000원은 최근 12개월 평균 702,291,666원과 가까운 수준이지만, 한 차례 유찰된 최저가는 487,900,000원까지 내려왔습니다. 따라서 이번 사건은 “감정가가 싼 물건”이 아니라 유찰 이후 가격이 시세 아래로 내려온 물건으로 보는 편이 정확합니다.
③ 예상배당표 (매각가 487,900,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 7,279,000원 |
| 2. 을구 13번 근저당 · 주식회사하나은행 | 1,380,000,000원 | 480,621,000원 |
| 3. 을구 15번 근저당 · 주식회사하나은행 | 360,000,000원 | 0원 |
| 4. 을구 16번 근저당 · 주식회사대원모방 | 200,000,000원 | 0원 |
| 5. 을구 17번 근저당 · 주식회사하나은행 | 251,510,400원 | 0원 |
| 6. 을구 18번 근저당 · 주식회사하나은행 | 250,000,000원 | 0원 |
| 7. 을구 20번 근저당 · 주식회사스마트에프앤디 | 300,000,000원 | 0원 |
| 8. 갑구 4번 가압류 · 신용보증기금 | 161,500,000원 | 0원 |
| 9. 갑구 5번 가압류 · 현대카드 주식회사 | 11,007,770원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권자 총 청구액 2,914,018,170원 중 예상배당은 480,621,000원, 미배당은 2,433,397,170원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 배당 모형은 채권최고액 기준이며, 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 신청채권자 배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰, 감정가 70%) | 487,900,000원 | 480,621,000원 | 0원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 49%) | 341,530,000원 | 335,948,580원 | 0원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 239,070,999원 | 234,924,005원 | 0원 | 0원 |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표·실거래 기준)
- 용도. 감정평가상 일련번호(1)는 아파트로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 제32층 중 제16층입니다.
- 입지. 해운대초등학교 인근으로 공동주택·단독주택·근린생활시설이 혼재하며, 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 부산도시철도 2호선 중동역이 소재하며, 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 단지. 해운대중동두산위브는 358세대, 사용승인일은 2008.02.28입니다.
- 거래. 최근 12개월 동일 면적 실거래 12건, 최저 650,000,000원·최고 770,000,000원·평균 702,291,666원입니다.
- 토지·규제. 일반상업지역, 온천지구·방화지구·가로구역별 최고높이 제한지역 등이 포함되고, 절대보호구역에 저촉됩니다. 공시지가는 7,298,000원/㎡입니다.
- 하자 표기. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표기는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 무잉여·절차 유지 확인. 배당 모형상 신청채권자 예상배당 0원입니다. 입찰 전 사건기록에서 경매절차가 그대로 유지되는 근거와 최신 매각공고를 확인하세요.
- 공동담보 확인. 말소기준 하나은행 근저당에는 롯데캐슬마린아파트 102동 2105호가 공동담보로 기재돼 있습니다. 실제 채권잔액과 공동담보 배분에 따라 배당 결과가 달라질 수 있습니다.
- 임대관계 확인. 확인된 임차인 신고는 없지만 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 점유자·전입·확정일자·보증금 여부를 현황조사와 매각물건명세서로 확정하세요.
- 파산선고 확인. 등기에는 2025.05.28 파산선고가 기재돼 있고, 이후 2025.06.16 및 2026.05.27 임의경매개시결정이 이어집니다. 최신 절차 상태를 대조하세요.
- 가격 기준. 현재 최저가 487,900,000원은 최근 12개월 평균 702,291,666원의 69.5%입니다. 가격 메리트는 감정가가 아니라 현재 실질취득가와 최근 거래를 기준으로 판단하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·매각공고·실거래 원문을 입찰 직전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “가격은 매력적, 절차 확인이 선행”
현재 최저가 487,900,000원은 최근 12개월 실거래 평균 702,291,666원의 69.5%이고 최신 거래 690,000,000원보다도 낮습니다. 배당 모형상 매수인 인수액은 0원이므로, 현재 자료만 놓고 보면 가격 측면의 여유는 분명합니다.
하지만 이 사건의 핵심 리스크는 가격이 아니라 절차입니다. 말소기준 하나은행 근저당 채권최고액이 1,380,000,000원이고, 현재 회차에서 신청채권자 주식회사대원모방의 예상배당은 0원입니다. 여기에 공동담보와 2025.05.28 파산선고, 임대관계 미상이 겹칩니다. 따라서 결론은 “가격은 검토할 만하지만, 무잉여·점유관계를 확인하기 전에는 입찰 확정 금지”입니다.
